Собственники помещений, как правило, выступают за минимальный размер платы за СиТР, но не учитывают при этом реальных расходов УО. В практике есть примеры, когда они снижают цену договора задним числом, а затем требуют перерасчёт. Читайте обзор дела, в котором ВС РФ ответил на вопрос, законно ли такое решение ОСС.

Размер платы за содержание жилого помещения утверждают собственники на ОСС

В 2022 году жители МКД провели общее собрание. В повестку дня они внесли вопрос об изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утверждённого двумя годами ранее. Собственники считали ставку завышенной, поэтому проголосовали за её уменьшение на 40 рублей.

Кроме того, в итоговом документе собрания жители указали, что УО должна применить новый размер платы для расчётов за 1,5 предыдущих года. Управляющая домом организация отказалась это делать, ссылаясь на то, что собранных сумм будет недостаточно для покрытия реальных расходов на содержание МКД.

Тогда владелец нежилых помещений в доме направил УО требование всё-таки сделать перерасчёт за полтора прошедших года по решению собрания. Он ссылался на то, что оплачивал услуги по старой ставке, а после утверждения новой управляющая организация должна вернуть ему переплату в размере 402 тысяч рублей.

Компания проигнорировала требование собственника, поэтому он обратился в суд с иском, в котором просил:

  • обязать компанию исполнить решение ОСС и сделать перерасчёт;
  • взыскать с неё штраф в размере 201 тысячи рублей в соответствии с ч. 11 ст. 156 ЖК  РФ (дело № А40-64002/2023).
Как УО повысить качество услуг за счёт обоснованного размера платы
829
2

Управляющая организация обязана исполнять неоспоренные решения ОСС

Инстанция поддержала позицию истца: для изменения цены договора управления достаточно одностороннего решения общего собрания. Кроме того, УО не предоставила собственникам свои предложения, основанные на экономических расчётах (ст. ст. 39, 156 ЖК РФ).

«Согласно оформленному протоколом [...] решению собрания […] любые изменения договора управления могут распространять своё действие на отношения, которые возникли до принятия решения», – отметил суд.

Он подчеркнул, что в ЖК РФ нет прямых упоминаний о запрете изменения размера платы задним числом. На основании ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, он определяется на общем собрании и устанавливается на срок не менее года с учётом предложений управляющей организации.

Суд счёл, что ОСС проведено в рамках полномочий, предоставленных ему Жилищным кодексом РФ, а УО должна была согласовать ставку заранее. Поэтому он удовлетворил иск владельца нежилых помещений в полном объёме. Апелляционная и кассационная инстанции его поддержали.

Вправе ли УО включить НДС в размер платы без решения общего собрания
7793
1

Собственники не вправе утвердить размер платы задним числом или с нарушением прав УО

Однако УО не согласилась с таким выводом и подала жалобу в Верховный Суд РФ, который отменил решения нижестоящих инстанций, поскольку:

  • Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, скорректировать условия ДУ можно только в двух случаях: если обе стороны дали согласие или есть решение суда. Нельзя сделать это в одностороннем порядке.
  • Размер платы должен быть экономически обоснован (п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22). Суды обязаны проверить перечень услуг, разумность снижения общей их стоимости на 40 рублей (ст. 1102 ГК РФ).

Верховный Суд России подчеркнул, что владельцы помещений имеют право устанавливать стоимость работ и услуг по СиТР на общем собрании, но при этом должны учитывать интересы УО.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ нельзя изменять плату за предыдущие периоды без согласия второй стороны договора и без доказательств её завышения в прошлом. ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Вправе ли УО включить НДС в размер платы без решения общего собрания
7793
1

Нельзя без оснований уменьшить размер платы и распространить решение на предыдущие периоды

Дело № А40-64002/2023 показывает, что при утверждении размера платы за содержание и ремонт необходимо учитывать его экономическую обоснованность и соблюдать права всех сторон. Это отметила и Елена Шерешовец, глава Экспертного совета Ассоциации «Р1»:

«Верховный Суд ещё раз подтвердил: любые изменения платы должны быть согласованы с УО и действовать вперёд, а не назад. Управляющим организациям важно иметь расчёты и документы, подтверждающие экономическую обоснованность утверждённой платы и фактически оказанные услуги. Именно это будет проверяться в суде».

Практика разных инстанций по спорам между собственниками и УО о размере платы большая. Они рассматривают различные аспекты процесса его утверждения, в том числе: 

Изучайте примеры, анализируйте выводы ВС РФ, чтобы избежать перерасчётов и судебных споров по данному вопросу.