Почему УО должна продолжать управлять МКД, даже лишившись лицензии

Ситуации, когда надзорные органы принуждают УО работать в доме после окончания срока договора управления, – нередки. Правомерность таких действий ранее подтвердил КС РФ. На примере судебного дела разбираемся, а может ли прокурор требовать этого от компании с истёкшей лицензией и без штата.

Собственники не выбрали новую УО или иной способ управления МКД

УО с лицензией до 2028 года досрочно прекратила свою деятельность. Несмотря на все предупреждения, часть домов, где она прежде работала, не выбрали новую компанию и не создали ТСЖ. Среди них были МКД с лифтами, без обслуживания которых безопасность проживания в доме могла оказаться под угрозой.

Жители пожаловались на отсутствие УО в прокуратуру города, и та подала иск против бывшей управляющей организации. По мнению надзорного органа, не выполняя свою работу, компания нарушила ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. Прокурор просил суд принудить УО продолжить выполнять обязанности по содержанию и ремонту общего имущества МКД даже после прекращения лицензии.

Почему суд может отменить решение ГЖИ об аннуляции лицензии УО

7729

0

В отсутствие УО условия проживания в доме могут перестать соответствовать требованиям безопасности

УО посчитала требование надзорной структуры необоснованным, поскольку:

• у части домов появились новые управляющие организации;
• документы на МКД уже переданы этим УО или городскому управлению ЖКХ;
• у компании нет лицензии и штата сотрудников.

По мнению компании-ответчика, обязанность выбрать дальнейший способ управления домом лежит на собственниках помещений. Если они этого не делают, временную УО назначает орган МСУ (ч. ч. 2, 17 ст. 161 ЖК РФ). Ушедшая из дома УО не должна заниматься этим вопросом.

Орган ГЖН, привлечённый к разбирательству, отметил, что за несколько дней до прекращения деятельности компания отключила в домах лифтовое оборудование. Прокуратура выдала предостережение о недопустимости такого нарушения НПА, но организация не отреагировала.

Директор УО пояснил, что работа подъёмников в некоторых домах была приостановлена из-за запрета эксплуатации технически опасного объекта в отсутствии обслуживания. Это было сделано только в тех МКД, которые не выбрали новую компанию.

Также организация сослалась на ч. 3 ст. 199 ЖК РФ и п. 1 ч. 13 ст. 20 № 99-ФЗ – действие лицензии на управление МКД прекращается в связи:

• с её аннулированием по решению суда;
• с непродлением срока её действия согласно ч. 4 ст. 192 ЖК РФ;
• с предоставлением лицензиатом заявления в ГЖИ о прекращении указанного вида деятельности.

Постановление КС РФ обязывает все стороны соблюдать порядок смены УО в доме

Однако суд противопоставил этим доводам ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. В ней говорится, что при прекращении действия договора управления организация должна продолжать работать, пока собственники не выберут новую или не создадут ТСЖ. Это подтвердил и КС РФ в постановлении от 18.04.2024 № 19-П.

Суд указал, что данное требование «не предполагает не ограниченного во времени» управления домом, и описал порядок смены УО:

1. Созыв общего собрания собственников, на котором участники выбирают новую организацию или создают ТСЖ.
2. Проведение муниципального открытого конкурса, если ОСС не приняло решение.
3. Назначение муниципалитетом временной УО, если конкурс не состоялся.

В случае когда ни один из трёх пунктов не принёс результатов, УО вправе «оспорить незаконное бездействие органа местного самоуправления в судебном порядке».

Суд отметил, что новые управляющие организации должны были начать свою деятельность по содержанию домов только через месяц после ухода предыдущей. Учитывая все приведённые факты и замечание органа ГЖН, инстанция обязала УО продолжить работу в МКД (решение Благовещенского городского суда от 11.09.2024 № 2-6717/2024).

Что делать УО, не продлившей лицензию: инструкция к применению

21016

2

Право на комфортное проживание в МКД имеет больший приоритет, чем экономические интересы УО

Директор УО не согласился с решением и подал апелляционную жалобу. В заявлении он просил разъяснить выводы первой инстанции, поскольку:

• в них не указан период, в который его организацию обязывают управлять МКД;
• в судебном решении нет мотивированной связи с постановлением № 19-П, подтверждающей справедливость выводов;
• компания не может управлять МКД, поскольку все работники уволены.

Но суд отметил, что не вправе под видом разъяснения выводов инстанции изменить или разрешить их (п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 19.12.2003 № 23). Также он указал, что содержание заявления директора УО сводится к несогласию с решением, следовательно, суть требований он понимает и в разъяснениях не нуждается.

В связи с этим инстанция не удовлетворила обращение директора (определение Благовещенского городского суда от 24.09.2024 № 2-6717/2024).

Четыре вопроса о продлении действия лицензии УО на управление МКД

16881

0

УО может понуждать собственников и орган МСУ к смене организации через суд

До постановления № 19-П суды имели по этому вопросу две противоположные позиции. Например, в делах № А34-12935/2019 и № А66-4720/2020 инстанции вставали на стороны управляющих организаций и признавали недействительными предписания ГЖИ.

В то же время дело № А04-4010/2019, наоборот, решилось не в пользу УО, и ту обязали продолжать свою деятельность и после окончания срока действия договора управления.

Постановление Конституционного Суда РФ практику изменило. Теперь компании отвечают за содержание и ремонт общего имущества МКД до прихода новой УО. А если собственники и орган МСУ не предпринимают действий для решения ситуации, она может понуждать их к этому через суд.

Кроме описанных выше доводов, при разрешении подобных дел управляющим организациям важно также помнить:

• ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, где говорится, что договор управления МКД по окончании срока его действия считается продлённым на ещё один срок, если ни одна его сторона не заявила о его расторжении;
• ч. ч. 2, 3 ст. 198 ЖК РФ, в соответствии с которыми организация обязана управлять МКД в течение согласованного срока.
• постановление КС РФ от 18.04.2024 № 19-П, в котором указано, что компания несёт ответственность за содержание МКД, пока собственники или орган МСУ не назначат новую;
• ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, которой закреплена обязанность управляющей организации продолжать свою деятельность до перехода МКД к новой компании.