В спорах УО и застройщиков о дефектах в МКД обычно выясняют, не истёк ли гарантийный срок на объект. Сегодня рассмотрим ситуацию, когда дом возвёл предприниматель и продал квартиры как физлицо. Узнайте, есть ли гарантия на такой дом и должен ли его бывший собственник устранить допущенные при строительстве дефекты.
Предприниматель построил МКД на своём участке и продал квартиры новым собственникам
В 2016 году владелец участка – индивидуальный предприниматель построил в Новороссийске многоквартирный дом с подземной парковкой. Орган МСУ отказался выдать разрешение на ввод МКД в эксплуатацию: у застройщика не было документов, подтверждающих соответствие объекта техническим регламентам и проекту.
Но предприниматель через суд добился регистрации в ЕГРН прав собственности на объект как на самовольную постройку и затем реализовал квартиры в нём по договорам купли-продажи.
Почему порой новостройке нужен ремонт после её сдачи застройщиком129190
При осмотре дома УО обнаружила строительные дефекты, но предприниматель отказался их устранять
С 2018 года жители жаловались в УО на дефекты в доме. Но дело получило развитие только в середине 2021 года – после смены компании. Новая управляющая организация отреагировала на заявления жителей и вместе с председателем Совета МКД провела обследование дома. Комиссия выявила многочисленные нарушения:
- протечки балконов, лоджий, стен и окон;
- частичное обрушение фасадной отделки;
- выпучивание и расхождение укладки;
- провал тротуарной плитки;
- отсутствие ливнёвки и гидроизоляции паркинга;
- заломы и щели металлочерепицы;
- неподключение системы дымоудаления.
УО и представитель собственников составили акт, который отправили застройщику. Они потребовали безвозмездно устранить выявленные недостатки строительства в рамках гарантийных сроков на МКД. Предприниматель этого не сделал, и компания подала иск в суд (дело № А61-393/2023).
Суды не обнаружили в договорах купли-продажи условий о гарантийном сроке
Суды трёх инстанций встали на сторону предпринимателя, который возводил дом. Они указали:
- Дом строился не по договорам долевого участия, значит, эти отношения не подпадают под действие Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ, в том числе его пунктов о гарантии на МКД.
- Договоры купли-продажи квартир заключены между физлицами: предпринимателем и новыми собственниками помещений. И в этих документах нет условий о гарантийном сроке.
В данном случае подлежат применению положениягл. 2 № 2300-I о защите прав потребителей и ст. 477 ГК РФ. Ими установлен двухгодичный срок предъявления претензий к качеству товара, исчисляющийся с момента его приобретения. В рассматриваемом деле считать нужно с 2017 года: срок истёк.
«Жители приобрели спорные помещения не по ДДУ и не как у застройщика, а по договорам купли-продажи как у собственника, поскольку на момент покупки владельцем квартир был предприниматель», – подчеркнули суды.
Инстанции не приняли во внимание, что ответчик так и не получил акт ввода дома в эксплуатацию и не доказал соответствие МКД всем нормам. Инстанции сослались на решение коллег, которые признали права собственности на спорный объект, данные о нём внесены в ЕГРН (решение Октябрьского районного суда Новороссийска от 23.01.2017 № 2-826/2017).
Считая, что период гарантии закончился, а срок давности по иску пропущен, инстанции отказали УО в удовлетворении требований. Она обязана сама организовать устранение дефектов в рамках выполнения договора управления.
О гарантийном сроке на МКД и праве УО действовать от имени жителей628087
Лицо, построившее МКД, должно доказать отсутствие вины в выявленных дефектах дома
Управляющая организация подала жалобу в Верховный суд РФ, настаивая, что у предпринимателя в данной ситуации есть статус застройщика. Следовательно, на момент подачи иска гарантийные сроки на дом не истекли.
ВС РФ принял жалобу и разобрал ошибки нижестоящих инстанций. Отказывая УО в удовлетворении требований, они сослались на решение от 23.01.2017 № 2-826/2017 по иску о признании права собственности бизнесмена на дом.
При этом в документе указано на несоответствие объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство: например, к этажности и площади МКД. Строительно-техническая экспертиза дома, которая бы подтвердила отсутствие недостатков, не проводилась.
На дефекты, допущенные при строительстве, например, балконов, ещё в 2018 году обратила внимание администрация города. Недостатки в 18 квартирах, на придомовой территории, в паркинге и в системе дымоудаления зафиксированы актом. Предприниматель на обследование не явился.
При этом доказать отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств должны исполнитель или лицо, предоставляющее соответствующие гарантии (определения ВС РФ от 25.08.2016 № 305-ЭС16-4838, от 07.03.2023 № 305-ЭС22-22698).
Гарантия на результаты строительных работ действует до пяти лет, а в некоторых случаях – до 10
Также ВС РФ отметил, что инстанции неверно указали на применение двухлетнего срока предъявления требований продавцу из-за качества товара. Согласно п. 1 ст. 755 ГК РФ, подрядчик предоставляет возможность эксплуатации построенного объекта на протяжении гарантийного срока.
В силу ст. 756 ГК РФ, при ненадлежащем качестве результата строительных работ применяются п. п. 1–5 ст. 724 ГК РФ: предельный срок гарантии составляет пять лет. При существенных недостатках строительства требование можно направить в течение 10 лет (п. 2 ст. 737 ГК РФ, п. 6 ст. 29 № 2300-I, определение ВС РФ от 11.06.2019 № 57-КГ19-3).
В рассматриваемой ситуации он подлежит исчислению со дня передачи первого жилого помещения по акту к договору купли-продажи квартиры. И к моменту подачи УО заявления гарантия ещё не закончилась.
Также суды неправильно указали на пропуск УО исковой давности. Согласно п. 1 ст. 725 ГК РФ, при ненадлежащем качестве работ в отношении зданий этот период для подачи иска определяется по правилам ст. 196 ГК РФ и составляет три года. При недостатках, выявленных в пределах гарантии на дом, течение срока давности начинается со дня предъявления требования об их устранении (п. 3 ст. 725 ГК РФ).
В итоге Верховный суд России отменил решения нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение (определение от 24.10.2024 № 308-ЭС24-10386).
Как УО работать с застройщиком для устранения брака в новостройке91661
Срок давности для иска с требованиями к застройщику составляет три года с момента обнаружения дефектов
Судебная практика по принуждению застройщика к устранению недостатков в новом МКД обширна: в ней есть различные решения инстанций по искам управляющих организаций. В рассмотренном деле № А61-393/2023 ВС РФ указал:
- Независимо от статуса лица, построившего многоквартирный дом, объект должен соответствовать установленным НПА требованиям. Если доказано, что при строительстве допущены дефекты, то исполнитель обязан устранить их безвозмездно в период действия гарантии на дом.
- Гарантия есть даже в том случае, если МКД возведён без привлечения средств собственников квартир, без ДДУ. При существенных дефектах предъявить претензии к строительству можно в течение 10 лет.
- Срок давности для обращения в суд с требованиями к застройщику составляет три года. При действующей гарантии на дом он исчисляется с момента обнаружения строительных недостатков.
В статьях на портале вы также найдёте решения инстанций по другим спорам о недоделках в новых МКД. Суды ответили на вопросы:
- должна ли УО ремонтировать крышу МКД, если застройщик отказался;
- кто устраняет нарушения требований пожарной безопасности в новостройке;
- нужно ли в суде доказывать вину строительной компании в дефектах нового МКД.
Больше материалов, видео от экспертов и судебной практики – на нашем портале в разделе «Статьи». А чтобы не пропускать полезные публикации, подписывайтесь на телеграм-канал РосКвартала.
