В заключительной статье о выступлениях экспертов на Итоговой конференции по управлению МКД вы узнаете о важной и порой противоречивой судебной практике за 2023 год, в том числе по спорам между УО и РСО о качестве коммунальных услуг. Также читайте о практических советах по созданию эффективной АДС.
«Наличие двух точек зрения по одному и тому же вопросу не относится к нарушениям норм права»
Итоговая конференция Ассоциации «Р1» за 2023 год прошла 14-15 декабря в Москве: в ней приняли участие более сотни представителей УО и ТСЖ. Они собрались послушать 13 экспертов-практиков по вопросам управления домами, а также участвовали в обсуждениях и дискуссиях.
Спорными зачастую бывают и судебные решения. Причём даже ВС РФ нередко высказывает противоположное мнение по одинаковым ситуациям. Об этом на конференции говорила Ольга Беленькая. Она привела цитату из определения Второго КСОЮ от 20.06.2023 по делу № 88-12882/2023:
«Наличие двух точек зрения по одному и тому же вопросу не относится к нарушениям норм права и не является основанием, влекущим безусловную отмену состоявшихся по делу судебных постановлений в кассационном порядке».
Эксперт разобрала пример такого «наличия двух точек зрения». Собственники помещений в МКД на собрании в одностороннем порядке изменили размер платы, снизив его более чем на 35% от муниципального тарифа. УО в таких условиях начала применять размер платы, установленный органом МСУ.
Нижестоящие суды поддержали УО: собственники должны доказать, что оказание услуг надлежащего качества возможно при применении размера платы, определённого ОСС. В ином случае данное решение ничтожно.
Но Верховный суд России занял противоположную позицию (определение ВС РФ от 18.04.2023 № 45-КГ23-2-К7). Он указал, что решение ОСС – не ничтожно, а оспоримо. УО вправе применять муниципальный тариф только при отсутствии решения общего собрания. Компания должна была обратиться в суд, чтобы признать итоги ОСС недействительными. Но она этим правом не воспользовалась.
Также эксперт разобрала основные доводы ВС РФ по спорам:
- об обмене данными между УО и РСО при прямых договорах;
- об обязанностях исполнителя услуг вводить ИПУ потребителя в эксплуатацию;
- о границах ответственности за сети газоснабжения;
- о плате за вывоз смёта с территории МКД;
- о применении сроков исковой давности по перерасчётам.
Видеозапись и материалы выступления Ольги Беленькой размещены под статьёй, а участники Итоговой конференции найдут их в личных кабинетах.
Что делать УО, если собственники утвердили низкий размер платы75463
Суды по-разному подходят к вопросу о доказательствах в деле о некачественных коммунальных услугах
О противоречивых выводах судов по вопросам ЖКХ говорил и Сергей Сергеев. Он разобрал решения инстанций по спорам о качестве коммунальных услуг и их оплате между УО и поставщиками.
Спикер рассказал, что чаще РСО удаётся взыскать с управляющих организаций плату за услуги, которые УО считают некачественно оказанными. Но в практике есть примеры, когда компании, работающие в МКД, смогли доказать этот факт – и снизить плату за такие услуги.
Например, разбирая дело № А41-62113/2022, АС Московской области в 2022 году указал, что порядок установления факта предоставления некачественной услуги подробно изложен в разд. 10 Правил № 354. Должна быть проведена проверка, а по её окончании – составлен акт (п. 109 Правил № 354).
Управляющая организация такой акт не составила, а ТСО представила суду документы, подтверждающие объём оказанных услуг и их стоимость. Суд взыскал с УО долг более 3,7 млн рублей, удовлетворив иск поставщика ресурсов.
Но Десятый ААС в апреле 2023 года опроверг такую точку зрения:
«Выводы суда первой инстанции о том, что единственным надлежащим доказательством некачественности поставленного коммунального ресурса являются акты замера температуры внутри жилых помещений, является необоснованным, не соответствует обстоятельствам дела и существующим между сторонами правоотношениям».
Факт оказания некачественных услуг можно подтвердить не только актом, но и любыми другими средствами доказывания, предусмотренными ст. 55 ГПК РФ. В рассматриваемом деле УО предоставила посуточные протоколы учёта тепловой энергии ОДПУ за спорный период, которыми подтверждается снижение температуры теплоносителя.
Всегда ли УО нужен акт, чтобы подтвердить снижение качества услуг РСО45325
Эффективная АДС поможет УО доказать некачественные услуги, оказанные поставщиком
При установлении факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и виновного в этом важна роль сотрудников аварийно-диспетчерской службы УО. Именно они принимают жалобы жителей МКД по таким случаям, даже если исполнитель услуг – РСО.
Поэтому, чтобы не оказаться в ситуации, когда из-за ошибок в работе диспетчерской УО приходится нести ненужные расходы при предоставлении РСО услуг ненадлежащего качества, компании следует со всей ответственностью подойти к организации работы АДС.
О том, как это сделать, на Итоговой конференции рассказал Борис Валит. Он предоставил участникам пошаговую инструкцию-алгоритм, разобрав каждое направление, которое поможет повысить эффективность АДС.
Для этого необходимо среди прочего:
- Чёткое определить задачи и обязанности сотрудников.
На этом этапе УО следует составить перечень задач и назначить ответственных за них, разработать стандарты качества и контроля. Диспетчеры должны взаимодействовать с другими подразделениями и использовать систему обратной связи с жителями МКД.
- Чтобы воплотить в жизнь всё, задуманное и разработанное в первом пункте, подобрать квалифицированный персонал.
При этом УО должна обеспечить условия для здоровья и безопасности сотрудников, дать им возможность повышать квалификацию и мотивацию, принимать от них обратную связь и предоставлять для работы современные решения.
- Технически оснастить подразделение: закупить и использовать ПО, приложения, телефонию и чётко работающее оборудование.
Мы предлагаем управляющим организациям воспользоваться сервисом «АДС на 100%»: он поможет максимально исключить ошибки сотрудников при работе с заявками и обращениями жителей МКД, правильно выстроить ежедневную деятельность диспетчерской и систематизировать переписку компании с клиентами.
Также при создании и улучшении АДС нужно обратить внимание на систему приёма и обработки заявок, каналы коммуникации с жителями, регламенты по взаимодействию с внешними структурами и критерии оценки работы службы.
Полное выступление Бориса Валита, в котором он на примерах разобрал требования к идеальной АДС, – в материалах под статьёй.
О роли АДС в установлении факта оказания КУ ненадлежащего качества108980
Больше судебной практики по вопросам ЖКХ – в материалах конференций
Мы рассказали о самых интересных для УО и ТСЖ событиях с Итоговой конференции и постарались выделить полезные темы из выступлений всех экспертов – вы найдёте их в материалах портала:
- Как УО победить рейдеров, и какие новые НПА должны ей в этом помочь
- Как УО взыскать долги и отвечают ли учредители за её банкротство
- Что нужно знать УО для работы с персональными данными без нарушений
- Как работать с репутацией, сотрудниками и жителями
- Как спикеры представляют Деда Мороза в ЖКХ и о чём просят его в новогоднюю ночь
Но, конечно, это не заменит непосредственного участия УО и ТСЖ в таких мероприятиях, похожих на один большой практический мозговой штурм по вопросам управления МКД:
«Я была впервые на таком мероприятии. Всё просто изумительно! Прекрасные [...] спикеры, профессионалы своего дела. Всё просто, доступно, с юмором. Была поражена непринуждённой обстановкой, огромным объёмом практической информации, заботой об участниках, мгновенной обратной связью со стороны организаторов. С уважением, Светлана, Санкт-Петербург».
Пропустили Итоговую конференцию? Впереди – IV Весенняя конференция, которую Ассоциация «Р1» проведёт 16-18 мая в Калининграде под лозунгом «Управление МКД в 2024 году: мы ждём перемен». Предрегистрация уже открыта: 8 (495) 646-84-01 или [email protected].
