Необоснованно низкий муниципальный тариф на содержание жилого помещения, установленный для МКД во временном управлении, не позволяет качественно их обслуживать. Узнайте, как тамбовская УО оспорила такой размер платы и взыскала с органа МСУ более 400 тысяч рублей упущенной выгоды.
Проверить расчёт размера платы, установленного для домов во временном управлении
Одна из организаций Тамбова по решению городской администрации получила во временное управление 30 многоквартирных домов. Муниципалитет также утвердил перечень работ и услуг в этих МКД и размер платы за них.
Компания проверила расчёты затрат и установила, что утверждённой суммы не хватит на надлежащее содержание общего имущества в соответствии с требованиями НПА. Она обратилась с этим в орган МСУ, но ответа не получила.
Тогда УО подала иск в суд с требованием признать постановления администрации города о стоимости работ и услуг на СиТР недействительными и обязать орган МСУ внести изменения в расчёты (дело № А64-10379/2022). Муниципалитет в отзыве на иск указал, что установленный размер платы соответствует действующему законодательству и критериям разумности.
Как временной УО расторгнуть договор управления домом с органом МСУ98793
Подать иск в суд с требованием внести изменения в муниципальный акт и установить обоснованный тариф
Дело рассмотрели две инстанции. Они указали, что, согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения:
- устанавливается в размере, обеспечивающем обслуживание МКД в соответствии с нормативами и стандартами;
- определяется по типам домов – путём расчёта средних значений платы, утверждённой прошедшими на территории муниципалитета ОСС и не предусматривающей дополнительных работ и услуг (п. 3.3 Методических рекомендаций из приказа Минстроя РФ от 06.04.2018 № 213/пр);
- утверждается на ограниченный срок с ежегодной индексацией.
Инстанции указали, что орган МСУ, принимая муниципальный тариф, должен учитывать Методические рекомендации № 213/пр. Но в рассматриваемом деле ответчик не привёл доказательств, что использовал средние значения по ОСС в городе, данные о которых размещены в ГИС ЖКХ или есть у ГЖИ.
К тому же при установлении размера платы не был соблюдён принцип её соразмерности перечню работ и услуг по СиТР и не представлено его экономическое обоснование. В суде городская администрация пояснила, что оспариваемые тарифы не рассчитывались специально для спорных МКД – чиновники проиндексировали цены, указанные в конкурсной документации 2018 года. А это противоречит п. п. 3.3, 3.4 Методических рекомендаций № 213/пр.
В итоге иск УО был удовлетворён, и суды обязали орган МСУ внести изменения в постановления о размере платы – определить стоимость услуг и работ в соответствии с требованиями НПА.
Добиться отмены решения органа МСУ об установлении заниженного размера платы для домов в управлении
По решению судов городская администрация в 2024 году добавила в НПА пункт о повышении размера платы согласно индексу потребительских цен. Управляющая организация посчитала, что такие корректировки не являются исполнением требования – тариф по-прежнему был произвольным, не учитывал баланс интересов участников отношений и не мог обеспечить надлежащего содержания МКД.
Она подала административный иск, требуя признать постановление о размере платы недействующим. Суды вновь встали на сторону компании, сославшись на ту же причину, что и ранее: органы местного самоуправления обязаны обосновывать устанавливаемый размер платы – в зависимости от типа, технического оснащения и состояния домов, степени их физического износа и других значимых критериев.
Муниципалитет так и не доказал экономическую обоснованность оспариваемых расчётов по каждому из шести типов МКД. При этом, согласно представленной документации, орган МСУ не учёл:
- ряд необходимых в домах работ, указанных в Минимальном перечне № 290, – техническое обслуживание ВДГО и общедомовых приборов учёта, уборку мест общего пользования;
- стоимость работ и услуг на рынке;
- данные о зарплате.
Оспариваемое постановление администрации Тамбова от 23 октября 2023 года две инстанции признали недействующим с момента его принятия (решение Ленинского районного суда Тамбова от 24.07.2024 по делу № 2а-777/2024, определение Тамбовского областного суда от 20.11.2024 по делу № 33а-3882/2024).
Как компании добиться, чтобы её исключили из перечня временных УО34510
Рассчитать сумму упущенной выгоды и обратиться в суд за её взысканием с органа МСУ
Но история на этом не закончилась. Поскольку компания более года управляла домами по заниженному тарифу, она посчитала экономически обоснованный размер платы, прибавила 10% к стоимости в виде прибыли и выяснила сумму убытков. После этого направила органу МСУ претензию с требованием компенсировать ей недополученные 440,5 тысячи рублей.
На письмо городская администрация ответила отказом, считая претензию необоснованной, а сумму – не подтверждённой документально, не отвечающей требованиям разумности. И УО снова подала иск, на этот раз для взыскания упущенной выгоды (дело № А64-10937/2024).
Суд первой инстанции отметил, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков. Отсутствие вины доказывает нарушитель (ст. 15, п. 2 ст. 401 ГК РФ).
Согласноопределению КС РФ от 21.04.2011 № 522-О-О, устанавливаемый органом МСУ размер платы должен обеспечивать надлежащее функционирование ЖКХ. Нельзя принимать такое решение произвольно.
Нарушения требований к этой процедуре, допущенные органом МСУ, подтверждены вступившими в силу судебными решениями. Муниципалитет при этом не возместил компании разницу между фактическими затратами и полученной плате, рассчитанной исходя из заниженной стоимости услуг.
Инстанция проверила расчёт упущенной выгоды, сделанный управляющей организацией, и подтвердила, что компания правомерно применила в нём норму рентабельности 10% от стоимости работ по СиТР и показатели собираемости (разд. 4 приказа Госстроя РФ от 28.12.2000 № 303).
Помимо себестоимости, в размер платы включается прибыль компании (п. 4.1 приказа № 303). При этом необходимо исходить из того, что УО требуется развитие и модернизация (п. 4.2 приказа № 303).
Суд указал, что компания-истец заложила в тариф минимальную прибыль в 10%. И орган МСУ не смог оспорить эти расчёты или доказать завышение суммы убытков. В итоге первая инстанция удовлетворила требования управляющей организации в полном объёме, а апелляционная поддержала коллег.
Должна ли временная УО подать заявление о внесении изменений в реестр71810
Изучать практику коллег, собирать доказательства и отстаивать свои интересы в суде
Как показывает разобранная выше практика, борьба за экономически обоснованный размер платы при временном управлении МКД – непростой, долгий процесс, но УО из Тамбова доказала, что при тщательной подготовке и выверенных расчётах это возможно.
Причём после этапа признания утверждённого муниципалитетом тарифа заниженным организация вправе взыскать с органа МСУ недополученные доходы от управления МКД за период его действия. Для этого:
- Проверьте соответствие размера платы нормам законодательства. Убедитесь, что он отвечает требованиям ч. 1 ст. 156 ЖК РФ и Методическим рекомендациям № 213/пр.
- Сравните его с фактическими затратами на работы и услуги из Минимального перечня № 290.
- Соберите доказательства необоснованности муниципального тарифа и запросите у органа МСУ расчёты и источники данных.
- Направьте в муниципалитет обращение с указанием, что размер платы не покрывает расходы на содержание МКД и не соответствует НПА.
- Если ответа нет или получен отказ, подайте иск в суд, чтобы признать постановление о тарифе недействующим и обязать городскую администрацию пересмотреть размер платы.
- После удовлетворения иска рассчитайте сумму упущенной выгоды за период работы в доме по заниженной стоимости, направьте претензию органу МСУ и при отрицательном результате снова обратитесь в суд.
Следуя этим шагам, временные УО смогут защитить свои интересы, добиться справедливого размера платы и компенсировать убытки. Это позволит качественно выполнить работы по содержанию МКД, избежать штрафов ГЖИ и повысить доверие собственников.
