Земельный участок МКД: новое в законодательстве и письма Росреестра

Земельный участок 8 августа 2022

Собрали в одной статье изменения в нормативно-правовых актах, которые касаются формирования и учёта земельных участков под многоквартирным домом. Читайте, что изменилось за первое полугодие 2022 года и на какие письма Росреестра о земельных участках УО и собственникам следует обратить внимание.

Земельный участок под МКД можно сформировать без проекта межевания

1 июля 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ. Он установил, что поставить на учёт земельный участок под МКД можно на основании схемы расположения земли на кадастровом плане. Это упростит и удешевит процедуру.

Ранее для постановки земельного участка под МКД на учёт орган местного самоуправления должен был подготовить проект межевания.Это дорогостоящая и долгая по времени процедура. Федеральным законом от 30.12.2021 № 478-ФЗ в НПА закрепили, что участок под домом может быть сформирован не только путём межевания, но и на основании схемы расположения участка на кадастровом плане территории.

Размер платы за подготовку Росреестром такой схемы установлен в прил. 2 приказа Росреестра от 25.12.2020 № П/0489. Для граждан он составляет 100 рублей, для юрлиц – 200 рублей, органы власти получают эту услугу в Росреестре бесплатно (ч. 11 ст. 11.10 ЗК РФ).

У органа власти есть три месяца на подготовку схемы. Также она должна пройти общественное обсуждение или публичные слушания (ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

Если в отношении земельного участка под МКД не проведён государственный кадастровый учёт, то его формирование проводит орган госвласти или ОМС в соответствии с ч. 4 ст. 16 № 189-ФЗ. Орган местного самоуправления готовит документацию по своей инициативе или по заявлению граждан и юрлиц (ч. 1 ст. 46 ГрК РФ).

Должно ли ТСЖ платить аренду за несформированный участок под МКД
7375
1

Кабмин вправе регулировать земельные отношения, а кадастровые инженеры – подтверждать снос здания

Росреестр опубликовал обзор нововведений в законодательстве в сфере земли и недвижимости, а также в проведении государственного земельного надзора за I квартал 2022 года.

Большинство изменений в НПА, включённых в дайджест, касается застройщиков и органов регистрации прав собственности и муниципалитетов. Но есть и корректировки, о которым должны знать УО и собственники. Среди таких изменений:

Отмена двойной проверки наличия правоустанавливающих документов на землю при вводе объекта в эксплуатацию. Ранее этим занимались одновременно местный орган власти и Росреестр (Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ).
Кабмин получил полномочия устанавливать особенности регулирования земельных отношений в 2022 году (Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ).
Установлен ключевой показатель федерального государственного земельного надзора – количество участков, отнесённых к более низкой категории риска, по отношению к общему числу участков. Также в акт обследования можно включать не сами электронные образы документов, а ссылки на них (постановление Правительства РФ от 07.02.2022 № 126).
Актуализирована форма проверочного листа с перечнем вопросов, ответы на которые свидетельствуют о наличии или отсутствии признаков нарушений требований земельного законодательства РФ (приказ Росреестра от 18.01.2022 № П/0011).
Кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места вправе подтвердить прекращение существования такого объекта, если документы об этом отсутствуют (приказ Росреестра от 24.05.2021 № П/0217).
Разрешено проводить согласование местоположения границ земельных участков в электронном виде (приказ Росреестра от 14.12.2021 № П/0592).

Как земельный участок становится общедомовым имуществом новостройки
9406
2

Если на участке стоят два МКД, то участок под домом формируется по заявлению любого собственника

В письме от 10.02.2022 № 14-01167/22@ Росреестр ответил на вопрос, переходит ли несформированный участок в общую долевую собственность, если на нём строится жилой комплекс из нескольких многоквартирных домов.

Законодательство не запрещает строить несколько многоквартирных домов на одном участке, а затем вводить их в эксплуатацию. В подтверждение этой позиции Росреестр сослался на письмо Минстроя РФ от 10.10.2017 № 36323-НС/07 и определение Верховного суда РФ от 07.06.2016 № 309-КГ16-5754.

Есть ситуации, когда земельный участок не сформирован и на нём расположено несколько МКД и объекты, которые не предназначены для обслуживания конкретного дома. В подобных случаях зарегистрировать право общей долевой собственности владельцев помещений в МКД на такой земельный участок нельзя. Но любой из собственников дома может обратиться в ОМСУ с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен МКД (ч. 3 ст. 16 № 189-ФЗ).

Участок под МКД не является объектом налогообложения, если он относится к общему имуществу собственников

Также актуальны в 2022 году два письма ФНС России за 2021 год, в которых служба рассматривала вопросы уплаты земельного налога с участков под МКД:

В письме от 03.11.2021 № БС‑4-21/15521@ указано, что если все помещения в МКД принадлежат одному лицу, то такое лицо обязано платить земельный налог. Такая позиция изложена и в письме Минфина РФ от 15.04.2016 № 03-05-05-02/21894.
В письме от 26.02.2021 № БС-4-21/2441@ сказано, что земельный участок, оформленный и поставленный на учёт в соответствии с законодательством, относится к общему имуществу многоквартирного дома и не является объектом налогообложения. Управляющие организации, ТСЖ или кооперативы не обязаны представлять в налоговый орган сообщение о наличии объекта налогообложения в отношении такого земельного участка.

Три вопроса о земельном участке при решении споров в ЖКХ: практика
5176
1

Застройщик после возведения МКД на участке должен зарегистрировать отказ от права собственности на него

В новом письме от 26.07.2022 № 14-06684/22 Росреестр рассказал, как застройщик может прекратить госрегистрацию своего права на земельные участки, расположенные под МКД после сдачи дома.

Если участок принадлежит застройщику на праве собственности, он не сформирован для размещения и эксплуатации нового МКД, то одним из способов прекращения такого права может являться отказ от него. Застройщик должен подать в Росреестр заявление о госрегистрации прекращения права собственности.

При выполнении такой заявки ведомство одновременно передаёт права на эту землю муниципалитету, причём без заявления от органа власти. И затем уже муниципалитет обязан сформирован участок и поставить на учёт как часть общего имущества МКД.

Если участок под домом изначально сформирован, предоставлен под строительство и нужды новостройки, то запись о госрегистрации права застройщика на него погашается одновременно с регистрацией первой квартиры за её владельцем. Тогда придомовая территория переходит в общедолевую собственности жителей МКД.

Другая ситуация – если участок для строительства дома находился у застройщика в аренде или пользовании. Для госрегистрации прекращения аренды или безвозмездного пользования участка в Росреестр необходимо представить заявление от одной из сторон договора аренды и соглашение о его расторжении.

Ответы на вопросы о земельном участке – в материалах портала, онлайн-семинаров и у наших юристов

На нашем портале мы много говорим о нюансах формирования, постановки на учёт и содержания территорий под многоквартирными домами. Вы найдёте информацию в разделе «Земельный участок», а также в материалах к двухдневному онлайн-семинару, который провели эксперты Ассоциации «Р1» по данной теме.

Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец разобрала, какие изменения произошли в законодательстве в сфере земли и недвижимости. Председатель Совета Ассоциации «Р1», руководитель РосКвартала Борис Валит сосредоточился на практических темах, связанных с земельным участком под МКД.

В материалах с мероприятия вы найдёте ответы на вопросы:

как сформировать участок под МКД и защитить права владельцев помещений при его оформлении,
кто должен содержать дороги на придомовой территории,
как установить шлагбаум и дорожные знаки во дворе,
как принять участие в национальном проекте «Комфортная городская среда».

Материалы с онлайн-семинара вы найдёте под отчётной статьёй на нашем портале. Остались вопросы? Задайте их нашим юристам.

8 комментариев

Рустам Ц. 1 ноября 2023

Добрый день! Подскажите- могут ли органы власти на основании заявления одного собственника поставить на кадастровый учёт землю под мкд? А как же остальные собственники? Как может один собственник решить за всех? Что делать жильцам которые против этого (нам не нужны доп. расходы на содержание земли)? Жили себе спокойно и тут узнаём такую новость. г. Москва.

Ольга Шевлягина 3 ноября 2023 Рустам

Здравствуйте, в соответствии с п. 3.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции ОСС относится принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества. Полномочия собственника, подающего заявление о государственном кадастровом учёте, определяются решением ОСС.

Алевтина Панфилова 14 июня

Здравствуйте! Что-то не совсем понятно из вашего ответа. Как быть с этим:14 июля 2018 года в силу вступил федеральный закон № 191-ФЗ, благодаря которому сегодня любой собственник помещения в многоквартирном доме — владелец квартиры, комнаты или нежилого помещения, — даже будучи не уполномоченным на это общим собранием собственников, сможет самостоятельно обратиться в администрацию с просьбой сформировать расположенный под его домом участок. Раньше без специального решения собрания жильцов зарегистрировать право общей долевой собственности было невозможно. Последующие за формированием участка кадастровый учёт и регистрация права будут удостоверены выпиской из ЕГРН, которая может храниться как у любого из собственников, так и в управляющей компании. Права остальных собственников ущемлены не будут — формирование участка автоматически закрепляет права всех жильцов и обязывает муниципальные власти каждому выплачивать соответствующую компенсацию за участок в случае, например, сноса дома или изъятия земельного участка. Несмотря на то, что любой собственник может без согласия остальных поставить участок на кадастровый учёт и зарегистрировать долю в праве, он не сможет осуществить выдел эт

Наталья Б 12 июля

Здравствуйте! ОМС сформировали и поставили на кадастровый учет земельный участок под МКД. Подскажите, пожалуйста, этот участок теперь автоматически войдет в общее имущество собственников? И собственники помещений в многоквартирном доме должны будут содержать этот земельный участок? Что делать если собственники не согласны с границами земельного участка (большой земельный участок), можно их уменьшить, или можно вообще отказаться от земельного участка и не содержать его?

Ольга Шевлягина 17 июля Наталья

Здравствуйте, со дня постановки земельного участка на кадастровый учёт у собственников помещений МКД появляется обязанность по содержанию данного участка. Действующее законодательство не предусматривает возможности полностью отказаться от права собственности на земельный участок по МКД, но границы этого участка могут быть изменены органом местного самоуправления. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Для отмежевания части участка, входящего в состав общего имущества, требуется решение ОСС, принятое всеми собственниками помещений всех МКД, расположенных на общем участке. После того, как такое решение будет принято, собственники вправе обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об изменении границ земельного участка путём перераспределения.

Алекс Боб 19 августа

Здравствуйте! Ситуация такая: СПб, жилой комплекс из 4-х домов построен на одном земельном участке. После отказа застройщика от собственности на землю, она перешла в государственную собственность. Это подтверждено официально, администрация района сообщает, что вся территория ЖК содержится за счет бюджетных средств. Однако управляющая организация имеет свое мнение по поводу придомовой территории. Она смело тратит средства жителей на содержание придомовой территории, оправдывая свои действия "силой закона" и ссылаясь на ст. 36 ЖК РФ. Характерно, что администрация заявляет, что не знает, законно ли это, и пересылает жалобу в ГЖИ. Инспекция стойко стоит на страже интересов УК и утверждает, что это законно. Хотелось бы узнать мнение портала, комментарии и рекомендации.

Ольга Шевлягина 27 августа Алекс

Здравствуйте, в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок. определение ВС РФ от 29.10.2021 N 302-ЭС21-18659 по делу № А58-5397/2018, постановление АС Восточно-Сибирского округа от 29.06.2021 по делу № А58-5397/2018: земельный участок должен переходить в общедолевую собственность. Действия управляющей компании и позиция ГЖИ в рассматриваемом вопросе правомерны, земельный участок в силу требований закона является общедолевой собственностью всех собственников помещений в ЖК. В случае, если земельный участок официально зарегистрирован как муниципальная собственность, следует обратиться с заявлением в Управление Росреестра о прекращении права собственности органа местного самоуправления на участок, а в случае отказа – с исковым заявлением в суд. Сделать это может любой из собственников помещения любого из домов.

Алекс Боб 13 октября Ольга

Здравствуйте, Ольга. Похоже, Вы меня не понимаете. Мы не собираемся обращаться обращаться ни с какими заявлениями ни в какой Росреестр. Какая разница, кому принадлежит газон вокруг дома? Земельный участок должен стать общей собственностью не по решению ВС РФ, а именно в силу ЖК РФ. Но НЕ СТАЛ! Официальные объяснения по этому поводу получены от КИО СПб. Земельный участок принадлежит государству, содержится за счет бюджета, т.е. на наши налоги. Администрация района осуществляет работы по его содержанию и сообщает официально, что УК отвечает только за внутридомовое имущество. Фактически УК просто получает от нас деньги за якобы содержание территории, которая нам не принадлежит и не имеет границ. При этом никакой ответственности УК тоже не несет, ведь в состав общего имущества (это решение принимается на ОСС, а не ВС РФ) ни одного квадратного метра придомовой территории не включено. Если уж Вы ссылаетесь на "судебную практику", тогда сообщите, пожалуйста, каким решением/постановлением/определением допускается двойная оплата за содержание одного и того же имущества.