Виктор Романов

Решения ОСС оформляются протоколом с неотъемлемыми приложениями (бюллетени голосования и т.д.). Поскольку протокол и бюллетени голосования признаны официальными документами, то к их оформлению применяются жесткие ведомственные требования, прописанные в 44 приказе. Выполнение этих требований строго обязательно для признания этих документов официал ными. Проверять представленные документы на соответствие ЖК и 44 приказу обязана региональная ГЖИ, тем самым подтверждая или нет официальность этих документов. При отсутствии замечаний ГЖИ должна данные официальные документы запустить в официальный документооборот выкладывая их в ГИС ЖКХ, которая в принципе для этого и предназначена. Таким образом, решения ОСС вступают в силу с момента опубликования официальных документов именно ГЖИ в ГИС ЖКХ. До этого момента документы по ОСС еще не становятся автоматически официальными и не подлежат исполнению, поскольку исполнять необходимо исключительно официальные документы, которые признаны таковыми и запущены в официальный документооборот государственным органом, в данном случае ГЖИ.

Для составления реестра собственников помещений в МКД в целях проведения ОСС необходимо пользоваться данными, полученными исключительно из Росреестра, поскольку на данный момент только выписка из Росреестра является единственным подтверждением как наличия самого помещения (жилого или нежилого), так и наличия прав на это помещение и соответственно собственника. Порядок действий следующий. Заходим в бесплатную онлайн справку Росреестра, указываем адрес своего дома с литерой, формируем запрос и получаем все помещения с номерами. Далее поочередно смотрим каждое помещение, внизу жирным шрифтом выделено - Права и ограничения, нажимаем и читаем либо - Данные отсутствуют, либо номер зарегистрированного права без обозначения собственника. Если в бесплатной выписке данные о собственнике и номер записи отсутствуют, то и в платной полноценной выписке их не будет. Естественно при отсутствии собственника даже при наличии номера записи такое помещение не участвует в ОСС. Не пытайтесь выяснить причины отсутствия собственника в выписке Росреестра, их очень много. Главное на момент составления реестра собственников помещений для ОСС иметь документально подтвержденную информацию из Росреестра.

Если речь идет о паспорте МКД, который вело ПИБ(БТИ), то с 2013 года этот паспорт не имеет юридической силы и никакой законной актуализации проводиться не может. Забудьте о нем и ориентируйтесь только на кадастр. Данные из паспорта МКД, перенесенные в ГИС ЖКХ не являются официальными и не подлежат использованию в качестве доказательств.

УК может заполнять Техпаспорт МКД какими угодно данными по своему усмотрению и актуализировать когда это выгодно. Одним словом полная анархия. Информацию из ангажированных отраслевых журналов нужно воспринимать с оглядкой на достоверность и не верить сразу же красиво оформленным статьям. Почему обязанность по ведению Техпаспорта МКД возложили на УК и зачем это было нужно можно поговорить отдельно.

УО может вести Техпаспорт МКД как ей захочется, т.к. данный процесс никем не контролируется, кроме собственников помещений в МКД. С помощью ПИБ (БТИ) закрепить что-либо в чужом Техпаспорте не получится, поскольку как государственная структура оно лишено права проводить инвентаризацию негосударственной собственности. Поэтому все данные из ПИБ (БТИ) в 2013 году были переданы в Росреестр, а данные Техпаспортов МКД выложены в ГИС ЖКХ для создания электронных Техпаспортов, но идея благополучно (как и было задумано) провалилась. Таким образом обязанность по ведению Техпаспортов МКД возложили на УК, что и требовалось в конечном итоге. Единственный показатель из Техпаспорта ради которого все это затевалось - процент износа конструктивных элементов и всего МКД в целом, который рисуется под диктовку сверху.

Смотреть нужно публичную кадастровую карту, все обведенное красными линиями принадлежит данному МКД, там и размеры имеются. Если земля рядом с домом не относится к нему, то и приглядывать за чужой собственностью, а тем более убирать ее не нужно. Возможно УК сама нарисовала данную цифру, чтобы иметь возможность начислять плату за содержание придомовой территории.

По действующему законодательству получается, что любая информация на бумажном носителе, названная инициатором ОСС протоколом и предоставленная в УК для передачи в ГЖИ и опубликования УК в ГИС ЖКХ, является официальным документом и подлежит исполнению УК и третьими лицами.

Техпаспорт МКД был значимым документом когда его ведением занималась государственная структура ПИБ (БТИ). Теперь при актуализации Техпаспорта МКД в него должны вводиться данные из Росреестра, а не наоборот. Проверить это очень просто. Отправьте через МФЦ Техпаспорт МКД в Росреестр с просьбой внести изменения в базу данных Росреестра в соответствии с данными Техпаспорта МКД. Очень интересно будет ознакомиться с ответом.

Это Вы не вводите людей в заблуждение. Так называемая "прилегающая (придомовая) территория", не входящая в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, должна содержаться исключительно за счет средств собственника данной территории.

Росреестр вносит изменения в свою базу исключительно на основании данных, предоставленных кадастровыми инженерами. Обращайтесь к ним и неважно где они работают в ПИБ (БТИ), другой организации или самостоятельно.

Если у вас проблемы с земельным участком, то вам нужен техплан, который подготавливают только кадастровые инженеры и Росреестр обязан его принимать. Если в доме есть изменения, то действительно законодатель отдал право их фиксации в техпаспорте БТИ, как государственной структуре, для пополнения казны.

То, что в вашем доме изменилась площадь половины квартир за счет расширения с помощью тамбуров, включенных в квартиры - это ошибочное мнение как собственников этих квартир, так и руководства вашего ТСЖ. Про чердак я вообще ничего не понял. Поскольку ваш МКД не очень древний (1992 года постройки), то техническая документация на него должна быть достаточно грамотно оформлена. Берем в руки поэтажные планы и смотрим Л/К (лестничные клетки), где как вы говорите должен быть тамбур перед квартирой или перед квартирами. Если в перечне общего имущества в Техпаспорте МКД тамбуры не перечислены, значит их нет и на поэтажном плане обозначена площадь всей Л/К с учетом предквартирных площадок, которые вы называете тамбурами. На поэтажных планах не отображаются перегородки из сетки или решетки, следовательно предполагаемый тамбур не может считаться помещением, чтобы в дальнейшем быть присоединенным к квартире. Далее продолжу.

Чтобы присоединить часть общего имущества в виде тамбура к квартире необходимо сначала сделать его помещением с замкнутым контуром - стенами, потолком, полом и дверью. Для этого вместо решетки делаем дешевую гипрочную стену с дверью. Установка или демонтаж перегородки не увеличивает и не уменьшает размер общего имущества. Собираем общее собрание для решения вопроса о необходимости проведения инвентаризации общего имущества и заключения договора с ПИБ (БТИ) для проведения данных работ и внесения их результатов в Техпаспорт. При проведении инвентаризации в поэтажные планы заносятся все визуально зафиксированные перегородки, стены, сформированные помещения и т.д. Далее сформированному помещению присваивается буквенно-числовое обозначение. В данном случае это помещение будет обозначено как б/н (без назначения) с цифрой по порядку и возможно будет указано, что это тамбур. Данные по сформированным помещениям должны быть зафиксированы в Росреестре. После этого собираем ОССП МКД с вопросом об уменьшении размера общего имущества путем передачи тамбуров в собственность собственников примыкающих квартир. Далее продолжу.

При этом в соответствии с ч. 3, ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Вряд ли у вас получится 100% результат, да и к тому же под реконструкцию данное уменьшение не подпадает. Предлагаю либо снести все перегородки не обозначенные на поэтажных планах, либо сформировать помещения, как было описано выше и сдавать их в аренду собственникам прилегающих квартир. С другой стороны есть опасность превращения помещения "б/н" в помещение "н" (нежилое) с последующим признанием его бесхозяйным и отчуждением государству. Как говорится - инициатива наказуема. А с самозахватом общего имущества нужно бороться стремительно и бескомпромиссно.

Да у вас полная анархия в доме, власть захватили собственники, пора с этим заканчивать. Предлагаю следующий план действий. Сейчас по всей стране проходит полномасштабная проверка законности любых перепланировок в квартирах, проводимая органами жилищного надзора. Вам срочно необходимо написать в вашу ГЖИ заявление о самозахвате собственниками квартир общего имущества и соответственно о незаконной перепланировке жилых помещений. Одновременно пишите в Жилищный комитет и районную администрацию. Перепланировку квартир с увеличением площади за счет общего имущества узаконивала районная МВК, на что она не имела права, поскольку шло уменьшение общего имущества, а это возможно только через реконструкцию, разрешение на которую МВК выдавать не вправе. Пока у вас неисправленные поэтажные планы и Техпаспорт дождитесь проверки, получите на руки ее результаты. Затем инициируйте через собрание инвентаризацию общего имущества, мотивируя расхождением в метражах и уточнением размера и состава этого имущества для правильного начисления платы за его обслуживание. Прихожие, присоединенные к квартирам, но еще не оформленные как их части, будут зафиксированы как общее имущество.

А Вы не сомневайтесь, а начинайте действовать и все получится. Как говорил Максим Горький: "Уверенность - самая могучая творческая сила."

Если внимательно и неторопливо читать ЖК РФ и еще анализировать прочитанное, можно удивиться тому, как много оказывается разрешено, но многие зашоренные юристы, у которых уже замылен глаз, не способны адекватно воспринимать не так уж витиевато написанные законы.

В городском бюджете закладываются средства на содержание придомовых территорий, относящихся к государственной собственности. Государственным УК не нужно думать где взять деньги на эти работы, местная администрация устно прикажет и будут содержать за счет средств данных государственных коммерческих структур. Частным УК сложнее, придется посудиться.

Набираем: "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online".

На основании договора о приватизации без регистрации в Росреестре право собственности имеется, но узнать об этом вы можете только от самого собственника. Если при составлении реестра собственников у вас не имеются от них данные документов о приватизации, то можете смело не включать их в реестр. Если они принесут данные после раздачи бюллетеней голосования, потребуйте от них письменное заявление о приеме этих данных с числом, подписью, расшифровкой ФИО. В этом ОСС они уже не смогут принять участие (если вам это конечно нужно), но поскольку на реестре не ставится дата можно и внести и до окончания приема выдать им бюллетени для голосования.

Давайте разбираться. Для начала ответьте на следующие вопросы: 1. При сдаче протокола в УК какие документы заполняли и что в итоге у вас осталось на руках? 2. Как вы узнали, что протокол хотят вам вернуть? 3. Каким образом происходила передача вам протокола? 4. Получили вы какие-нибудь письменные объяснения возврата протокола? 5. У вас частная или государственная УК?

Наличие у вас заявления с входящим номером и датой не означает, что у вас приняли комплект протокола ОСС и именно этого числа. Секретарь канцелярии не вправе принимать подобные документы, оценивать комплектность и содержание. Для этого составляется акт приема-передачи, который должны были подготовить вы в двух экземплярах и передать вместе с подлинником комплекта протокола в канцелярию, указав на их наличие в заявлении. Имея на руках только заявление как у вас, вообще невозможно доказать, что вы сдавали в УК подлинник комплекта протокола. Если бы у вас приняли комплект протокола, то датой его приема считалось бы число подписания акта приема-передачи, но не заявления. УК имеет полное право возвращать инициатору ОСС комплект протокола, оформленный с нарушениями действующих НПА. Официальные документы данной категории делятся законодателем на два вида - бюллетени голосования и протокол. Протокол ОСС без бюллетеней не может стать официальным документом, а вот бюллетени являются самостоятельными официальными документами. При этом в процессе ОСС происходит проверка и отбраковка бюллетеней счетной комиссией или лицами, осуществляющими подсчет голосов, т.е. официальный документ, оформленный

с нарушениями, признается без суда недействительным. Также и УК, на которую возложена обязанность официального опубликования комплекта протокола ОСС, может вернуть его инициатору. При этом инициатор ОСС должен быть благодарен УК, которая уберегла его от уголовного преследования за использование заведомо подложного официального документа по ст. 327 УК РФ. Инициатор должен понимать, что перед передачей комплекта протокола в УК он обязан полностью его проверить, поскольку именно он предоставляет подготовленный официальный документ для дальнейшего опубликования и несет серьезную ответственность. Поэтому если не знаешь, не умеешь - не берись.

От ининициатора ОСС закон требует в первую очередь передавать в УК комплект протокола соответствующий требованиям НПА. Не забываем, что мы имеем дело с официальными документами, которые становятся таковыми только после официального опубликования и начинают действовать с даты такого опубликования. Факт доставки подлинника комплекта протокола ОСС в ГЖИ означает лишь одно - он сдан для хранения и с этого дня начинается отсчет 3-х летнего срока хранения. Нахождение подлинника комплекта протокола ОСС в ГЖИ не является подтверждением вступления в силу официального документа, не является его опубликованием, поскольку ГЖИ лишена права размещать комплект протокола ОСС в ГИС ЖКХ. Штатные юристы УК вправе давать правовую оценку представленного комплекта протокола ОСС, поскольку на нее возложена обязанность по размещению этого комплекта в ГИС ЖКХ. РАЗМЕЩЕНИЕ КОМПЛЕКТА ПРОТОКОЛА ОСС В ГИС ЖКХ ЯВЛЯЕТСЯ ОПУБЛИКОВАНИЕМ ОФИЦИАЛЬНОГО ДОКУМЕНТА. ТОЛЬКО ОФИЦИАЛЬНОЕ ОПУБЛИКОВАНИЕ ДЕЛАЕТ ДОКУМЕНТ ОФИЦИАЛЬНЫМ. НЕУЖЕЛИ НЕ ПОНЯТНО? АЗБУЧНЫЕ ИСТИНЫ.

Инициатор ОСС создал некий по его субъективному мнению официальный документ, назвал его протоколом ОСС и сдал в УК. Вот здесь начинается самое интересное. После сдачи протокола ОСС у инициатора на руках остается только экземпляр заявления с отметкой о дате приема и входящий номер. При этом инициатор ОСС не может знать соответствует ли входящий номер, поставленный на заявлении, номеру в журнале приема заявлений. При приеме протоколов ОСС практикуется проставление на заявлении несуществующих номеров без записи в журнал. Далее УК возвращает инициатору ОСС по различным причинам сданный протокол ОСС и тот обнаруживает, что ему вернули вместо подлинника копию. Что делать инициатору ОСС? Обращаться в прокуратуру, полицию, суд? И с чем он туда пойдет - с копией протокола ОСС и с заявлением о сдаче подлинника протокола в УК. Как он докажет, что сдавал в УК именно подлинник? Никак не докажет, т.к. не подписывался акт приема-передачи, а без него документы не принимаются. 44 приказ Минстроя сочинялся в основном для облегчения работы государственных УК. У них после этого приказа были разработаны примерно одинаковые инструкции по приему от инициатора протокола ОСС. Это совершенно законно.

Объясняю более подробно. Как же крепко в головах руководства частных УК укоренилось неправильное понимание регламента прохождения протокола ОСС, как официального документа. Просто поразительно. По итогам проведения ОСС составляется протокол - официальный документ. Решения ОСС всегда затрагивают права и обязанности УК и собственников помещений в МКД. Не всегда затрагивают права и обязанности третьих лиц, РСО и ГЖИ, только при принятии решений, касающихся их деятельности. Так вот, ГЖИ может давать правовую оценку только тем ОСС, решения которых касаются непосредственно ее работы, в частности - при смене УК. При этом ГЖИ не вправе выдавать предписания об исправлении выявленных нарушений. Только через суд. Не принять протокол ОСС ГЖИ тоже не может, он сдается на хранение, а не для производства каких-либо юридических действий. Запретить УК размещать протокол ОСС в ГИС ЖКХ она тоже не может. ГЖИ дает правовую оценку ОСС и документам по нему для защиты своей организации от обязании ее производить юридически значимые действия на основании решений, принятых с нарушениями НПА.

Получая от инициатора ОСС некорректный протокол, УК может сразу же подать в суд на инициатора ОСС за предоставление подложного официального документа. Подлинник протокола ОСС сдается в УК в первую очередь для проведения значимых юридических действий - размещения скан-образов в ГИС ЖКХ, которое является опубликованием официального документа. Передача подлинника протокола ОСС в ГЖИ для хранения после проведения основного действия в регламенте прохождения данного официального документа - это уже малозначительный заключительный этап. Проверка УК, предоставленного для опубликования официального документа не запрещена и не может быть запрещена ни одним НПА. По результатам проверки юридический отдел пишет ответ инициатору ОСС с обоснованием невозможности опубликования предоставленного протокола ОСС в данном виде и просит забрать его в связи с опасностью случайной потери. В этом ответе просто указываются ошибки в оформлении официального документа без каких-либо правовых оценок. Если инициатор ОСС в дальнейшем обращается с жалобой или иском, то УК вправе привлечь инициатора к уголовной ответственности за принуждение к совершению преступления.

Любой официальный документ вступает в силу после его официального опубликования (введения в официальный документооборот). Надеюсь это никто не будет оспаривать. В 44 приказе описан регламент прохождения официальных документов данной категории, в котором центральное место занимает обязанность УК разместить, представленный инициатором ОСС, комплект протокола (скан-образы) ОСС. Скан-образы делаются с подлинника, поэтому инициатор и должен его предоставить в УК. После размещения скан-образов комплекта протокола ОСС в открытом доступе ГИС ЖКХ подлинник комплекта протокола ОСС сдается на хранение в ГЖИ. Здесь тоже не должно быть возражений. Какое же из действий в регламенте прохождения комплекта протокола ОСС как официального документа более всего подпадает под понятие "официальное опубликование"? Естественно - размещение УК скан-образа комплекта протокола ОСС в ГИС ЖКХ. Здесь тоже не должно быть возражений. Поскольку официальное опубликование может быть осуществлено кем-то одним, то и здесь УК является единственным участником в цепочке регламента прохождения официального документа, кому разрешено размещение комплекта протокола ОСС в ГИС ЖКХ (инициатор не может).

Таким образом, размещение комплекта протокола ОСС в ГИС ЖКХ является его официальным опубликованием, после чего он становится полноценным официальным документом и приобретает юридическую силу. Неопубликованные "официальные документы" не применяются, не влекут правовых последствий, как не вступившие в силу. Официальное опубликование является конституционной гарантией прав граждан. Невозможно выполнить требования официального документа, если они не доведены до их сведения. УК, как организация, на которую возложена обязанность опубликования официальных документов данной категории, перед опубликованием обязана проверить комплект протокола ОСС на соответствие действующим НПА. Официальный документ составленный с нарушениями обязательных требований к его оформлению считается недействительным с момента его составления и для отказа в опубликовании такого документа достаточно указаний УК на несоответствие обязательным требованиям. НЕОБХОДИМО ВСЕМ ПОНЯТЬ ПРОСТУЮ ИСТИНУ - ИНИЦИАТОР ОСС ПРЕДОСТАВЛЯЕТ УК КОМПЛЕКТ ПРОТОКОЛА ОСС ДЛЯ ЕГО ОФИЦИАЛЬНОГО ОПУБЛИКОВАНИЯ.

Я вас понял, буду краток. Прошу ответить на следующий вопрос. Официальный документ должен быть опубликован (введен в официальный документооборот) или нет?