Собственники на ОСС сменили УО и поручили новой компании истребовать у предшественницы неистраченные средства за содержание и ремонт дома. Решить вопрос в досудебном порядке не удалось, и спор разбирал суд. Узнайте, при каких условиях организация, ранее управлявшая домом, обязана вернуть остатки собранных на СиТР денег.
Получить новый дом в управление по решению общего собрания собственников
ТСЖ заключило договор управления с одной из управляющих организаций Курска. Спустя два года собственники на ОСС проголосовали за смену УО. На том же собрании они наделили компанию полномочиями выступать в суде от их имени.
Спустя несколько лет компания обнаружила, что так и не получила от ранее работавшей в доме УО деньги, которые собрала на содержание и текущий ремонт МКД. Поскольку решить вопрос в досудебном порядке им не удалось, уполномоченная собственниками управляющая организация обратилась в суд (дело № А35-131/2023).
Компания-ответчик в отзыве на иск настаивала на отсутствии у неё обязанности переводить деньги выбранной на собрании организации, поскольку та:
- сфальсифицировала протокол ОСС, где собственники наделили её полномочиями истребовать спорные средства;
- пропустила срок исковой давности, ведь прошло четыре года с момента смены УО.
Всегда ли бывшая УО обязана передать новой остаток средств на СиР709997
Доказать, что предыдущая УО присвоила себе средства незаконно
Первая инстанция отклонила доводы отказавшейся вернуть деньги компании, поскольку она:
- не указала, в какой части протокол ОСС подделан, и не представила доказательств этого;
- неправильно посчитала срок исковой давности.
Он начинается с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права, и приостанавливается для соблюдения претензионного порядка (ст. 200 ГК РФ, п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43).
К тому же остаток собранных средств, которые требовала УО-истец, не является экономией: плата за содержание и текущий ремонт вносится для финансирования запланированных работ в доме, носит целевой характер и не принадлежит управляющей организации (ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 158, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Согласно отчётам о выполнении договора, бывшая УО за время управления домом собрала с жителей 400 000 рублей, а потратила только 175 000. Поэтому суд пришёл к выводу, что при расторжении ДУ предыдущая компания обязана передать новой оставшиеся у неё на счёте спорные средства.
Поскольку она этого не сделала, судья расценил её действия как неосновательное обогащение, взыскав с компании в пользу новой управляющей организации неистраченные деньги и проценты за пользование чужими средствами (п. 2 ст. 1107, п. 1 ст. 395 ГК РФ, определение ВАС РФ от 29.03.2013 № ВАС-3152/13).
Какие договоры по СиТР нужно вносить в ГИС ЖКХ и как это сделать21390
На ОСС получить полномочия взыскать средства за СиТР с компании, ранее управлявшей домом
В апелляции компания-ответчик обосновала свою позицию тем, что:
- требовать проценты должно ТСЖ от своего имени, так как ОСС уполномочило новую УО только взыскать средства за содержание и ремонт;
- на её счетах не осталось средств, собранных на СиТР спорного дома, и доказательств обратного в суде не представлено.
Однако суд отверг эти аргументы: по договору с ТСЖ новая организация управляет спорным домом, что включает обязанность содержать его и требовать денежные средства от имени собственников (ст. ст. 1102, 1103 ГК РФ). А доказательств отсутствия платежей на СиТР бывшая УО не представила. Решение первой инстанции осталось в силе. Кассационный суд с коллегами согласился.
Обязаны ли ТСЖ и кооперативы составлять АВР и размещать их в системе64183
Учесть судебную практику по взысканию средств на содержание и ремонт МКД при смене УО
В рассмотренном деле № А35-131/2023 инстанции закономерно указали, что оставшиеся у предыдущей компании средства за содержание и ремонт дома, собранные в период управления МКД, не являются её экономией.
Согласно ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, компания вправе оставить неистраченные за период деньги, если:
- все работы в доме выполнены качественно и в полном объёме;
- отсутствуют акты о нарушениях со стороны компании;
- в ГИС ЖКХ внесена вся обязательная информация, в том числе об отчёте выполнения договора управления.
Но суды не всегда приходят к решению взыскать остаток средств на СиТР с предыдущей компании в пользу новой. Например, похожий спор произошёл и в Нижнем Новгороде.
При смене УО суды двух инстанций встали на сторону выбранной на ОСС организации и постановили передать ей остаток средств, собранных ранее на СиТР. Но кассация решение изменила: предыдущая компания доказала, что передавать нечего, ведь у собственников перед ней большая задолженность, а собранные деньги полностью потрачены на содержание МКД.
Судебная практика по данному вопросу показывает, что средства, которые собственники вносят за содержание и текущий ремонт, имеют целевой характер. Они не принадлежат УО, и при расторжении договора управления их нужно передать новой компании или ТСЖ. Исключение – если все собранные средства были потрачены по назначению, и это подтверждается документами.
