«Р1» Ассоциация

В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, где нет ТСЖ или кооператива, определяют собственники на общем собрании, с учётом предложений УО. Он устанавливается на срок не менее чем один год. Содержание паркинга – составляющая платы за содержание общего имущества дома. Вопрос установления размера платы за паркинг необходимо внести в повестку дня ОСС. На этом же собрании следует утвердить перечень работ и услуг по содержанию парковки дома.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 29 мая 2025 г. N 1136 утверждены ставки платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и для собственников жилых помещений в многоквартирном доме, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом или которые не приняли на общем собрании решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения.

Также установлен порядок расчета размера платы за содержание жилого помещения, который определяется как сумма: - ставок платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме; - размера платы за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Ставки платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме указаны в приложении к Постановлению Администрации города Екатеринбурга от 29 мая 2025 г. N 1136.

Порядок расчёта платы за коммунальные ресурсы на СОИ зависит от того, установлен ли в доме ОДПУ. Если он есть, размер расходов собственников и нанимателей жилых помещений на оплату таких ресурсов может определяться согласно ч. 1, 2 ст. 154, ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ. Если прибора учёта нет, то объём КР на СОИ определяется исходя из норматива потребления по установленным тарифам (ч. 9.3 ст. 156 ЖК РФ).

Услуги, которые оказывают УО, бывают обязательными и дополнительными. Минимальный перечень обязательных работ и услуг прописан в ПП РФ от 03.04.2013 № 290. Собственники утверждают на ОСС такой перечень как часть договора управления, а также размер платы за работу управляющей организации (ст. 162, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Дополнительными являются те работы, которые не входят в Минимальный перечень № 290 и не внесены в договор управления. Оказывать дополнительные услуги можно индивидуально - по договору с собственником, или всем жителям дома - только по решению ОСС. Чтобы подключить дополнительные камеры и оказывать дополнительные услуги потребуется, чтобы по вопросу проголосовало простое большинство: 50% +1 от числа голосов собственников, принявших участие в ОСС.

Если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали специальный счёт, на ОСС нужно определить: - Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть меньше, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. - Владельца специального счёта. - Кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счёт. - Лицо, уполномоченное на оказание услуг по представлению платёжных документов, в том числе с использованием системы. - Порядок представления платёжных документов и размер расходов, связанных с представлением платёжных документов, об определении условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица, осуществляется по согласованию с ним.

Согласно ч. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть: ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких МКД. Осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив. Управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления. Также владельцем такого счёта может быть региональный оператор, если собственники на собрании примут соответствующее решение (ч. 3 ст. 175 ЖК РФ). Следовательно, если ни одна из перечисленных УО не может являться владельцем спецсчета, то собственники могут принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца счета, а не изменять порядок формирования ФКР.

При таких обстоятельствах в действиях УО присутствуют признаки нарушения положений п. 6 Правил № 354. Необходимо получить письменный отказ в предоставлении сведений и обжаловать его в контролирующие органы или в суд.

Накопленные денежные средства могут быть переданы региональному оператору только в случае принятия решения ОСС о формировании ФКР на счете регионального оператора.

При указанных в вопросе условиях расчет платы за электроснабжение производится на основании п.п. “г” п. 59 Правил № 354. Среднемесячный объем потребления коммунального ресурса потребителем определяется по показаниям индивидуального или общего (квартирного) прибора учета за период не менее 6 месяцев, а если период работы прибора учета составил меньше 6 месяцев, - то за фактический период работы прибора учета, но не менее 3 месяцев.

Главный нормативный правовой акт, регулирующий работу с заявлениями и жалобами граждан, – Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ. Поскольку управляющие организации заняты публично значимой деятельностью, на них распространяются требования ч. ч. 1, 2 ст. 12 № 59-ФЗ (постановление Забайкальского краевого суда от 01.12.2016 по делу № 4А-559/2016, постановление Верховного Суда Республики Марий Эл от 19.07.2016 по делу № 4А-186/2016). В указанном законе зафиксировано, что ответ на обращение граждан отправляется не позднее 30 дней со дня его регистрации. Однако помимо общих правил по работе с обращениями граждан, есть другие НПА, которые регулируют процесс общения жителей многоквартирных домов с управляющими организациями, ТСЖ или жилищными кооперативами (Жилищный кодекс РФ, Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1, постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731, приказ Минстроя РФ от 07.02.2024 № 79/пр).

Так как для указанной формы запроса отдельный срок законодательно не установлен, то срок ответа будет составлять 30 дней со дня регистрации обращения.

Вопрос №1: Требуется ли допуск крышной котельной в эксплуатацию, если она не является объектом повышенной опасности (ОПО)? Да, даже если крышная котельная не относится к объектам повышенной опасности (не попадает под требования Федерального закона № 116-ФЗ), она должна пройти процедуру ввода в эксплуатацию. Основание: правила эксплуатации тепловых энергоустановок, (Приказ Минэнерго России № 115 от 24 марта 2003 года). Вопрос №2: Требуется ли диспетчерская служба организации, обслуживающей три крышные котельные с суммарной расчетной тепловой нагрузкой менее 10 Гкал/час? Нет, организация, обслуживающая трех крышных котельных с общей расчетной тепловой мощностью менее 10 Гкал/час, не обязана создавать отдельную круглосуточную диспетчерскую службу. Но речь идёт именно об отдельной дисп.службе. Общая должна быть. Согласно пункту 8 Правил технической эксплуатации тепловых установок (Приказ Минэнерго № 115): Организация эксплуатации объектов теплопотребления с установленной производительностью менее 10 Гкал/час может осуществляться персоналом предприятия самостоятельно, без привлечения специализированной службы диспетчирования.

Организация вправе организовать дежурство персонала непосредственно на объектах либо осуществлять дистанционный мониторинг состояния оборудования с использованием автоматизированных систем контроля и управления технологическими процессами. Необходимо просто обеспечить возможность оперативного реагирования на аварийные ситуации и соблюдение режима безопасной эксплуатации теплоэнергетического оборудования.

Форма АВР, регулирующих отношения между управляющей организацией и владельцами помещений в МКД, утверждена приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр. Рекомендуется указывать плановую стоимость работ, утвержденную на ОСС. Если объем работ превышает запланированные или выполнены внеплановые работы, то в ГИС ЖКХ необходимо вносить данные о фактических объемах и затратах на такие работы, и они же должны войти в АВР.

В ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ, пункте 34 Правил N 416 перечислена информация, которую управляющая организация предоставляют по запросу (обращению) собственников и пользователей помещений в МКД. Подпунктом “г” пункта 31 Правил N 416 установлена обязанность УО раскрывать информацию путем размещения на постоянной основе на официальном сайте ГИС ЖКХ информации, предусмотренной законодательством Российской Федерации о ГИС ЖКХ. В соответствии с Приказом Минстроя РФ от 07.02.2024 № 79/пр обязанность по размещению Устава установлена только для ТСЖ и кооперативов. Следовательно, УО вправе отказать собственнику в предоставлении копии своего устава.

Указанные в вопросе работы могут быть отнесены как к текущему так и к капитальному ремонту, в связи с чем необходимо определить какой процент конструкции подлежит ремонту. В письме Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08 указано, что текущий ремонт (ТР) – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мероприятий. Подобное определение ТР как предупредительного ремонта дано в п. 18 ПП РФ № 491. В соответствии с п. 3.1 ГОСТ Р 56535-2015, текущий ремонт –  это комплекс работ и услуг, которые включены в план работ и проводятся в рамках содержания общедомового имущества. Он оплачивается из средств, которые собственники ежемесячно вносят за содержание жилого помещения. Объем таких работ «не превышает 30% от ремонтируемого имущества». Согласно позиции Минстроя РФ, капремонт – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом. При этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

В ст. 2 № 185-ФЗ под капитальным ремонтом многоквартирного дома понимается проведение работ, которые устраняют неисправности изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников. В такой же интерпретации понятие капремонта приводится в п. 21 ПП РФ № 491. При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы (п. 2.1.6, прим. 1 к таблице 2.3 разд. 2 Методических рекомендаций Фонда ЖКХ от 15.02.2013). Согласно п. 3.13 ГОСТ Р 51929- 2014, объём таких работ должен превышать объём текущего ремонта. Оплачиваются они из фонда капремонта за счёт ежемесячных взносов собственников. Согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома. Также собственники на ОСС вправе на основании п. 4.1. ст. 44 ЖК РФ принять решение о проведении текущего ремонта ИО. Такое решение принимается более 50% голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании Кроме того, ч. 3 ст. 166 ЖК РФ, предусматривает, что в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, в случае если на ОСС было принято решение о размере взноса, превышающем минимальный, собственники могут принять решение о капитальном ремонте теплообменника. Для этого потребуется более 50% голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании.

В соответствии с п. 2 Правил № 491 козырьки над подъездами являются частью ОИ МКД. Общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества (пп. «б» п. 10 Правил № 491). Обязанность обеспечить выполнение таких требований возложена на лицо, ответственное за содержание общего имущества – управляющую домом организацию. Следовательно, УО в силу прямых указаний закона обязана содержать козырек над подъездом в надлежащем состоянии, а в случае его аварийности - демонтировать его. Данные работы выполняются в рамках проведения текущего ремонта ОИ МКД. Собственники на ОСС вправе на основании п. 4.1. ст. 44 ЖК РФ принять решение о проведении текущего ремонта ИО. Такое решение принимается более 50% голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Следовательно, для возмещения затрат необходимо принять соответствующее решение на ОСС. Взыскание расходов в судебном порядке маловероятно.

"Определить момент доставки претензии вы можете так же, как определяется момент доставки любых юридически значимых сообщений. В том числе его может определять договор (п. 2 ст. 165.1 ГК РФ). Например, договор может предусматривать, что претензия, отправленная заказным письмом по юридическому адресу стороны, считается полученной по истечении определенного количества дней с даты отправки этого письма или считается доставленной в момент его поступления в отделение почты получателя. При отсутствии такого условия сообщение является доставленным в момент передачи адресату или его представителю. Это может быть, в частности, момент получения письма в отделении связи или поступления сообщения в канцелярию организации-адресата. Если сообщение поступило адресату, но не было ему вручено или он с ним не ознакомился по причинам, которые от него и зависят, оно все равно считается доставленным (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, в случае, когда письмо было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи, поскольку адресат уклонился от его получения (п. 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Суды по-разному определяют момент, в который считается доставленным сообщение, возвращенное почтой отправителю с отметкой "истек срок хранения". В частности, его могут признать доставленным в день поступления в почтовое отделение получателя или в день отправки обратно отправителю. Таким образом, Вам необходимо изучить договор на предмет соблюдения претензионного порядка. Далее, направить претензию заказным письмом. В качестве подтверждения использовать почтовый чек к указанием РПО, по номеру которого можно получить на сайте Почты России отчет о движении отправления. После истечения установленного срока на добровольное удовлетворение требований претензии или в случае возвращения претензии, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением.

В данном случае требования об обеспечении доступа возможно предъявить либо к наследникам, а при их отсутствии - собственнику, принявшему выморочное имущество. Собственниками выморочного имущества в порядке наследования по закону, в зависимости от вида такого имущества, становятся (п. 2 ст. 1151 ГК РФ; п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ): 1) городские или сельские поселения, муниципальные районы, муниципальные, городские округа, города федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) в части наследования находящихся на их территории: жилых помещений. При этом жилые помещения включаются в соответствующий жилищный фонд социального использования, из которого гражданам по договорам социального найма или договорам найма жилищного фонда социального использования предоставляются жилые помещения; земельных участков с расположенными на них зданиями, сооружениями и иными объектами недвижимости; долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанные объекты; 2) РФ в части наследования иного имущества.

В настоящее время отсутствует специальный закон, определяющий порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность РФ, а также порядок передачи его в собственность субъектов РФ или в собственность муниципальных образований (п. 3 ст. 1151 ГК РФ). В связи с этим наследование выморочного имущества осуществляется согласно общим правилам о наследовании, установленным гражданским законодательством, с учетом некоторых особенностей. В частности, для приобретения выморочного имущества не требуется принятие наследства, кроме того, не допускается отказ РФ, субъекта РФ или муниципального образования от принятия выморочного имущества (п. 1 ст. 1152, п. 1 ст. 1157 ГК РФ).

В случае установления уполномоченным органом (исполнительными органами субъектов РФ - Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, органом местного самоуправления) того, что ранее учтенные земельный участок или не прекративший свое существование объект недвижимости имеет признаки выморочного имущества, уполномоченный орган в общем случае в течение 14 дней с момента установления данного факта принимает решение о выявлении объекта недвижимости, имеющего признаки выморочного имущества, и обращается к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство в отношении такого объекта (ч. 1, 21 ст. 69.1 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Нотариус выдает свидетельство о праве на наследство собственнику выморочного имущества в лице (п. 1 ст. 1162 ГК РФ; п. 5.35 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утв. Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 432; п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9; п. п. 6.21.1, 6.21.4 Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП; п. 3 ч. 1 ст. 14 Закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ):

территориальных органов Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущества) - в случае перехода имущества в федеральную собственность; наделенных соответствующими полномочиями органов муниципальных образований или органов субъектов РФ (Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) - при переходе имущества в муниципальную собственность или в собственность субъекта РФ. Например, в г. Москве таким органом является Департамент городского имущества. Если ОМС не принимают выморочное имущество, то необходимо сообщить об этом в контролирующие органы прокуратуры, которые инициируют подачу искового заявления о принуждении ОМС к таким действиям.

Законодательно установлены требования только к составлению актов осмотра ОИ МКД (п. 14 ПП РФ от 13.08.2006 № 491). Акт осмотра жилого/нежилого помещения МКД составляется на бланке ОУ, в свободной форме, с указанием причин и результатов осмотра.

Если УО получила от собственников (пользователей) денежные средства в оплату услуг по обращению с ТКО и полностью перечислила их поставщикам таких услуг, то указанные средства при определении облагаемой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО, не должны учитываться ни в доходах, ни в расходах (Письмо от 03.07.2020 N 03-11-06/2/57748). Следовательно, если указанная экономия возникла, то в доходы УО она не может быть отнесена. Если регоператор по обращению с ТКО выставляет УО меньшую сумму, чем УО собирает с жителей, то необходимо произвести сверку с регоператором по обращению с ТКО и, при необходимости, сделать перерасчет платы жителям.

Исполнитель коммунальных услуг уведомляет потребителей об отключении ГВС не позднее чем за десять рабочих дней до начала перерыва (пп. «н» п. 31, пп. «б» п. 117 Правил № 354). Следовательно, при наличии прямых договоров уведомление размещает РСО, при их отсутствии - УО.