Ирэн Парсамян

Кроме того, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.(ч. 3 ст. 161 ЖК РФ)

Ч. 8 ст. 162 ЖК РФ предусматривает что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. При этом в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Действующее жилищное законодательство не выделяет особенностей для расторжения управляющей организацией договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса. В связи с этим к нему применимы общие нормы для расторжения договора управления, предусмотренные ЖК РФ. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами и Таким образом, управляющая компания может вынести вопрос о расторжении договора управления на обсуждение на общем собрании собственников (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). В случае положительного решения, принятого в порядке, предусмотренном ст. 46 ЖК РФ, договор управления МКД будет расторгнут. Однако в данном случае речь идет о согласованном решении о расторжении договора с собственниками. Также договор управления может быть прекращен по окончании срока его действия при наличии заявления одной из сторон о его прекращении, что следует из ч. 6 ст. 162 ЖК РФ.

Как следует из содержания части 4 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации, лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом при условии заключения договора управления таким домом и выполнения требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации, а также внесения органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, отражающих изменения в перечне многоквартирных домов, управление которыми осуществляет лицензиат. В соответствии с частью 2 статьи 195 Жилищного кодекса Российской Федерации реестр лицензий субъекта Российской Федерации должен содержать раздел, который включает в себя сведения об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат. Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что отсутствие в реестре лицензий сведений о многоквартирном доме, фактическую деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат, само по себе не означает недействительность ранее выданной лицензии или осуществление юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем такой деятельности без лицензии. Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015. В силу части 7 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в 2017 году), если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. С учетом изложенного, осуществление юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем на основании соответствующей лицензии предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в случае, когда в реестре лицензий отсутствуют сведения об адресе многоквартирного дома, управление которым осуществляет лицензиат, не свидетельствует о неправомерном исполнении возложенных на него полномочий. (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.03.2020 N Ф02-6972/2019 по делу N А33-6798/2019 ) Таким образом, полагаем, что УК может выставлять счета за ЖКУ с 01.10.2022 г.

Порядок проведения конкурса по выбору УК определен Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". Полномочия органов местного самоуправления (далее - ОМС) по проведению конкурса по отбору управляющей компании многоквартирного дома (далее - МКД) установлены в ст. ст. 14, 161 и ч. 5 ст. 200 ЖК РФ. Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится ОМС, если: 1) в течение 6 месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано; 2) до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано; 3) решение общего собрания собственников помещений МКД о выборе способа управления таким домом не принято или не реализовано; 4) была аннулирована, прекращена лицензия управляющей компании на осуществление деятельности по управлению МКД и после этого в таком доме собственниками на общем собрании не выбран новый способ управления, не выбрана управляющая организация, способ управления домом не реализован или такое собрание не проведено или не имело кворума; 5) выдано разрешение на ввод в эксплуатацию МКД. В соответствии с п. 71 ПП РФ №75, в случае если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации. Также, согласно п. 87 настоящего постановления, участник конкурса вправе обжаловать результаты конкурса в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации (через арбитражный суд вашего региона). Касаемо смены УК на основании решения ОСС, поясняем следующее. В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Договор на управление многоквартирным домом является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Судебная практика: Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.10.2020 N Ф09-5657/20 по делу N А71-17962/2019: "...Согласно части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Суд апелляционной инстанции правильно указал, что системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Изменение условий заключенного единого договора управления многоквартирным домом возможно только по решению собственников помещений, принятому на общем собрании собственников помещений жилого дома при наличии необходимого кворума. Ни истец, ни ответчик не наделены правом на внесение в одностороннем порядке изменений в договор управления, являющийся единым и обязательным для всех собственников помещений многоквартирного дома..."

Договор управления – это двусторонняя сделка. Чтобы его изменить, необходимо согласие обеих сторон. Если собственники на общем собрании приняли решение изменить договор управления МКД – это не основание для изменения договора без согласия УО. При этом собственники не вправе обязывать УО работать на навязанных условиях. Если собственники приняли решение об утверждении новых незаконных или экономически необоснованных условий, УО вправе не вносить изменения в договор и оспорить принятое решение в суде. Например, о необоснованном снижении размера платы за содержание общего имущества (апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 15.02.2013 по делу № 33-461/2013, апелляционное определение Омского областного суда от 12.07.2017 по делу № 33-4602). Таким образом, если вы с собственниками не достигли согласия об изменении договора, решайте спор в суде. Это возможно, когда текущие условия влекут существенные нарушения договора одной стороной (ст. 450 ГК) или существенные изменения обстоятельств, при которых заключали договор (п. 2 ст. 451 ГК). Существенным считают нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В таком случае, будет действовать тариф, утвержденный ОМС. В соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается ОМС (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом власти соответствующего субъекта РФ, если законом соответствующего субъекта РФ не установлено, что данные полномочия осуществляются ОМС внутригородских муниципальных образований) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ЖКХ. Таким образом, УО необходимо обратиться в ОМС за существующим тарифом или для утверждения тарифа на МКД вашего типа, если он отсутствует. Подробнее в статье: https://roskvartal.ru/zaschita-v-sudah/11700-pochemu-oms-obyazan-utverdit-dlya-uo-razmer-platy-za-soderzhanie-zhilya

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Таким образом, подписание договора управления с конкретным собственником носит, скорее, формальный характер. В таком случае, рекомендуем внести те данные, которые предоставил собственник, поскольку принятое решение большинством сосбтвенников автоматически распространяется на тех, кто не участвовал в голосовании.

Да, это возможно. В части 14 статьи 161 ЖК установлен минимально необходимый срок для заключения договора. Однако не установлен запрет на заключение договора после указанного срока. В этом случае будет формальное нарушение сроков, но стороны, действуя в рамках принципа свободы договора по статье 421 ГК могут заключить договор. При этом заключение договора возможно до проведения органом МСУ конкурса и отбора на нем управляющей организации.

При заключении договора УО следует оценить стоимость работ и услуг, входящих в перечень работ и услуг, который является неотъемлемой частью договора управления. Эту стоимость необходимо внести на первый год действия договора. Для определения цены на следующие годы в договоре нужно зафиксировать схему её индексации и основания для применения установленного индекса. Индексация цены договора может производиться следующими методами: - На уровень инфляции потребительских цен, который устанавливается на предстоящий год при утверждении федерального бюджета. - На индекс потребительских цен, рассчитываемый Госкомстатом РФ за каждый предыдущий год в целом по стране, или в целом по товарам и услугам, или отдельно по группе услуг «жилищно-коммунальные услуги». - На индекс, определяемый согласованным сторонами договора расчётным путём. - На фиксированный индекс роста платы, согласованный сторонами договора в установленном размере. Вариант пункта договора о его цене и методике индексации может быть таким: «Планово-договорная стоимость работ, услуг, включённых в Перечень работ, услуг, на каждый год действия договора определяется: на дату заключения договора – в разделе Приложения № __ к договору, во второй и последующие годы действия договора такая стоимость ежегодно индексируется на (указывается индекс/методика)». Если в перечне работ и услуг оплата отдельных работ по текущему ремонту ОИ МКД предусмотрена с помощью создания резервов средств на текущий ремонт, стоимость таких работ определяется с учётом ежегодной индексации суммы резерва. При этом в договоре управления необходимо указать порядок учёта и расходования таких средств. Рекомендуем ознакомиться со статьёй по ссылке:https://roskvartal.ru/dogovor-upravleniya/9329-kak-pravilno-otrazit-v-dogovore-upravleniya-indeksaciyu-ego-ceny

Управление домом можно начинать только после включения сведений о доме в реестр. Это следует из части 4 статьи 198 ЖК. До этого момента управление домом управляющей организацией будет неправомерным. Соответственно, с момента вынесения решения ГЖН (то есть, с 1 апреля) вы можете делать начисления. До этого момента, например, содержать дом может застройщик самостоятельно.

1. Председатель совета многоквартирного дома обладает полномочиями, в том числе, на заключение договоров на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений, на основании доверенностей от собственников помещений или без доверенности в случае наделения его соответствующими полномочиями по решению общего собрания собственников помещений (ч. 8 ст. 161.1, ч. 1, 2 ст. 164 ЖК РФ). 2. Действующее законодательство не содержит правовых норм, ограничивающих собственника помещения в МКД в праве уполномочить какое-либо лицо на подписание договора управления многоквартирным домом, однако такая практика не распространена. Формулировка может быть следующая "Уполномочить собственника (ФИО, адрес, паспорт, право собственности на кв. №) от имени собственников помещений заключить (подписать) договор управления многоквартирным домом с приложениями к договору с Управляющей компанией (адрес, ИНН, ОГРН) на условиях, указанных в проекте договора ..."

3. Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Таким образом, в ГЖИ отправляется договор, в той редакции, в которой ее утвердили собственники на ОСС.

Ранее по аналогичному вопросу мы задавали вопрос в службу технической поддержки ГИС ЖКХ и получили следующий ответ: Уважаемый пользователь! По Вашему вопросу сообщаем, что в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее - ГИС ЖКХ, система) если в договоре управления имеется несколько управляемых объектов и по одному или нескольким из них было досрочно прекращено управление, то в системе предусмотрена возможность изменить дату управления у объекта жилищного фонда в договоре управления. Для этого выполните следующие шаги: - перейдите на вкладку «Перечень управляемых объектов»; выберите необходимый дом, затем раскройте контекстное меню выбранного дома и нажмите на пункт «Изменить объект»; - в отобразившемся окне «Изменение управляемого объекта» в блоке «Период осуществления обязанностей по управлению многоквартирным домом, предусмотренный договором управления многоквартирным домом» - измените дату окончания и нажмите на кнопку «Сохранить»; - для вступления в силу изменений нажмите на кнопку «Разместить информацию об управляемых объектах».

В ГИС ЖКХ возможно исключение дома из лицензии органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченного на осуществление государственного жилищного надзора (далее - ГЖИ), информация об исключении отобразится в открытой части системы (дом будет отображаться в лицензии организации только при поиске по домам в статусе исключен). Если в реестре лицензий размещена некорректная информация о периоде управления домом, то Вы можете обратиться с уточнением в адрес ГЖИ. Направить обращение в адрес ГЖИ Вы можете в том числе из своего личного кабинета, воспользовавшись инструментарием раздела "Обращения". Обращаем внимание, что направить обращение возможно только в организацию, зарегистрированную в ГИС ЖКХ.

К сожалению, в отношении договора управления, заключенного на несколько объектов, в системе отсутствует техническая возможность подать заявку на расторжение по 1 из управляемых объектов.

Согласно п. 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания. Заранее трудно сказать, как к этому отнесется суд, но на практике суды исходят из существенности нарушения (например, решение № 2-884/2018 Ленинского районного суда). Согласно части 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ, собственник, иное лицо, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Что для судов в вопросе уведомления является существенным? – то, как в случае присутствия отсутствовавшего собственника его голос мог повлиять на исход голосования. Если Вы говорите об уведомлении управляющей компании о расторжении договора, то необходимо обратиться к общим положениям гражданского законодательства. Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса РФ, право на односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора.

Надлежащим уведомлением управляющей компании будет уведомление, которое позволит сделать однозначный вывод о получении его адресатом (стандартно – заказное письмо).

Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления МКД может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников. То, что собственники не выбрали управляющую компанию сразу, не влияет на данное решение – они действительно могут расторгнуть договор. Просто если в течение шести месяцев собственники не выберут и не реализуют способ управления, будет проведен открытый конкурс.

В соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ. 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ. 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Данный Приказ отменен на основании приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31.10.2018 № 696/пр). Вместо него действует Приказ Минстроя РФ от 28 января 2019 г. № 44/пр “Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор”

В соответствии с п. 12 Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению договор о проверке, а также при необходимости об очистке и (или) о ремонте дымовых и вентиляционных каналов заключается с организацией, допущенной к выполнению соответствующих работ на основании лицензии.Права, обязанности и ответственность заказчика и исполнителя установлена этими же Правилами.Узнайте, какие штрафы ждут УК за нарушение требований к содержанию и использованию газового оборудования

Согласно ст. 7.21 КоАП РФ если остекленение выносного сооружения было произведено самовольно, то на собственника может быть наложен штраф.Соответственно, если его работы не согласованы, а они не могут быть согласованы, т.к. представители БТИ просчитывают возможность остекления балкона с учетом всех требований норм: противопожарных, санитарных, гигиенических, безопасной эксплуатации и т.д. А по описанию Вашего случая, есть причины, по которым собственнику должны были отказать в остекленении. На данную операцию уходит примерно месяц. Если все соответствует принятым нормам, то выдается разрешение (а потом и новый технический паспорт) на перепланировку.В связи с вышеизложенным следует, что ответственность за все манипуляции с балконом, в том числе и последствия незаконной установки несёт собственник.Читайте также обзор судебных решений в пользу УК по ст.7.23.3 КоАП РФ.

Заключать с каждым собственником договор не нужно. Проводится общее собрание собственников и на основании протокола ОСС о выборе способа управления УК, Председатель ТСЖ вправе заключить один договор управления с управляющей компанией от имени всех собственников.Подробнее о протоколе ОСС читайте в этой статье.

Это регламентируется нормами Жилищного кодекса РФ.В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В силу пунктов 1, 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.В структуру платы за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (статья 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).Аналогичные нормы содержатся в пунктах 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.Данная позиция поддерживается вышеуказанными нормами, собственники нежилых помещений должны нести свои обязательства в соответствии с ЖК РФ.Подробнее о публичности договора управления МКД читайте в этой статье.

Если между УК и РСО отсутствует договор на поставку коммунального ресурса (любого), то исполнителем коммунальных услуг, конечно, является РСО. Однако по лицензионным требованиям УК обязана заключить договор с РСО на поставку коммунальных услуг и стать исполнителем коммунальных услуг.Подробнее о лицензионном контроле договоров между УК и РСО читайте в этой статье.

Согласно п. 2 ст. 65 ЖК РФ:1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в ч. 2 ст. 65 ЖК РФ обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.Администрация не права. Она является собственником помещений, ей принадлежат права собственника, она должна принимать участие в ОСС.Что касается оплаты за ЖКУ, то тут администрация права, согласно ст. 153 ЖК РФ оплату должен производить наниматель по договору социального найма.

Добрый день, Татьяна!В соответствии с п. 86 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, при отсутствии акта о ненадлежащем предоставлении КУ перерасчету не подлежат коммунальные услуги по отоплению и газоснабжению на цели отопления жилых помещений. При некачественном предоставлении коммунальной услуги производится перерасчет в порядке, установленном ПП 354 (п. 101 Правил 354 ПП). В этом случае нужно обратиться в РСО с заявлением о перерасчете (с приложением акта о некачественном предоставлении услуги).