«Р1» Ассоциация

Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья (ч. 9 ст. 161.1 ЖК РФ). Алгоритм проведения ОСС по выбору и переизбранию совета дома и его председателя соответствует порядку проведения общих собраний, изложенных в ст. 45 ЖК РФ. Новый состав совета МКД получает полномочия, предусмотренные Жилищным кодексом РФ. Также в повестку можно включить дополнительные вопросы относительно полномочий совета МКД и его председателя и вопрос об их вознаграждении (п. 7 ч. 5, п. 6 ч. 7, ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ). Таким образом, при переизбрании Совет МКД наделяется установленными законодательством полномочиями. Если необходимо наделить Совет МКД какими-либо дополнительными полномочиями, которые были установлены для предыдущего состава, то такое решение необходимо дополнительно принять на ОСС для нового состава.

Отказ от строительного контроля при капитальном ремонте многоквартирного дома относится к вопросам, связанным с управлением общим имуществом, и требует принятия решения на общем собрании собственников помещений. Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, решения по вопросам управления общим имуществом принимаются на общем собрании собственников помещений и требуют большинства голосов от общего числа голосов собственников, участвующих в собрании. Однако, в зависимости от конкретного вопроса, может потребоваться квалифицированное большинство голосов. В случае отказа от строительного контроля, который является важной частью обеспечения качества капитального ремонта, рекомендуется получить квалифицированное большинство голосов, то есть не менее двух третей от общего числа голосов собственников, участвующих в собрании. Это связано с тем, что отказ от строительного контроля может значительно повлиять на качество и безопасность проведенных работ. Таким образом, для отказа от строительного контроля при капитальном ремонте рекомендуется получить квалифицированное большинство голосов на общем собрании собственников.

В ЖК РФ прямо не указано, что на общем собрании собственников участники в обязательном порядке должны принять решение о выборе председателя ОСС, секретаря и счётной комиссии. Но согласно ч. 3, п. 4 ч. 4 ст. 181.2 ГК РФ, пп. «б» п. 12 приложения 1 к приказу Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр, в протоколе общего собрания необходимо указывать информацию о членах счётной комиссии, председателе и секретаре, который и составляет такой документ. Подписать протокол должны все указанные выше лица (п. 3 прил. 1 к № 44/пр). Следовательно, в повестку дня необходимо включить соответствующие вопросы, в том числе при заочной форме проведения ОСС. При проведении собрания в заочной форме инициаторы должны сразу внести в повестку дня данные о предлагаемых в качестве секретаря, председателя и счётной комиссии кандидатов. При этом собственники имеют право выбрать председателя и секретаря, а также членов счётной комиссии сразу на несколько собраний. Законодательно такое решение общего собрания не запрещено.

Если собственники не примут решение по данным вопросам, то есть не наберут 50%+1 голос «за» предложенные кандидатуры, то их функции будет выполнять инициатор собрания (п.п. 3, 23 прил. 1 № 44/пр).

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ, в уведомлении об ОСС должны быть указаны дата, место и время его проведения. Если используется заочный формат – время окончания приёма решений, место или адрес, куда их нужно передать. Внеочередные собрания должны быть проведены в установленный в уведомлении период с указанием даты окончания приёма решений. Согласно ст. 190 ГК РФ, установленный срок определяется датой или окончанием какого-то периода времени. Срок также может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ч. 2 ст. 190 ГК РФ). Оно не может зависеть от поведения граждан. Дата окончания приёма решения заочного голосования должна быть конкретной и не может быть длящейся в силу ст. 190 ГК РФ. Это срок пресекательный, возможность его пролонгации не предусмотрена. Срок может определяться с отметкой лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Возможным риском при допущении вышеуказанных нарушений является возможность оспорить принятое решение в суде. Однако, существует судебная практика, которая говорит о возможности продления сроков ОСС: 1)Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2017 по делу № 33-49620/2017, где суд не посчитал нарушением увеличение сроков приёма бюллетеней из-за летних каникул. 2)Решение Никулинского районного суда города Москвы от 18.06.2015 по делу № 2-2829/2015. 3)Апелляционное определение Московского областного суда от 13.10.2014 по делу № 33-22611/2014. Из приведённых судебных дел следует, что продление сроков проведения ОСС закон не допускает. Но если это единственное нарушение, допущенное при организации и проведении собрания, то суд не отменит принятые на нём решения. Если же судья найдёт и иные нарушения, то и перенос сроков окончания собрания станет доводом в пользу признания ОСС недействительным.

"Да, при электронном голосовании собственников помещений в многоквартирном доме инициатор собрания обязан соблюдать требования части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Согласно этой статье, инициатор собрания обязан передать в управляющую компанию протокол собрания и письменные решения собственников. Часть 1 статьи 46 ЖК РФ гласит, что инициатор собрания обязан в течение 10 дней со дня проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме передать копии протокола общего собрания и решений собственников в управляющую организацию, товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. Таким образом, даже если голосование проводится в электронном виде, инициатор обязан выполнить эти требования и передать указанные документы в управляющую компанию."

"Предполагаем, что вопрос касается изменений с 01 сентября 2024 относительно проведения капитального ремонта. Требования к проведению капремонта МКД ужесточили с 1 сентября 2024 года. Капремонт общего имущества в МКД смогут выполнять только юрлица и ИП, которые состоят в строительных СРО (исключение - государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения). Вести работы они будут по договору строительного подряда. Кроме того, с 1 сентября введен обязательный строительный контроль за капремонтом МКД. Положения N 238-ФЗ привязываются к датам заключения договоров строительного подряда, а не датам проведения ОСС. N 238-ФЗ обратной силы не имеет, а значит распространяется на договоры, заключенные с 01.09.2024г. Таким образом, если ОСС проведено в августе 2024, а протокол составлен и договор строительного подряда заключен в сентябре 2024, то на данные отношения будут распространятся изменения, внесенные N 238-ФЗ. " "Да, при электронном голосовании собственников помещений в многоквартирном доме инициатор собрания обязан соблюдать требования части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).

Последний абзац неактуален для данного ответа.

"С 1 сентября 2024 № 238-ФЗ введен обязательный строительный контроль за капремонтом МКД. Его проводит уполномоченный орган (региональный исполнительный орган или подведомственное ему учреждение), если субъект РФ примет такое решение. Если же этого решения не будет либо общее собрание собственников МКД откажется от проведения строительного контроля уполномоченным органом, то контроль будет осуществлен по правилам ст. 53 ГрК РФ (ч. 9 ст. 166 ЖК РФ). Таким образом, так как в Вашем случае субъектом РФ не установлен уполномоченный орган для проведения строительного контроля, то такой контроль будет проводиться по правилам ст. 53 ГрК РФ. При указанных условиях, принятие на ОСС решения об отказе от проведения строительного контроля не требуется.

"Стороны могут внести изменения в договор управления через решение общего собрания собственников помещений в МКД. ОСС наделено полномочиями определять условия ДУ и менять их. Изменения обязательно оформляются в письменном виде: на ОСС выносится проект дополнительного соглашения, где должны быть прописаны все корректировки, которые вносятся в условия действующего ДУ. Допсоглашение считается заключённым, если за него на ОСС проголосовало простое большинство, то есть собственники, обладающие 50% + 1 голос от всех голосов участников собрания. Согласно п. 31 ПП РФ № 491, УО выносит предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование. Таким образом, собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения о повышении тарифа на содержание и ремонт можно провести в любое время.

"Согласно п. 3 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ, в уведомлении об ОСС должны быть указаны дата, место и время его проведения. Если используется заочный формат – время окончания приёма решений, место или адрес, куда их нужно передать. Внеочередные собрания должны быть проведены в установленный в уведомлении период с указанием даты окончания приёма решений. Согласно ст. 190 ГК РФ, установленный срок определяется датой или окончанием какого-то периода времени. Срок также может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ч. 2 ст. 190 ГК РФ). Оно не может зависеть от поведения граждан. Дата окончания приёма решения заочного голосования должна быть конкретной и не может быть длящейся в силу ст. 190 ГК РФ. Это срок пресекательный, возможность его пролонгации не предусмотрена. Срок может определяться с отметкой лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Возможным риском при допущении вышеуказанных нарушений является возможность оспорить принятое решение в суде.

Однако, существует судебная практика, которая говорит о возможности продления сроков ОСС: 1)Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2017 по делу № 33-49620/2017, где суд не посчитал нарушением увеличение сроков приёма бюллетеней из-за летних каникул. 2)Решение Никулинского районного суда города Москвы от 18.06.2015 по делу № 2-2829/2015. 3)Апелляционное определение Московского областного суда от 13.10.2014 по делу № 33-22611/2014. Из приведённых судебных дел следует, что продление сроков проведения ОСС закон не допускает. Но если это единственное нарушение, допущенное при организации и проведении собрания, то суд не отменит принятые на нём решения. Если же судья найдёт и иные нарушения, то и перенос сроков окончания собрания станет доводом в пользу признания ОСС недействительным.

Согласно письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26 февраля 2020 г. № 5607-ОГ/04 ОСС в ОСС в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию могут участвовать лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1, 1.1 ст. 44 ЖК РФ). При расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту. Позиция Минстроя России по вопросу уведомления лиц, получивших жилые помещения по АПП, сводится к следующему: уведомлять нужно по адресу помещения; уведомлять можно не всех, а только тех, кто вправе принять участие в голосовании. А это – собственники ("зарегистрированные" в ЕГРН), а также те, кто получил квартиру/иное помещение по передаточному акту от застройщика, но еще не зарегистрировал право собственности (в течение 1 года после передачи). В частности, застройщик вправе голосовать только в том случае, если зарегистрировал свое право собственности на помещение; при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса с

"Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления УО по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Факт выполнения таких работ оформляется актом приёмки. Форма акта выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлена приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр. Акт приёмки работ и услуг подписывают: управляющая организация как исполнитель; представитель собственников, уполномоченный на такие действия общим собранием. Согласно п.4 ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, председатель совета МКД может подписывать акты выполненных работ либо при наличии доверенностей от собственников, либо по решению общего собрания собственников. Согласно ст. 161.1 ЖК РФ Совет МКД и председатель Совета МКД избираются исключительно из числа собственников помещений в данном МКД. В Вашей ситуации фактически можно говорить о ситуации, когда в МКД отсутствует председатель Совета МКД и акты выполненных работ согласно приказа Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр должны подписываться УО в одностороннем порядке.

В таком случае также рекомендуем сделать в акте отметку, что на дату составления документа председатель Совет МКД не выбран.

"Правом голосования на ОСС обладают собственники жилых и нежилых помещений в доме лично или через законного представителя (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). В соответствии со ст. 296 ГК РФ, учреждение, за которым закреплено помещение на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в соответствии с целями своей деятельности. При этом, право оперативного управления не тождественно праву собственности. Следовательно, указанная в вопросе организация не имеет права голосования на ОСС.

Администратором ОСС является физическое или юридическое лицо, которое от лица других владельцев помещений в доме будут использовать информационную систему при проведении общего собрания (ч. 3.3 ст. 47.1 ЖК РФ). В ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ указаны сведения об администраторе ОСС в сообщение о проведении ОСС включаются сведения об администраторе ОСС. При этом, во всех случаях администратор указывается в единственном числе, в связи с чем можно сделать вывод, что действующее законодательство не предусматривает нескольких администраторов для ОСС.

"Законодательно установлен перечень лиц, которые могут быть инициаторами ОСС: любой владелец помещения – юридическое или физическое лицо (ч. 2. ст. 45 ЖК РФ); группа собственников, которые обладают не менее чем 10% от общего количества голосов в МКД. управляющая организация, но только та, которая управляет домом на основании договора управления МКД. Правление ТСЖ (п. 8 ст. 148 ЖК РФ). в ряде случае - орган местного самоуправления. При этом перечень лиц, которые вправе именно провести собрание, не установлен. Требования к оформлению протокола установлены приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр. Ведёт и оформляет протокол секретарь общего собрания, кандидатура которого выбрана на ОСС. Шапка протокола наименование документа «Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»; дата (датой протокола является дата подведения итогов общего собрания: окончания подсчёта голосов) и регистрационный номер протокола (порядковый номер с начала календарного года); дата проведения собрания (если собрание продолжалось несколько дней, то указывается дата начала и дата окончания собрания);

заголовок к содержательной части (должен содержать информацию об адресе МКД, виде общего собрания и форме его проведения). Содержательная часть протокола Сведения об инициаторе ОСС: для юридических лиц полное наименование, ОГРН, номер записи о государственной регистрации юридического лица, ИНН; для физических лиц – ФИО в соответствии с документом, удостоверяющим личность, номер помещения и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на такое помещение; Сведения о председателе, секретаре и членах счётной комиссии: ФИО, номера помещений и реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанные помещения (если вопрос о выборе этих лиц не включён в повестку дня собрания); Сведения о присутствующих и приглашённых; Присутствующие – те собственники, кто присутствовал на собрании в очной форме. Приглашёнными могут быть разные лица, например, юрист, который может разъяснить собственникам некоторые правовые вопросы. Для приглашённых лиц в протоколе указывается ФИО, паспортные данные и цель участия – для физических лиц; ОГРН, наименование юридического лица, при необходимости – доверенность (для юридических лиц). Сведения о кворуме;

Нужно указать общее количество голосов (отдельно по жилым и нежилым помещения), следующая строка – наличие кворума. Количество голосов собственников, присутствующих на собрании, выраженное в процентах от общего числа голосов – это и есть кворум. Сведения об общей площади жилых и нежилых помещений в МКД; Повестка дня; Все вопросы в повестке дня должны быть пронумерованы. По каждому вопросу пишется формулировка вопроса, кто как проголосовал, кто не принял участие в голосовании и какое решение было принято. Все формулировки должны быть в третьем лице множественного числа – «приняли», «решили», «постановили». Место, где будут храниться документы ОСС (копии); Подписи. Протокол обязательно подписывается как минимум тремя лицами: ставятся фамилии, инициалы и подписи председателя, секретаря, и счётной комиссии. В счётной комиссии может быть один человек, но если их больше, то подписи ставят все. Рядом с подписью должна быть дата, когда документ был подписан (п. 4 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр). Если на собрании были отклонены кандидатуры председателя, секретаря и счётной комиссии, то протокол подписывает инициатор собрания.

Таким образом, сведения о том, кто проводит ОСС, в протоколе ОСС не указываются.

Собственники вправе распоряжаться ОИ МКД имуществом (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции. Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ МКД принимаются общим собранием собственников. Следовательно, собственники на ОСС принимают решения о сдаче в аренду части ОИ МКД, способе получения и хранения этих средств, в том числе на банковском счете, который может открыть уполномоченной решением ОСС лицо.

В ЖК РФ указано, что собственники на общем собрании могут уполномочить председателя Совета МКД представлять их интересы в суде, подписывать договор управления, а также принимать решения, не указанные в ч. 5 ст. 161 ЖК РФ (п. 5 ч. 4 ст. 161.1, ч. 4.3 ст. 44 ЖК РФ). Однако законодатели не прописали, какими конкретно компетенциями ОСС вправе наделить председателя, поэтому данная тема становится предметом судебных разбирательств. При этом Верховный суд РФ в определении от 11.06.2024 № 305-ЭС23-27085, указал, что к компетенции собрания относится принятие решений: об определении лиц, которые от имени собственников вправе заключать возмездные договоры на пользование общим имуществом дома (ч. ч. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ); о праве председателя Совета МКД представлять в суде владельцев помещений по делам, связанным с управлением МКД и распоряжением общим имуществом (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Если управляющая организация бездействует, представлять интересы собственников может лицо, наделённое соответствующими полномочиями общим собранием. Таким образом, указанное решение является правомочным.

В соответствии с п. 3.1. ст. 45 ЖК РФ УО обязана вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит, сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образов, требования собственника правомерны.

Если для изменения состава ОИ нужно увеличить земельный участок, то п. 2 ч. 2 ст 44 ЖК РФ - 2/3 от общего числа Если цветочницы - благоустройство, то п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ - 50%+1 от участвующих на ОСС Если цветочницы - реконструкция, то для принятия таких решений необходимо не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

В сообщении о проведении ОСС в МКД должны быть указаны (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ), в частности, сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание. При этом, подпись инициатора относится к сведениям об инициаторе и является обязательным реквизитом сообщения о проведении ОСС в МКД. Использование же печати на документах хозяйственных обществ является их правом, а не обязанностью. Согласно Федерального закона от 06.04.2015 №82-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены обязательности печати хозяйственных обществ", ООО и АО вправе иметь печать, штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему, а также зарегистрированный в установленном порядке товарный знак и другие средства индивидуализации. Следовательно, печать нельзя признать обязательной на сообщении о проведении ОСС.

Для того, чтобы правильно подвести итоги голосования по вопросам повестки и избежать в будущем оспаривания решений собрания в суде, важно правильно определить количество голосов, принадлежащее каждому собственнику помещений. Количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Доля собственника помещения в праве общей собственности на ОИ в МКД пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Чтобы определить количество голосов одного собственника, нужно площадь принадлежащего ему помещения разделить на общую площадь и умножить на 100%. Общая площадь – сумма площадей жилых и нежилых помещений, находящихся в конкретных видах собственности (частной и государственной). Таким образом площадь чердака и подвала в общую площадь для подсчета голосов на ОСС не включается.

Установка домофонов, автоматических запирающих систем утверждается на ОСС большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании (ст. 44, 46 ЖК РФ). Если договором управления МКД в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества обслуживание домофонов не предусмотрено, то для начисления соответствующей платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в МКД и заключение договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона. При этом тариф на обслуживание домофона, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре, заключенном организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, с собственниками помещений в МКД или, по поручению последних, с управляющей организацией (п. 1 ч. 2 ст. 154, п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 11.04.2016 N 10686-АТ/04).

Согласно ст. 46 ЖК РФ, вопрос об изменении размера платы принимается на ОСС простым большинством.