Собственник пристройки к МКД считал, что его помещения не являются частью дома, поскольку имеют свой кадастровый номер, вход и подключение к коммунальным сетям. В связи с этим он отказывался платить за содержание общего имущества. Читайте, согласился ли с ним ВС РФ.
Проверять пристройку на наличие общих с домом несущих стен, фундамента и коммунальных сетей
Ранее юристы Ассоциации «Р1» разбирали похожий вопрос от другой УО. Собственник апеллировал тем, что его помещения имеют свой кадастровый номер и не являются частью здания. Организация же придерживалась противоположного мнения, указывая, что пристройка обладает общими с многоквартирным домом стеной, сетями и адресом.
Эксперты отметили, что помещение является составной частью МКД, если у него отсутствуют свои отдельные инженерные сети, а подача коммунальных ресурсов проводится совместно с остальным домом.
При этом, согласно ч. 5 ст. 44 № 218-ФЗ, такой площади действительно может быть присвоен отдельный кадастровый номер, например, при регистрации договора аренды. Однако даже при этом она остаётся частью МКД.
Инициировать экспертизу для доказательства принадлежности помещений к МКД
Схожие обстоятельства разобрал ВС РФ. Владелец нежилых помещений в одном из МКД Казани не оплачивал начисления за содержание и ремонт дома. В итоге накопился долг в 284 000 рублей, который УО потребовала погасить. Однако собственник отказывался, поскольку считал, что:
- принадлежащие ему помещения не связаны с жилым зданием, ведь имеют отдельный вход и являются пристроенными;
- управляющая организация не оказывает ему никаких услуг.
УО инициировала строительно-техническую экспертизу, согласно выводам которой нежилые помещения были признаны встроенно-пристроенными к МКД. С этими доводами компания обратилась в суд, чтобы взыскать долг (дело № А65-2114/2023).
Условия признания пристройки к МКД законной: мнение ВС РФ46310
Заключать договор управления и ссылаться на обязанность всех собственников содержать общедомовое имущество
Первая инстанция напомнила, что собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в нём, а также оплачивать коммунальные ресурсы, необходимые для этого (ст. 210, 249 ГК РФ, ст. 154, 155, 158 ЖК РФ).
В постановлении Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 № 5-П подтверждается, что все владельцы помещений в МКД должны платить за СиТР пропорционально доле в праве на него, независимо от наличия отдельного входа или договора.
Суд установил, что:
- Спорные помещения изначально были спроектированы и введены в эксплуатацию как единый объект с МКД. Эту точку зрения подтвердили технические паспорта дома разных лет, рабочие проекты и поэтажные планы, а также результаты инициированной УО экспертизы.
- Пристройка не имела собственной несущей стены, а встроенная часть была расположена над подвалом дома. Вход проходил через общие помещения.
Согласно п. 3.42 Инструкции о проведении учёта жилфонда РФ от 04.08.1998 № 6, признаками единства здания служат в том числе фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от их назначения и их материала. В соответствии с п. 3.21 ГОСТ Р 51929-2014, в состав многоквартирного дома входят встроенные и, или пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория.
Основываясь на этом, а также на договоре управления, суд удовлетворил частично заявление УО: постановил ответчику выплатить 270 000 рублей долга, а также госпошлину – 8 000, компенсацию расходов на экспертизу – 80 000.
О расчёте платы за жилищные услуги для пристроенного к МКД помещения73500
Указывать на признаки единства пристройки с МКД
Собственник подал апелляционную жалобу, в которой отметил: принадлежащие ему помещения имеют отдельные кадастровые номера и не признаны единым объектом недвижимости с МКД. Также он указал на неисполнение УО своих обязанностей по содержанию и ремонту дома.
Суд указал, что выписка из ЕГРН подтверждает наличие отдельных кадастровых номеров у недвижимости ответчика. А при расхождении данных о составе общего имущества сведения из реестра имеют приоритет над остальной документацией.
Также в ходе дела была проведена экспертиз, согласно которой:
- в спорных нежилых помещениях не используются общедомовые системы для получения коммунальных услуг;
- пристроенная часть здания имеет отдельный фундамент и самостоятельные несущие стены в месте соприкосновения с МКД;
- собственность ответчика оборудована автономными вентиляцией, системами отопления и электроснабжения.
Исходя из новых данных, апелляционная инстанция решила, что пристроенная часть здания не имеет признаков единства с многоквартирным домом. В то же время она отклонила довод ответчика о ненадлежащем качестве оказания компанией услуг. Суд постановил снизить сумму взыскания в счёт оплаты долга с 270 000 до 120 000 рублей – только за обслуживание встроенной части. Кассация согласилась с выводами коллег.
Ссылаться на практику Конституционного и Верховного Судов РФ
Однако Верховный Суд, куда УО подала жалобу, указал, что обязанность собственников всех видов помещений МКД по содержанию общего имущества соответствует Конституции РФ (постановление КС РФ от 29.01.2018 № 5-П).
При этом к признакам нежилого помещения в многоквартирном доме ВС РФ отнёс:
- его фиксацию в проектной, технической документации МКД или электронном паспорте;
- отсутствие статуса общего имущества.
В то же время помещение может иметь отдельный вход или отдельное подключение к коммунальным сетям, а также быть встроенным или пристроенным. Несмотря на это, оно будет считаться частью многоквартирного дома (п. 2 Правил № 354).
Исходя из указанных норм, Верховный Суд России оставил в силе решение первой инстанции (определение ВС РФ от 11.04.2025 № 306-ЭС24-22309).
Пять выводов ВС РФ о самовольных постройках внутри и во дворе дома333040
Следить за выводами судов и предупреждать разбирательства с собственниками в досудебном порядке
Как показывает рассмотренное выше дело, владельцы нежилых помещений освобождаются от содержания общего имущества МКД, если подтвердят, что их собственность является отдельным зданием. Но к таким доказательствам не относятся:
- индивидуальный вход и отдельное подключение к сетям,
- статус встроенного или пристроенного помещения,
- наличие отдельного кадастрового номера (ст. 44 № 218-ФЗ).
Чтобы УО и ТСЖ решать подобные ситуации в досудебном порядке, мы рекомендуем:
- хранить и обновлять проектную документацию на встроенные и пристроенные помещения МКД,
- заключать договоры управления со всеми без исключения собственниками дома,
- поддерживать актуальность сведений о владельцах и площадях в реестрах и ЕГРН.
Как актуализировать реестр собственников после закрытия ЕГРН и получить информацию о них, мы писали на нашем портале: забирайте советы и инструкции и используйте в работе.
