Применение размера платы, установленного органом МСУ, при отсутствии решения ОСС о его индексации традиционно вызывает споры между УО с собственниками и ГЖИ. Разбираем новое судебное дело по теме. Узнайте, при каких условиях компания вправе применять в расчётах муниципальный тариф.
УО обосновала расчёт размера платы и вынесла его на ОСС
Размер платы за содержание общего имущества МКД утверждают собственники на ОСС с учётом предложений УО сроком не менее чем на один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Вынося на общее собрание соответствующий вопрос, управляющая организация должна быть готова к отсутствию кворума или несогласию собственников с рассчитанным вариантом.
Если на ОСС не принято решение об установлении или изменении размера тарифа, необходимого для надлежащего содержания и ремонта МКД, компании нужно обратиться в орган МСУ (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ). Проверив документы, муниципалитет либо утвердит предложенный УО размер платы, либо предложит свой – для домов такого же типа.
Однако, как показывает практика, не всегда муниципалитеты это делают. Мы уже рассказывали, как поступать при отказе органа МСУ. Также в некоторых случаях суды запрещают УО использовать муниципальный тариф (определение Четвёртого АСОЮ от 12.04.2022 № 66а-963/2022). Но в марте 2025 года судебная практика пополнилась решением в пользу управляющей организации. Рассмотрим его подробно.
Кто и как устанавливает размер платы за содержание паркинга МКД146022
Компания применила ставку органа МСУ при отсутствии кворума на общем собрании
Жители одного из МКД Новосибирска не меняли размер платы за содержание дома с 2016 года. Управляющая организация несколько раз пыталась предложить новый на внеочередных собраниях собственников, однако, решения приняты не были. И в 2023 году УО начала выставлять счета, используя муниципальный тариф в соответствии с Постановлением городской мэрии от 19.12.2022 № 4624.
Одна из собственниц помещения в МКД обратилась в ГЖИ и заявила о незаконности действий компании. Инспекция провела внеплановую документарную проверку и выдала предписание, обязав УО использовать в расчётах размер платы, утверждённый на ОСС в 2016 году, и сделать жителям перерасчёт. Организация не согласилась с позицией Госжилинспекции и подала иск в суд, чтобы оспорить документ (дело № А45-37402/2023).
Организация обратилась в суд и доказала правомерность применения муниципального тарифа
Суд первой инстанции напомнил, что по ст. 192 ЖК РФ управление МКД – лицензируемая деятельность, а соблюдение заключённого с собственниками договора – одно из основных требований к компании (п. 7 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ, Положение № 1110).
- УО обязана производить расчёты за ЖКУ и направлять платёжные документы собственникам в корректно оформленном виде (пп. «ж» п. 4 Правил № 416).
- Она не вправе менять размер платы или правила его расчёта в одностороннем порядке: это можно сделать только через ОСС (ч. 7 ст. 156, ст. 162 ЖК РФ, ст. ст. 310, 450–453 ГК РФ).
- Принятый собственниками тариф можно индексировать, вынеся вопрос на новое собрание, или по решению суда.
Инстанция сослалась на ст. 156 ЖК РФ и указала, что в данном случае размер платы на содержание МКД уже был утверждён на ОСС в 2016 году. Он был установлен на 12 месяцев, но так как жители не вносили изменений по этому вопросу, оставался действительным до момента рассмотрения.
В 2023 году УО, единолично установив муниципальный тариф, нарушила требования ч. 7 ст. 156 ЖК РФ: он может применяться только при отсутствии соответствующего решения собственников. Суд пришёл к выводу, что компания не соблюдала условия договора управления, и отказала компании-истцу в признании предписания инспекции недействительным.
Как УО убедить жителей многоквартирного дома поднять размер платы2324312
УО подтвердила проведение ОСС и отсутствие на них кворума для принятия решений по размеру платы
УО подала апелляционную жалобу. Она указала, что применение размера платы, установленного органом МСУ, в отсутствие решения общего собрания не является односторонним изменением договора управления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ). Сумма, вносимая собственниками в УО для исполнения ДУ, должна обеспечивать надлежащее содержание дома согласно требованиям ч. 1 ст. 156 ЖК РФ.
В ходе рассмотрения дела апелляция указала, что для применения муниципального тарифа необходимо соблюсти два условия:
- предыдущий размер платы собственники утвердили на ограниченный срок, и он истёк;
- ОСС по вопросу его изменения были инициированы, но не состоялись – из-за отсутствия кворума или несогласия участников с предложением УО.
В таком случае изменение в договоре управления не являются односторонними. Поскольку собственники в спорном доме приняли размер платы в 2016 году на 12 месяцев и после этого УО неоднократно проводила ОСС по данному вопросу, суд признал действия компании по применению муниципального тарифа законными, а предписание – подлежащим отмене.
Что делать УО, если собственники утвердили низкий размер платы264985
УО предприняла все необходимые шаги и действовала в соответствии с ЖК РФ
Ранее глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец подробно рассказала о каждом шаге подготовки предложения УО по увеличению размера платы, чтобы в случае несогласования собственниками компания могла обратиться в орган МСУ. Для этого нужно:
- Провести сезонный осмотр общего имущества многоквартирного дома и составить по его итогам акт (п. 2.1.4 Правил № 170).
- Опираясь на него, создать проект перечня работ и услуг на год с учётом ПП РФ № 290 и пожеланий собственников по дополнительным услугам.
- Оформить предложение нового размера платы с подробным расчётом и его обоснованием (п. 31 Правил № 491, разд. III Правил № 416).
- За 30 дней до ОСС разместить документы на информационных стендах, официальном сайте УО и в домовых чатах, чтобы жители могли с ними ознакомиться (п. 31 Правил № 491).
- Организовать общее собрание собственников с включённым в повестку дня вопросом об утверждении нового размера платы.
Если решение не принято, то, как показывает итог дела № А45-37402/2023, УО могут обратиться к органу МСУ, использовать предложенный им тариф и при необходимости отстоять право его применения в суде. В таком случае нужно доказать, что компания:
- использовала в расчётах акты осмотра общего имущества и Минимальный перечень работ и услуг № 290;
- вынесла на ОСС предложение с экономически обоснованным размером платы на содержание жилья;
- обратилась в орган МСУ из-за отсутствия решения собственников.
Нужна помощь в отстаивании позиции по вопросу размера платы? Обратитесь к опытным юристам экосистемы РосКвартала – они помогут.
