УО, ТСЖ и собственники продолжают бороться с владельцами магазинов, без спросу размещающих на фасадах МКД вывески и таблички. Анализируем судебную практику и разбираем, какие аргументы помогают выиграть дело и как подготовиться к защите интересов жителей.
Проанализировать расположение, размеры и содержание спорной конструкции
Судебная практика о размещении конструкций на фасадах МКД имеет решения как в пользу УО, ТСЖ и собственников, так и в пользу владельцев баннеров. Это зависит от расположения таблички относительно входа в нежилое помещение и её содержания:
- Указание на конкретный товар – признак рекламы, а на профиль деятельности – данные о компании.
В Хабаровске на фасаде одного из домов появились вывески «Пенные напитки» и «Свежие овощи». ТСЖ обратилось в суд с требованием взыскать с владельца средства за использование общего имущества. Инстанция опиралась на то, что информация привлекает внимание к отдельным продуктам, а надписи о них «визуально доминируют» над данными о компании.
ВС РФ обязал ответчика согласовать монтаж конструкции с собственниками помещений в МКД, а затем вносить плату по решению ОСС (дело № А73-4577/2023).
УО из Архангельска в подобной ситуации через суд потребовала демонтировать табличку «Парикмахерская» со стены дома. Однако в этот раз инстанции отказали, сославшись на то, что на конструкции нет указаний на конкретные товары или услуги, а лишь на род деятельности предпринимателя, что не относится к рекламе (дело № А05-14782/2022).
- Размер и расположение вывески должны быть согласованы на ОСС и не нарушать региональные НПА.
Управляющая организация из Красноярска судилась с канцелярским магазином, разместившим баннеры на фасаде многоквартирного дома. Два года суды отказывали во взыскании средств за пользование общедомовым имуществом из-за отсутствия рекламных формулировок, не принимая довод УО о величине надписей.
Но ВС РФ отменил решения нижестоящих инстанций, указав, что нельзя в произвольном порядке размещать информационные таблички на МКД, а их вид и размер должны быть согласованы на ОСС и соответствовать требованиям, определённым муниципальными НПА (дело № А33-12112/2021).
Нужно ли согласие ОСС для размещения на МКД информационной вывески131880
Направить досудебную претензию и заказать экспертизу рыночной стоимости фасада
Новое дело по теме разобрала глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец. Акционерное общество, являясь собственником нежилого помещения в одном из МКД Самары, разместило на фасаде и в окнах первого этажа баннеры и вывески принадлежащего ей сетевого магазина. ТСН потребовало их демонтировать, однако, компания проигнорировала обращение собственников.
Товарищество заказало экспертизу, в ходе которой было зафиксировано, что часть конструкций является рекламой, а другая установлена без соблюдения требований к размерам подобных табличек.
ТСН считало, что из вывесок на МКД лишь одна отвечает признакам информационной и соответствует ст. 2 № 38-ФЗ и п. 1 ст. 9 № 2003-1. Размещение остальных баннеров должно быть оплачено. Ссылаясь на эти факты, а также на отсутствие согласия общего собрания по данному вопросу, собственники обратились в суд (дело № А55-710/2022). Они потребовали:
- демонтировать таблички, размещённые на фасаде без решения ОСС и приносящие ответчику прибыль без заключения возмездного договора аренды;
- взыскать в свою пользу 420 тысяч рублей необоснованного обогащения, процентов за пользование общим имуществом и оплату экспертизы.
Вправе ли УО требовать астрент с владельца незаконной вывески на МКД46580
Предоставить суду протокол ОСС по вопросу платы за аренду общего имущества
При рассмотрении в первой инстанции ответчик настаивал, что, согласно п. 1 ст. 9 № 2003-1, обязан размещать информационные сведения о компании. Однако суд признал конструкции рекламными, так как они были:
- крупного размера;
- адресованы неопределённому кругу лиц;
- оформлены в фирменных цветах магазина;
- оснащены визуальными элементами, направленными на привлечение внимания.
Даже при отсутствии указания на конкретный товар, такие вывески имеют признаки рекламы по ч. ч. 1, 2 ст. 33 № 38-ФЗ. Инстанция напомнила, что установка конструкций подобного характера на общедомовом имуществе возможна только при наличии соответствующего решения ОСС и разрешения от органа МСУ (ч. ч. 5, 9–10 ст. 19 № 38-ФЗ).
Опираясь на это, суд провёл перерасчёт долга и обязал компанию выплатить ТСН 380 тысяч рублей необоснованного обогащения и ещё 10 тысяч – проценты за пользование чужими средствами в соответствии со ст. ст. 1105, 1107 ГК РФ.
Также инстанция рассмотрела каждый из описанных в экспертизе баннеров и определила, что вывеска с фирменным наименованием магазина информирует о месте деятельности и не является рекламой. Её монтаж, как и установка конструкций в оконных проёмах, сделаны в соответствии с региональными НПА и не затрагивают общее имущество МКД.
В то же время размещение рекламных щитов и растяжки вдоль дома требовали согласования на ОСС, которое ответчик не инициировал. Учитывая это, суд обязал общество демонтировать незаконные конструкции в течение 10 дней. Апелляция и кассация согласились с решением коллег.
В итоге владелец магазина вместо демонтажа рекламных баннеров заключил договор с ТСН на аренду фасада, и те отозвали требование.
«Теперь фонд текущего ремонта в четырёхэтажной хрущёвке составляет 550 тысяч рублей в год при тарифе 25 рублей, из которых текущий ремонт – 9 рублей», – в заключение отметила Елена Шерешовец.
Собрать доказательства и настоять на рекламном характере баннера
Другой спор по теме рассмотрел АС Санкт-Петербурга и Ленобласти. На фасаде одного из МКД появилась вывеска с названием магазина розничной сети. ТСЖ, управляющее домом, обратилось к владельцу нежилого помещения с предложениями заключить договор аренды или демонтировать конструкцию. Предприниматель отказался от обоих вариантов, и товарищество подало в суд (дело № А56-95726/2024).
Там оно предоставило протокол собрания, где собственники приняли решение о возмездном предоставлении стен здания в аренду под рекламу (ст. 259.1 ГК РФ). Компания-ответчик настаивала, что конструкция с товарным знаком размещена в пределах снятого под магазин помещения.
Суд указал, что в соответствии с ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, наниматель не получает права пользования общим имуществом МКД на основании договора аренды с одним из собственников.
Довод предпринимателя об информационном характере вывески инстанция также отвергла. Она заметила, что наименование, адрес и режим работы магазина указаны на табличке у входа, а спорный элемент их не содержит и привлекает внимание, то есть отвечает признакам рекламы.
Суд признал требования ТСЖ о заключении договора аренды или демонтаже конструкции законными согласно ст. 12 ГК РФ. Опираясь на это, он обязал компанию удовлетворить требования товарищества. Табличка была убрана.
Подпадают ли под действие закона о рекламе объявления на стендах МКД729742
Зафиксировать все изменения состояния общедомового имущества и сопутствующие этому документы
Кроме судебной практики, эксперт сферы ЖКХ Елена Шерешовец поделилась инструкцией предварительной работы, которую следует провести, чтобы повысить шансы выиграть подобное дело. Алгоритм поможет выстроить действенную защиту интересов собственников, если спор дойдёт до суда.
Когда на фасаде МКД уже размещены рекламные вывески, УО и ТСЖ могут:
- Провести ОСС и принять решения по вопросу сдачи общего имущества в аренду, назначить стоимость такой услуги и ответственного за заключение договоров.
- Предложить предпринимателю добровольно оформить соглашение и выплатить деньги за размещение баннеров на доме в соответствии с утверждённой суммой.
- Направить досудебную претензию, если нарушитель игнорирует или отказывается сотрудничать. В это время заказать экспертизу рыночной стоимости фасада в районе.
- Пригласить представителя ответчика на замеры всех спорных конструкций, установленных на МКД.
- Отдать протоколы ОСС, акты замеров, выводы экспертизы, досудебную претензию юристу и заявить в суд.
Подобная работа требует точности, системности и отраслевых знаний, а также профессионального подхода к отстаиванию интересов УО и собственников. Ищете таких специалистов? Обратитесь к опытным юристам экосистемы РосКвартала – они помогут.