Неисправности в элементах общего имущества МКД, перешедшие по наследству УО от предшественницы, – обычная ситуация. Но оказалось, что при должной подготовке новая компания может взыскать с бывшей стоимость их устранения. Читайте обзор такого судебного дела и комментарии эксперта Сергея Сергеева, одного из участников процесса.
После получения МКД в управление провести осмотр общего имущества и задокументировать дефекты
В одном из многоквартирных домов Красногорска в Подмосковье собственники в 2024 году на ОСС сменили управляющую организацию. Новая компания (УО-1) при осмотре общего имущества МКД установила многочисленные нарушения в его содержании в период деятельности предыдущей (УО-2).
Проблемы были выявлены в работе:
- Лифтового оборудования. УО-1 зафиксировала их в актах периодического технического освидетельствования кабин. На устранение дефектов компания потратила почти 87 тысяч рублей.
- Системы отопления. Организация составила акт обследования инженерного оборудования ИТП и провела ремонт на 244,7 тысячи рублей.
- Системы пожаротушения. Нехватку 75 пожарных рукавов выявил главный инженер УО-1 и направил информацию об этом в виде служебной записки на имя генерального директора компании. Для закупки оборудования требовалось более 172 тысяч рублей.
Сложив все эти расходы, новая управляющая организация подала иск в суд к предшественнице и потребовала возместить убытки на 504 тысячи, поскольку они возникли из-за ненадлежащего исполнения УО-2 обязанностей по управлению МКД.
Но работавшая ранее в доме компания посчитала, что не должна это делать. Содержанием и ремонтом общего имущества в тот период занимался подрядчик по договору комплексного обслуживания. Именно с него и нужно требовать компенсацию (дело № А41-81457/2024).
За какие нарушения в работе АДС суд наказывает УО: анализ практики34821
Подать иск, настаивая, что дефекты возникли из-за неисполнения бывшей УО обязанностей по СиТР дома
Суд первой инстанции отметил, что:
- Нарушенное право подлежит защите одним из способов, указанных в ст. 12 ГК РФ. К ним относится и компенсация убытков.
- В подобных делах истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий или бездействия которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Инстанция отметила, что договор с подрядчиком, на который ссылалась УО-2, не освобождал её от выполнения функций по управлению МКД. Она была обязана контролировать привлечённых к работе третьих лиц.
При этом ответчик не представил суду доказательств, что указанные в актах истца проблемы и дефекты возникли по иным, кроме плохого обслуживания общего имущества, причинам. Компания могла потребовать назначения судебной экспертизы по установлению таких причин, но не сделала этого.
Поэтому инстанция приняла в качестве доказательств вины УО-2 акты и иные документы от организации-истца и удовлетворила исковые требования в полном объёме. Раз прежняя компания не доказала, что дефекты в системах и оборудовании МКД возникли не из-за её плохой работы в период управления домом, то она должна возместить преемнице потребовавшиеся на ремонт суммы.
Может ли бывшая УО считать остаток за содержание и ремонт экономией226051
Подтвердить необходимость ремонта и его стоимость для взыскания убытков
Предыдущая управляющая организация подала на решение жалобу, считая, что суд не установил все обстоятельства дела. Компания указывала на неправомерность взыскания отдельных сумм, которые УО-1 требовала возместить.
Апелляция отметила, что должник вправе предъявить возражения относительно размера причинённых кредитору убытков и представить доказательства, что их можно было уменьшить (ст. 404 ГК РФ).
Признав выводы о вине УО-2 в дефектах и недостатках общего имущества МКД правильными, инстанция сосредоточилась на анализе предъявленных к взысканию сумм. Суд исключил из убытков некоторые позиции, поскольку:
- документами не подтверждена необходимость ремонта платы управления ПКЛ-32 лифта на 5 тысяч рублей;
- в акте осмотра указана потребность в замене элементов ХВС в другом доме, и УО-2 не обязана оплачивать затраченные на это 23 тысячи;
- расходы на проверку ОДПУ на 31,7 тысячи рублей являются частью текущей деятельности УО-1, они не связаны с ненадлежащим выполнением компанией-ответчиком её обязанностей по договору управления.
В итоге инстанция снизила сумму убытков до 444,4 тысячи рублей, а также перераспределила судебную пошлину между сторонами спора.
Как взыскать с бывшей УО средства от аренды общего имущества МКД63470
Тщательно подготовиться: доказать прямую связь между бездействием прежней УО и реальными убытками
Среди тех, кто помог УО-1 выиграть это дело, был эксперт Ассоциации «Р1», юрист Сергей Сергеев. Он прокомментировал ход процесса:
«Главная загвоздка таких споров – доказать прямую связь между бездействием прежней компании и реальными убытками. Предыдущие управленцы обычно говорят, что всё “сломалось уже после передачи”. В ход идут ссылки на каких-то третьих подрядчиков: “это не мы, это они плохо обслуживали”».
Эксперт отметил, что при подготовке юристы собрали доказательную базу:
- составили акты техосвидетельствования лифтов и осмотра ИТП с подробным описанием дефектов;
- документально зафиксировали отсутствие пожарных рукавов;
- подтвердили финансовые траты на ремонт.
«Старая УО должна была не просто передать дом, а предварительно обеспечить работоспособность всех систем. Суд детально разобрался и поддержал наши аргументы. Отговорки “мы наняли подрядчика” не сработали, поскольку контроль за ним всё равно лежит на управляющей организации.
Акт приёма-передачи дома должен сопровождаться детальной фиксацией состояния инженерных систем. У ответчика таких документов не было, экспертизу о причинах поломок он тоже не провёл. Поэтому фиксируйте недостатки сразу, собирайте доказательства, и суд всегда встанет на вашу сторону».
