Собрали в одной статье изменения в нормативно-правовых актах, которые касаются формирования и учёта земельных участков под многоквартирным домом. Читайте, что изменилось за первое полугодие 2022 года и на какие письма Росреестра о земельных участках УО и собственникам следует обратить внимание.

Земельный участок под МКД можно сформировать без проекта межевания

1 июля 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ. Он установил, что поставить на учёт земельный участок под МКД можно на основании схемы расположения земли на кадастровом плане. Это упростит и удешевит процедуру.

Ранее для постановки земельного участка под МКД на учёт орган местного самоуправления должен был подготовить проект межевания.Это дорогостоящая и долгая по времени процедура. Федеральным законом от 30.12.2021 № 478-ФЗ в НПА закрепили, что участок под домом может быть сформирован не только путём межевания, но и на основании схемы расположения участка на кадастровом плане территории.

Размер платы за подготовку Росреестром такой схемы установлен в прил. 2 приказа Росреестра от 25.12.2020 № П/0489. Для граждан он составляет 100 рублей, для юрлиц – 200 рублей, органы власти получают эту услугу в Росреестре бесплатно (ч. 11 ст. 11.10 ЗК РФ).

У органа власти есть три месяца на подготовку схемы. Также она должна пройти общественное обсуждение или публичные слушания (ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

Если в отношении земельного участка под МКД не проведён государственный кадастровый учёт, то его формирование проводит орган госвласти или ОМС в соответствии с ч. 4 ст. 16 № 189-ФЗ. Орган местного самоуправления готовит документацию по своей инициативе или по заявлению граждан и юрлиц (ч. 1 ст. 46 ГрК РФ).

Кабмин вправе регулировать земельные отношения, а кадастровые инженеры – подтверждать снос здания

Росреестр опубликовал обзор нововведений в законодательстве в сфере земли и недвижимости, а также в проведении государственного земельного надзора за I квартал 2022 года.

Большинство изменений в НПА, включённых в дайджест, касается застройщиков и органов регистрации прав собственности и муниципалитетов. Но есть и корректировки, о которым должны знать УО и собственники. Среди таких изменений:

  • Отмена двойной проверки наличия правоустанавливающих документов на землю при вводе объекта в эксплуатацию. Ранее этим занимались одновременно местный орган власти и Росреестр (Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ).
  • Кабмин получил полномочия устанавливать особенности регулирования земельных отношений в 2022 году (Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ).
  • Установлен ключевой показатель федерального государственного земельного надзора – количество участков, отнесённых к более низкой категории риска, по отношению к общему числу участков. Также в акт обследования можно включать не сами электронные образы документов, а ссылки на них (постановление Правительства РФ от 07.02.2022 № 126).
  • Актуализирована форма проверочного листа с перечнем вопросов, ответы на которые свидетельствуют о наличии или отсутствии признаков нарушений требований земельного законодательства РФ (приказ Росреестра от 18.01.2022 № П/0011).
  • Кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места вправе подтвердить прекращение существования такого объекта, если документы об этом отсутствуют (приказ Росреестра от 24.05.2021 № П/0217).
  • Разрешено проводить согласование местоположения границ земельных участков в электронном виде (приказ Росреестра от 14.12.2021 № П/0592).

Если на участке стоят два МКД, то участок под домом формируется по заявлению любого собственника

В письме от 10.02.2022 № 14-01167/[email protected] Росреестр ответил на вопрос, переходит ли несформированный участок в общую долевую собственность, если на нём строится жилой комплекс из нескольких многоквартирных домов.

Законодательство не запрещает строить несколько многоквартирных домов на одном участке, а затем вводить их в эксплуатацию. В подтверждение этой позиции Росреестр сослался на письмо Минстроя РФ от 10.10.2017 № 36323-НС/07 и определение Верховного суда РФ от 07.06.2016 № 309-КГ16-5754.

Есть ситуации, когда земельный участок не сформирован и на нём расположено несколько МКД и объекты, которые не предназначены для обслуживания конкретного дома. В подобных случаях зарегистрировать право общей долевой собственности владельцев помещений в МКД на такой земельный участок нельзя. Но любой из собственников дома может обратиться в ОМСУ с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен МКД (ч. 3 ст. 16 № 189-ФЗ).

Участок под МКД не является объектом налогообложения, если он относится к общему имуществу собственников

Также актуальны в 2022 году два письма ФНС России за 2021 год, в которых служба рассматривала вопросы уплаты земельного налога с участков под МКД:

  • В письме от 03.11.2021 № БС‑4-21/[email protected] указано, что если все помещения в МКД принадлежат одному лицу, то такое лицо обязано платить земельный налог. Такая позиция изложена и в письме Минфина РФ от 15.04.2016 № 03-05-05-02/21894.
  • В письме от 26.02.2021 № БС-4-21/[email protected] сказано, что земельный участок, оформленный и поставленный на учёт в соответствии с законодательством, относится к общему имуществу многоквартирного дома и не является объектом налогообложения. Управляющие организации, ТСЖ или кооперативы не обязаны представлять в налоговый орган сообщение о наличии объекта налогообложения в отношении такого земельного участка.

Застройщик после возведения МКД на участке должен зарегистрировать отказ от права собственности на него

В новом письме от 26.07.2022 № 14-06684/22 Росреестр рассказал, как застройщик может прекратить госрегистрацию своего права на земельные участки, расположенные под МКД после сдачи дома.

Если участок принадлежит застройщику на праве собственности, он не сформирован для размещения и эксплуатации нового МКД, то одним из способов прекращения такого права может являться отказ от него. Застройщик должен подать в Росреестр заявление о госрегистрации прекращения права собственности.

При выполнении такой заявки ведомство одновременно передаёт права на эту землю муниципалитету, причём без заявления от органа власти. И затем уже муниципалитет обязан сформирован участок и поставить на учёт как часть общего имущества МКД.

Если участок под домом изначально сформирован, предоставлен под строительство и нужды новостройки, то запись о госрегистрации права застройщика на него погашается одновременно с регистрацией первой квартиры за её владельцем. Тогда придомовая территория переходит в общедолевую собственности жителей МКД.

Другая ситуация – если участок для строительства дома находился у застройщика в аренде или пользовании. Для госрегистрации прекращения аренды или безвозмездного пользования участка в Росреестр необходимо представить заявление от одной из сторон договора аренды и соглашение о его расторжении.

Ответы на вопросы о земельном участке – в материалах портала, онлайн-семинаров и у наших юристов

На нашем портале мы много говорим о нюансах формирования, постановки на учёт и содержания территорий под многоквартирными домами. Вы найдёте информацию в разделе «Земельный участок», а также в материалах к двухдневному онлайн-семинару, который провели эксперты Ассоциации «Р1» по данной теме.

Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец разобрала, какие изменения произошли в законодательстве в сфере земли и недвижимости. Председатель Совета Ассоциации «Р1», руководитель РосКвартала Борис Валит сосредоточился на практических темах, связанных с земельным участком под МКД.

В материалах с мероприятия вы найдёте ответы на вопросы:

  • как сформировать участок под МКД и защитить права владельцев помещений при его оформлении,
  • кто должен содержать дороги на придомовой территории,
  • как установить шлагбаум и дорожные знаки во дворе,
  • как принять участие в национальном проекте «Комфортная городская среда».

Материалы с онлайн-семинара вы найдёте под отчётной статьёй на нашем портале. Остались вопросы? Задайте их нашим юристам.