«Р1» Ассоциация

При определении налоговой базы не учитываются доходы, которые поступают в организацию, если она выступает в качестве агента, комиссионера, посредника и исполняет обязательства по договору комиссии, агентскому договору (п. 9 ч. 1 ст. 251 НК РФ). При этом учитывается оплата за КУ, которая вносится собственниками, вне зависимости от того являются ли они членами ТСЖ или нет. Практика: А41-86032/2016 № А53-15798/2017 Для УО и для ТСЖ действуют одинаковые принципы равенства налогообложения (постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П). Следовательно, если УО не получает экономической выгоды от передачи средств собственников поставщикам услуг, то нет оснований для доначислений налоговых выплат. Дополнительно по теме: https://roskvartal.ru/kommunalnye-uslugi/9381-o-sudebnoy-praktike-po-voprosam-nalogooblozheniya-dohodov-uo-i-tszh

В Вашем случае расчет РСО с потребителями нужно вести по норме абзаца 3 п. 42.1 Правил № 354: В многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором ни одно жилое или нежилое помещение не оборудовано индивидуальным и (или) общим (квартирным) прибором учета тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется по формулам 3 и 3.4 приложения № 2 к настоящим Правилам на основании показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии (см. формулу во влож.) Что касается КР на СОИ, то он определяется по формуле 21.1 Правил № 124. Из общедового вычитается индвидуальное, а разница выставляется на Вас. Поэтому расчет Вам должен дать ресурсник. А Вы этот расчет будете проверять. Еще одна из причин повышенного КР на СОИ - ситуация, когда на УК выставляют плату в виде тепловых потерь по внешним сетям. Нужно поднимать договоры и смотреть, как заключены акты разграничения. В ряде регионов плата за отопление в виде КР на СОИ вообще не выставляется на УК. Какие там сои, если по формуле по Вашей ситуации в условиях отсутствия индвидуальных теплосчетчиков весь объем на себя должен брать ресурсник.

В соответствии с п. 81(12) Правил № 354 прибор учета считается вышедшим из строя в случаях: а) неотображения приборами учета результатов измерений; б) нарушения контрольных пломб и (или) знаков поверки; в) механического повреждения прибора учета; г) превышения допустимой погрешности показаний прибора учета; д) истечения межповерочного интервала поверки приборов учета. Следовательно, если указанная в вопросе погрешность превышает допустимую (согласно документации на ОДПУ), то такой прибор учета может быть признан вышедшим из строя. Объем коммунального ресурса, подлежащий оплате исполнителем по договору ресурсоснабжения в отношении многоквартирного дома в случае выхода из строя, утраты ранее введенного в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета или истечения срока его эксплуатации в течение 3 месяцев после наступления такого события (если период работы прибора учета составил более 3 месяцев) за расчетный период (расчетный месяц) определяется по формуле, указанной в подпункте ""б"" пункта 21(1) Правил N 124, а по истечении 3 месяцев с момента выхода ОДПУ из строя - по формуле, указанной в подпункте ""в"" пункта 21(1) Правил N 124.

Предполагаем (так как не конкретизировано в вопросе), что УО применяем УСНО В силу пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта обложения ""упрощенным"" налогом не учитываются доходы, полученные управляющими организациями в оплату оказанных собственникам (пользователям) недвижимости коммунальных услуг, в случае оказания таких услуг указанными организациями, заключившими договоры ресурсоснабжения (договоры на оказание услуг по обращению с ТКО) с РСО (региональными операторами по обращению с ТКО) в соответствии с требованиями, установленными законодательством РФ. В связи с этим УО на УСНО независимо от применяемого объекта налогообложения (""доходы"" либо ""доходы, уменьшенные на величину расходов"") полученные от собственников недвижимости денежные средства в оплату оказанных им коммунальных услуг, приобретаемых у РСО, при определении объекта налогообложения в составе доходов не учитывает (Письмо Минфина России от 29.04.2021 N 03-11-06/2/33191).

Если УО получила от собственников (пользователей) денежные средства в оплату коммунальных услуг на содержание общего имущества и полностью перечислила их поставщикам коммунальных ресурсов, то указанные средства при определении облагаемой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО, не должны учитываться ни в доходах, ни в расходах (Письмо от 03.07.2020 N 03-11-06/2/57748). Аналогичные разъяснения Минфин дал ТСН. Если ТСН получило от собственников недвижимости денежные средства в оплату коммунальных услуг, в том числе начисленные за места общего пользования, и полностью перечислило их поставщикам коммунальных ресурсов, то указанные средства при определении облагаемой базы по "упрощенному" налогу не должны учитываться ни в доходах, ни в расходах (Письмо от 27.03.2020 N 03-11-11/24201). Таким образом, чиновники финансового ведомства разрешают управляющим организациям, применяющим УСНО, не включать в состав налогооблагаемых доходов плату за коммунальные ресурсы (электроэнергия, водоснабжение и водоотведение), потребляемые при содержании и использовании общего имущества в МКД.

"В соответствии с п. 4 ст. 2 Федерального закона от 03.06.2009 N 103-ФЗ ""О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами"" (далее - Закон N 103-ФЗ) Оператор по приему платежей - платежный агент - юридическое лицо, сведения о котором внесены Банком России в реестр операторов по приему платежей и которое в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона заключает с поставщиками договоры об осуществлении деятельности по приему платежей физических лиц. Они действуют в качестве посредников: обрабатывают платежи, поступающие от потребителей ЖКУ, и передают их управляющим организациям или поставщикам ресурсов. У ОПП могут быть субагенты, действующие на основе субагентских договоров с ним. При этом регистрация и учёт в реестре ЦБ РФ необходимы только для тех операторов и субагентов, которые принимают наличные или проводят операции с использованием банковских карт через терминалы. Например, если УО или расчётный центр принимает наличные в офисах или через собственные кассы. В этом случае они обязаны зарегистрироваться в Центробанке РФ и открыть специальные счета.

Операторы, которые занимаются исключительно безналичными платежами, через онлайн-платформы или мобильные приложения, не обязаны регистрироваться в реестре.

Согласно статье 44 ЖК РФ, вопросы, касающиеся использования общего имущества, включая придомовую территорию, решаются на общем собрании собственников помещений. Собственники помещений в МКД и управляющие организации должны помнить о правилах пользования придомовой территории многоквартирного дома и установки на нём новых объектов. Если собственники хотят установить во дворе объекты для содержания бездомных животных (домики, будки, вольеры), нужно получить согласие на это собственника земли, на которой будет располагаться конструкция. Если владелец участка – муниципалитет, необходимо сначала нарисовать проект и согласовывать его строительство с мэрией. Если земля входит в состав общего имущества МКД, то следует провести ОСС и на нём принять соответствующее решение. Также важно определить, кто будет поддерживать чистоту в построенном доме/вольере и вокруг них, чтобы возможная грязь не вызвала недовольства жителей МКД и надзорных служб.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 29.10.2024 № 362-ФЗ, пункт 34 статьи 2 указанного ФЗ вступает в силу с 1 января 2025 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования. Положения данного пункта обратной силы не имеют. Таким образом, возврат взносов за 2024 год законодательно не установлен.

"В соответствии со статьей 544 ГК РФ оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 25 Положения об установлении и применении социальной нормы потребления электрической энергии (мощности), утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2013 N 614 (далее - Положение N 614) исполнитель коммунальных услуг при расчете размера платы за коммунальную услугу по электроснабжению за истекший расчетный период определяет в порядке и сроки, которые предусмотрены Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Правилами N 354, подлежащий оплате объем коммунальной услуги, включающий объем потребления коммунальной услуги по электроснабжению в жилом помещении потребителя (далее - объем потребления в жилом помещении) и объем потребления коммунальной услуги по электроснабжению при использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее - объем потребления на общедомовые нужды), и применяет к указанному объему следующие цены (тарифы):

б) в отношении части объема сверх социальной нормы - цены (тарифы) на электрическую энергию (мощность), установленные для населения и приравненных к нему категорий потребителей сверх социальной нормы. В соответствии с пунктом 32 Положения N 614 размер платы за коммунальную услугу по электроснабжению, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, в случае если объем потребления в жилом помещении превысил величину социальной нормы, определяется по цене (тарифу) на электрическую энергию (мощность), установленную для населения и приравненных к нему категорий потребителей сверх социальной нормы. Размер платы за коммунальную услугу по электроснабжению, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, в случае если объем потребления в жилом помещении не превысил величину социальной нормы, определяется по формулам 5 - 8 приложения N 6 к настоящему Положению.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 22 Правил N 124 стоимость коммунального ресурса, необходимого для обеспечения предоставления коммунальных услуг, рассчитывается по тарифам, установленным в порядке, определенном законодательством Российской Федерации о государственном регулировании цен (тарифов), а в отношении категорий потребителей, для которых государственное регулирование цен (тарифов) не осуществляется, - по ценам, рассчитанным в соответствии с нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 22 Правил N 124 стоимость коммунального ресурса, необходимого для обеспечения предоставления коммунальных услуг, рассчитывается по тарифам, установленным в порядке, определенном законодательством Российской Федерации о государственном регулировании цен (тарифов), а в отношении категорий потребителей, для которых государственное регулирование цен (тарифов) не осуществляется, - по ценам, рассчитанным в соответствии с нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.

В случае если в субъекте Российской Федерации приняты решения об установлении социальной нормы потребления электрической энергии (мощности), то стоимость электрической энергии (мощности) в отношении объема (количества), подлежащего оплате за расчетный период собственниками и нанимателями жилых помещений и включающего объем электрической энергии, предоставленной на общедомовые нужды в многоквартирном доме, рассчитывается с использованием цен (тарифов), установленных для населения и приравненных к нему категорий потребителей в пределах и сверх социальной нормы потребления электрической энергии (мощности), с учетом особенностей, установленных нормативными актами, регулирующими порядок установления и применения социальной нормы потребления электрической энергии (мощности). Стоимость электрической энергии (мощности) в части превышения объема электрической энергии (мощности), предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, которая в соответствии с пунктом 44 Правил предоставления коммунальных услуг

подлежит оплате исполнителем коммунальных услуг, рассчитывается с использованием цен (тарифов), установленных для населения и приравненных к нему категорий потребителей сверх социальной нормы потребления электрической энергии (мощности). Таким образом, исполнитель коммунальных услуг обязан рассчитать стоимость электроэнергии, поставленной на общедомовые нужды, в следующем порядке: если объем электроэнергии на общедомовые нужды не превышает установленный для граждан норматив потребления данной услуги, то граждане, не превысившие индивидуальную норму социального потребления, пользуются льготным тарифом и при оплате общедомовых нужд, а граждане, превысившие индивидуальную норму социального потребления, обязаны оплатить общедомовые нужды по сверхсоциальному тарифу; если объем электроэнергии на общедомовые нужды превышает установленный для граждан норматив потребления данной услуги, то оплата сверхнормативного объема возлагается на исполнителя коммунальных услуг и оплачивается по сверхсоциальному тарифу.

Согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. Согласно ст. ст. 161, 432, 434 ГК РФ, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, заключение договора управления определяется датой, когда его подписали собственники и компания. Внесение данных в реестр – вторично. Судебная практика: А50-31663/2023

Согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 12.07.2024 № 176-ФЗ (Закон № 176-ФЗ) в главы 21 и 26.2 НК РФ, с 1 января 2025 года все налогоплательщики, применяющие УСН (как ИП, так и организации), признаются налогоплательщиками НДС (далее — налогоплательщик УСН). Если доходы за 2024 год превысили 60 млн рублей, то с 01.01.2025 у налогоплательщика УСН возникает обязанность по исчислению и уплате НДС в бюджет. Начало применения НДС не отменяет и не изменяет порядок уплаты налога при применении УСН. Если был выбран УСН “Доходы” 6%, то он продолжит действовать в отношении всех доходов УО.

Актуальный ответ: С 1 января 2025 года начали действовать изменения в налоговом законодательстве: Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ обязал платить НДС всех юрлиц, оборот которых составил более 60 млн рублей за предыдущий год – независимо от режима налогообложения. Сумма НДС должна быть включена в состав тарифа. При этом управляющие организации не могут в одностороннем порядке увеличивать плату на сумму налога. Для этого потребуется решение ОСС в многоквартирном доме. Отдельно от задолженности начислить и взыскать НДС нельзя. Также НДС отдельно на пени не начисляется и не взыскивается Следовательно, после принятия соответствующего решения на ОСС и включения НДС в состав тарифа, данный налог подлежит взысканию вместе с просроченной платой за содержание и ремонт МКД. Отдельно взыскать пени с начислением на них НДС нельзя.

"Жилищный надзор вправе проводить проверки в отношении управляющей компании на основании поступивших заявлений, однако право на проведение проверки не всегда зависит от статуса заявителя как собственника или зарегистрированного лица в многоквартирном доме. Статья 10 Федерального закона от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ ""О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля"" регулирует порядок организации и проведения проверок и предусматривает, что основаниями для проведения внеплановой проверки могут быть обращения граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления, если такие обращения указывают на факты нарушения законодательства. Жилищный надзор имеет полномочия проверять соблюдение управляющими организациями требований жилищного законодательства, независимо от того, кто подал заявление. Важным является наличие обоснованных фактов, указывающих на возможные нарушения.

В практике органов жилищного надзора заявления, поступившие от лиц, не являющихся собственниками или зарегистрированными жильцами, могут быть рассмотрены, если они содержат информацию о нарушениях, которые могут повлиять на права и законные интересы собственников или пользователей помещений. Таким образом, жилищный надзор может начать проверку по заявлению лица, не являющегося собственником или зарегистрированным жильцом, если в заявлении указаны факты, свидетельствующие о возможных нарушениях законодательства управляющей компанией.

"Согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 12.07.2024 № 176-ФЗ (Закон № 176-ФЗ) в главы 21 и 26.2 НК РФ, с 1 января 2025 года все налогоплательщики, применяющие УСН (как ИП, так и организации), признаются налогоплательщиками НДС (далее — налогоплательщик УСН). Если доходы за 2024 год превысили 60 млн рублей, то с 01.01.2025 у налогоплательщика УСН возникает обязанность по исчислению и уплате НДС в бюджет. В договоре управления можно использовать следующую формулировку пункта про цену ДУ: “Цена Договора определяется общей стоимостью услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в год, приведенной в Приложениях N __ к настоящему Договору, определенной решением общего собрания собственников помещений в МКД, в размере _ (__________) рублей в год, без учета НДС. В случае применения управляющей организацией НДС, цена Договора будет увеличена на сумму указанного налога”. Не рекомендуется использовать формулировку вышеуказанного пункта “с учетом НДС…%”, так как размер данного налога может меняться в зависимости от дохода УО. УО не вправе без решения ОСС повысить плату за свои услуги, включив в него НДС.

Таким образом, если УО будет платить НДС, при этом размер платы для жильцов не будет увеличен в одностороннем порядке на сумму НДС, то нарушения и какие-либо последствия будут отсутствовать.

В соответствии с п.п. «а.» п. 4 Правил, утверждённых ПП РФ от 15.05.2013 N 416 и п. 27 Правил, утверждённых ПП РФ N 491, обязанность по внесению изменений в технический паспорт лежит на УО. При этом, собственники на ОСС могут определить порядок оплаты указанных работ за счет собственников, а также установить порядок внесения такой оплаты.

"Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, расторжение договора управления МКД между собственником помещения и УО происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Когда обязательства сторон по такому договору прекращаются, стороны делают окончательный расчёт на дату прекращения отношений, что вытекает из сути гражданско-правовых отношений и ст. ст. 425, 453, 314 ГК РФ. При расторжении ДУ УО делает перерасчёт платы КР на СОИ на дату прекращения ДУ и только в случае, если эта дата наступила позднее 1 сентября 2022.

"Указанные в вопросе судебные акты не препятствуют установлению ОМС индивидуального тарифа для МКД в порядке, установленном ч. 4 ст. 158 ЖК РФ. Изложенная в вопросе цитата из Постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.11.2022 N Ф02-5015/2022 по делу N А19-150/2022 является выдержкой из писем Ответчика по делу и не была принята судом в качестве основания для вынесения решения. Верховный суд в определении от 07.12.2020 N 301-ЭС20-20461 по делу N А82-20654/2019 также прямо не запрещает установление индивидуального тарифа для МКД при условии его непринятия собственниками. Следовательно, если собственники помещений в МКД на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, то такой размер устанавливается ОМС по заявлению УО. При этом тариф должен быть экономически обоснованным.

В соответствии с Правилами № 354 коллективный (общедомовый) прибор учета - средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), устанавливаемое в многоквартирном доме при наличии технической возможности и используемое для определения объемов (количества) коммунального ресурса, поданного в многоквартирный дом. Применительно к ОДПУ в данном в Правилах № 354 определении применяется единственное число, что исключает возможность нескольких ОДПУ на одном МКД. Несколько приборов учета должны расцениваться как совокупность средств измерения, а для произведения расчетов их показания должны суммироваться. Таким образом, так как паркинг является частью ОИ, то его площадь учитывается при расчете КР на СОИ, показания двух ОДПУ суммируются.

"За собственниками помещений закрепилась обязанность утверждать на общем собрании перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, условия их оказания и выполнения и размер финансирования (п. 17 ПП РФ от 13.08.2006 N 491). Текущий ремонт общего имущества в МКД проводится на основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников помещений в многоквартирном доме. (п. п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил N 491). Перед тем, как приступить непосредственно к формированию сметы расходов на текущий ремонт, УК проводит плановый осмотр общего имущества МКД. По итогам такого осмотра составляется смету и дефектную ведомость.

В ведомость компания вносит все неисправности, которые обнаружила во время осмотра. Затем выбирает из неё те дефекты и нарушения, которые сможет устранить в этом году в рамках текущего ремонта, исходя из бюджета и серьёзности повреждений конструкций. УК обязательно нужно вынести документ на утверждение на общем собрании собственников иначе, этого не сделать, то управляющая организация проведёт несогласованные на ОСС работы за свой счёт. Таким образом, текщий ремонт проводится только на основании решения ОСС, на котором утверждается перечень работ, условия их выполнения и размер финансирования. Если УК провела работы, не утвержденные на ОСС, то компенсировать эту сумму не получится. Таким образом, возможность списания затрат на ПСС со средств текущего ремонта напрямую зависит от содержания принятой на ОСС сметы расходов на текущий ремонт.

Решения отображаются всем собственникам в случае, если они размещены непосредственно с протоколом. При размещении решений в отдельной вкладке, предусмотренной для решений. При таком размещении отражаются только фамилия и волеизъявление, персональные данные не отражаются.