Ирэн Парсамян

Ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Решения собрания, принятые в отсутствие кворума, ничтожны (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ). Это значит, что юридических последствий они за собой не влекут.

В соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ. 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ. 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Данный Приказ отменен на основании приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31.10.2018 № 696/пр). Вместо него действует Приказ Минстроя РФ от 28 января 2019 г. № 44/пр “Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор”

Общие основания для ликвидации юридического лица, к которому относится ТСЖ/ТСН, перечислены в ч. 2 ст. 61 ГК РФ: По решению его учредителей или участников (ч. 2 ст. 61 ГК РФ). По решению суда в связи с: грубыми нарушениями закона, если эти нарушения носят неустранимый характер; деятельностью без надлежащего разрешения (лицензии); деятельностью юрлица, запрещённой законом, с нарушением Конституции РФ, с другими неоднократными или грубыми нарушениями закона; иском учредителя (участника) юрлица, если невозможно достигнуть целей, ради которых оно создано. Принять решение о прекращении работы ТСЖ может общее собрание его членов в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.

Уставом ЖК не может быть ограничен только один способ проведения собрания собственников помещений в МКД. Есть статья 44.1 ЖК РФ, которая предусматривает следующие формы проведения: 1) очного голосования; 2) заочного голосования (в т.ч. с использованием информационных систем согласно ст. 47.1 ЖК РФ); 3) очно-заочного голосования. Форму проведения выбирает инициатор собрания. Что касается очного собрания, то при выборе такой формы проведения ОСС и отсутствия на нем кворума (т.е. собрание не правомочно) может быть проведено собрание заочной формы. Но процедура такого собрания проводится с самого начала (Уведомление собственников, заполнение последними бюллетеней, подсчет голосов, составление протокола). Выбор формы проведение собрания является волеизъявлением инициатора. Но при этом заочное собрание может быть организовано после того, как было проведено очное и решение, на котором не были приняты по причине отсутствия кворума. В свою очередь, мы рекомендуем проводить ОСС в форме очно-заочной. Данная форма упрощает и ускоряет процесс проведения ОСС, а также дает более высокие шансы на то, что бы кворум состоялся.

Опломбирование ПУ проводит исполнитель КУ (п. 81.14 Правил, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 № 354). П. 2 Правил, предусматривает, что ""исполнитель"" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги. В случае заключения прямых договоров на предоставление коммунальных услуг исполнителем является РСО. Соответственно опломировать ПУ обязана РСО.

Установленный прибор учета должен быть введен в эксплуатацию не позднее месяца, следующего за датой его установки. При этом исполнитель обязан начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода прибора учета в эксплуатацию, осуществлять расчет размера платы за соответствующий вид коммунальной услуги исходя из показаний введенного в эксплуатацию прибора учета (п. 81 Правил, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 № 354)

Отчет о выполнении договора управления размещается в системе ежегодно, в течение I квартала текущего года за предыдущий год, в котором управляющая организация осуществляла деятельность по управлению многоквартирным домом если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (п. 15 раздела 10 Приказа Минстроя, Минкомсвязи РФ от 29.02.2016 № 74/114/пр). Таким образом отчет о выполнении договора управления должен быть размещен в системе ежегодно до 1 апреля.

Форма годового отчёта не установлена законодательно. Но вы можете согласовать её в договоре управления МКД и использовать в работе.

"Управляющие организации и ТСЖ, отвечающие за содержание общего имущества многоквартирных домов, не должны ждать обращения жителей с требованием провести текущий ремонт или решения общего собрания собственников. УО следует помнить, что: Текущий ремонт общего имущества МКД должен проводиться раз в 3–5 лет (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170). Обязанность проводить ремонт возложена на УО договором управления и нормами ЖК РФ, № 384-ФЗ, ПП РФ № 491, постановлением Госстроя № 170 и не зависит от наличия решения общего собрания собственников помещений в МКД. На проведение текущего ремонта, порядок финансирования которого определён в договоре управления, не требуется принятие дополнительного решения ОСС. Обязанность проводить такие работы лежит на управляющей организации, даже если собственники отказались от проведения текущего ремонта (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Продолжение в комментарии.

Суд, рассматривая иски к УО о непроведении ремонта, не принимает во внимание доводы о том, что организация приступила к управлению дома недавно и все дефекты и нарушения содержания общего имущества имелись ранее. Данные обстоятельства не снимают с УО, управляющей на момент обращения собственника в суд домом, обязанности по выполнению текущего ремонта (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). За ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома УО может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за управление МКД с нарушением лицензионных требований.

В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений (п.19 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением правительства от 13.08.2006 № 491 ""Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность""

Да, в состав общего имущества входит земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании информации государственного кадастрового учёта (пп. «е» п. 2 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 ""Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"".

Нет, принятие решения о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирным домом (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Если площадка расположена на земельном участке, включённом в состав общего имущества в МКД, запретить посторонним пользоваться ею вправе собственники помещений этого дома. Для этого они на ОСС большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД принимают решение о пределах использования земельного участка (п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Чтобы закрыть вход на детскую площадку, собственники могут попросить управляющую организацию установить ограждения и запирающие устройства. Установка, содержание и ремонт систем доступа на площадку – дополнительные услуги со стороны УО. Они не перечислены в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (ПП РФ от 03.04.2013 № 290). Чтобы включить дополнительные работы и услуги в общий перечень, также необходимо заручиться решением общего собрания. Продолжение в комментарии.

Если детская площадка находится в собственности УК, то вопрос установки замка решается следующим образом: определяется, на чьём земельном участке площадка установлена. Если участок входит в состав ОИ в МКД, то для ограничения пользования площадкой нужно получить решение ОСС. Если это земельный участок муниципалитета, следует договориться с ним.

Управляющие организации и ТСЖ, управляя многоквартирными домами, должны помнить о том, что они являются операторами персональных данных и, соответветственно соблюдать требования Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ ""О персональных данных"". За разглашение личных сведений жителей без их согласия их могут привлечь к административной ответственности и наложить штраф по ст. 13.11 КоАП РФ. Чтобы не отстаивать в суде своё право на публикацию сведений о должниках, УО и ТСЖ следует: Размещать списки должников только внутри дома, на информационных стендах, в формате «номер квартиры – размер задолженности». Внести в договор управления согласие собственников на обработку их персональных данных с точным указанием, каким образом и где их ПДн будут размещаться в формате списков должников в рамках работы по взысканию задолженности. Использовать иные подобные способы воздействия на должников, например: публиковать данные о несуществующих должниках на билбордах.

На основании заявления орган ГЖН в течение 30 дней с даты получения полного пакета документов принимает решение о выдаче акта проверки с указанием класса энергоэффективности, присвоенного МКД (п. 12 Приказа Минстроя России от 06.06.2016 № 399/пр ""Об утверждении Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов"".

Порядок присвоения класса энергетической эффективности регламентируется приказом Минстроя России от 06.06.2016 № 399/пр ""Об утверждении Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов"". В соответствии с п. 11 Правил, к заявлению о присвоении или подтверждении класса энергетической эффективности прикладываются заверенные копии следующих документов: а) декларация о фактических значениях годовых удельных величин расхода энергетических ресурсов; б) документы, подтверждающие, что заявитель является лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, в отношении которого требуется принять решение об определении класса энергетической эффективности в) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, оформленный в соответствии с требованиями гражданского законодательства Российской Федерации.

Поставщик коммунальных ресурсов отвечает за их поставку в надлежащем качестве до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения дома. Иное может устанавливать договор ресурсоснабжения (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ). Договоры горячего водоснабжения и водоотведения, которые заключаются с РСО, должны содержать положения об определении границы ответственности за режим и качество предоставления ком. услуги (п. 21 Правил № 354). Лицо, которое отвечает за содержание и ремонт ОИ в МКД, в пределах оказания данных услуг обеспечивает состояние ОИ на уровне, необходимом для предоставления ком. услуг надлежащего качества (ч. 16 ст. 161 ЖК РФ). Разбор примера в комментарии.

Разберем на примере: РСО поставила горячую воду на границу эксплуатационной принадлежности с температурой 65,0°C. Это значит, что организация выполнила нормы п. 2.4 СанПиН 2.1.4.2496-09 и п. 21 Правил № 354. При этом, во время проверки температура горячей воды в квартире потребителя составила: на кухне – 41,8 °C, в ванной – 57,2 °C. Таким образом, температура горячей воды на границе раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения соответствовала установленным нормативам. Нарушение температурного режима выявилось уже в квартире потребителя, а за это несёт ответственность управляющая организация.

Правила предоставления коммунальных услуг в многоквартирных и жилых домах утверждены ПП РФ № 354. Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 в эти правила были внесены важные уточнения и изменения, в том числе об обязанности владельцев нежилых помещений заключать договоры ресурсоснабжения напрямую с РСО. Абзацем 3 п. 6 ПП РФ № 354 собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, за исключением владельцев машино-мест, обязали с 1 января 2017 года заключать договоры на поставку коммунальных ресурсов напрямую с РСО. При отсутствии такого документа РСО имеет право рассчитать объём потребления коммунального ресурса в помещении собственника по формулам, предусмотренных для бездоговорного потребления (абз. 5 п. 6 ПП РФ № 354).

П. 11 Раздела 10 Приказа Минстроя, Минкомсвязи РФ от 29.02.2016 № 74/114/пр "Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" предусматривает, что информация о капитальном ремонте многоквартирного дома размещается лицами, осуществляющими управление такими домами, в случае если они являются владельцем специального счета, открытого в целях формирования фонда капитального ремонта дома.

"Согласно ч. 4.1 ст. 168 ЖК РФ, внесение изменений в региональную программу капитального ремонта общего имущества собственников происходит в соответствии с методическими рекомендациями, утверждёнными приказом Минстроя РФ от 29.10.2015 № 774/пр (далее – методические рекомендации № 774/пр). Внести изменения в программу может потребоваться и в связи с корректировкой данных уже включённых в неё многоквартирных домов. В п. 12 методических рекомендаций № 774/пр определено, что обращаться в уполномоченный орган с заявлением о необходимости внести такие изменения в региональную программу имеют право: собственники помещений в МКД, которые обладают не менее чем 10% от общего количества голосов в доме; управляющая организация, ТСЖ или ЖК/ЖСК, управляющие домом и/или оказывающие услуги и выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества; региональный оператор. Продолжение в комментарии.

Согласно п. 7 методических рекомендаций № 774/пр, обращение можно подать в следующих случаях: Сокращение перечня запланированных услуг и/или работ по капремонту, если зафиксировано отсутствие каких-либо элементов или систем для таких работ, изменён способ формирования фонда капремонта со спецсчёта на регоператора, а ранее составленный перечень работ превышает минимальный, установленный в регионе. Перенос сроков проведения капремонта на более поздний период, если какие-то работы уже были проведены ранее и в указанные программой сроки не требуются или это решение принято на ОСС. Также даты переносятся, если в доме со спецсчётом в установленные сроки не проведён капремонт. Расширение перечня услуг/работ по капремонту, если в доме при осмотре установлено наличие конструктивных элементов или систем, которые подлежат ремонту, но не были включены в программу. Также перечень может быть расширен, если собственники, формирующие фонд на счёте регоператора, приняли решение об установлении взноса сверх нормативного для проведения дополнительных работ.

Перенос срока на более ранний период в случаях, если при мониторинге состояния дома установлена такая необходимость или же собственники на ОСС приняли решение об этом – при условии достаточности средства фонда капремонта или согласии собственников на внесение дополнительных взносов на капремонт.

Нет, принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ).

Порядок внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ предусмотрен приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр ""Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации"" В п. 9 Порядка № 938/пр указаны случаи, в которых орган ГЖН имеет право отказать УО во внесении изменений в реестр: несоответствие заявления и документов требованиям, установленным п.п. 2, 3,  пп. «г, д» п. 5 приказа № 938/пр; отсутствие оснований для внесения изменений в реестр, выявленное органом ГЖН по результатам проведённой проверки. Следовательно, орган ГЖН имеет право отказать управляющей организации во внесении изменений в реестр лицензий, если она не предоставила все указанные в приказе № 938/пр документы, не разместила в ГИС ЖКХ сведения об изменении в списке домов в её управлении или по вопросу управления МКД ведётся судебный спор.

Лицензионные требования установлены ст. 193 ЖК РФ. К ним относятся: 1) регистрация лицензиата, соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории РФ. Юридические лица и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные на территориях иностранных государств, к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами не допускаются; 1.1) отсутствие тождественности или схожести до степени смешения фирменного наименования соискателя лицензии или лицензиата с фирменным наименованием лицензиата, право которого на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами возникло ранее; 2) наличие у должностного лица (единоличного исполнительного органа юридического лица, руководителя юридического лица или его филиала либо индивидуального предпринимателя, осуществляющих управление многоквартирным домом, а в случае заключения договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа - единоличного исполнительного органа юридического лица или индивидуального предпринимателя, которым такие полномочия переданы) лицензиата, соискателя лицензии квалификационного аттестата; Продолжение в комментарии.

3) отсутствие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления; 4) отсутствие в реестре лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в МКД и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, информации о должностном лице лицензиата, должностном лице соискателя лицензии; 5) отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату, соискателю лицензии; 6.1) соблюдение лицензиатом требований к размещению информации, установл ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ 7) иные требования, установл. Правительством РФ