Денис Новиков

Антон, добрый день!Если помещение в МКД находится в государственной или муниципальной собственности и не передано на законных основаниях в пользование нанимателю (арендатору), то собственник такого помещения или уполномоченное лицо обязаны производить оплату за коммунальные услуги, предоставленные в такое помещения до момента его передачи (ч. 3 ст. 153 ЖК РФ).Если помещение не передано в пользование, отказ собственника от оплаты коммунальных услуг, в т.ч. определённого в порядке п. 56(2) Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 N 354, является неправомерным, если УО правильно и корректно осуществила расчёт платы в соответствии с нормами указанных правил.При этом законодательство не содержит каких либо исключений, в т.ч. если собственник помещения – муниципальное образование.

Наталья, добрый день!В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 No 189-ФЗ земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, относится к общему имуществу собственников помещений в МКД, если он сформирован ОМС и в его отношении проведен государственный кадастровый учёт.Согласно п. 15 Правил содержания общего имущества в МКД, благоустройство земельных участков, не входящих в состав ОИ, не входит в состав работ и услуг по содержанию ОИ в МКД. Такие работы осуществляют собственники соответствующих земельных участков.Поэтому, если на земельном участке, входящем в состав ОИ собственников помещений в МКД находится часть дороги общего пользования, её содержание и ремонт осуществляется за счёт средств собственников помещений такого МКД.Однако факт законности проведения работ органом МСУ по формированию земельного участка по МКД с частью межквартального проезда является сомнительной, поскольку в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 No 131-ФЗ осуществление содержания автомобильных дорог местного значения городских поселений, находится в компетенции органов МСУ. При формировании земельного участка под МКД, в состав ОИ не должны включаться земельные участки с расположенными на них межквартальными дорогами.В соответствии с ч. 2 ст. 36, п. 2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, установка ограничителей проезда (шлагбаумы, надолбы и т.п.) на земельном участке, относящемся к ОИ собственников помещений в МКД, определяется решением ОСС помещений в МКД.Федеральное законодательство не требует согласования с органами МСУ установки ограничителей проезда на территории, относящейся к ОИ собственников помещений в МКД.На территориях субъектов РФ и муниципальных образований могут действовать законы и нормативные акты, определяющие порядок согласования и установки таких ограничителей.При этом возможность установки ограничителей проезда на межквартальном проезде может являться недопустимой, поскольку:такой проезд является дорогой общего пользования муниципального образования;нарушает нормы пожарной безопасности, если такой проезд является пожарным, определенном проектной или градостроительной документацией.

Ольга, здравствуйте!В соответствии с п.п. «а» п. 21(1)  Правил №124 от 14.02.2012, объём коммунального ресурса, поставляемого в МКД в целях СОИ и оборудованного ОДПУ, определяется основании показаний ОДПУ за расчётный период, за вычетом объёма коммунального ресурса, который поставлен собственникам жилых и нежилых помещений в МКД.При этом, согласно ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ норматив потребления коммунальных ресурсов на СОИ управляющая организация применяет для расчёта платы за жилое помещение и выставления соответствующих платежей собственникам помещений в МКД.Законодательством не предусмотрена возможность осуществления расчетов между УО и РСО за поставленные в МКД коммунальные ресурсы на СОИ, в размере норматива, определенного для расчета платы за содержание жилого помещения.

Игорь, добрый день!На мой взгляд, неправомерно.В соответствии с п.п. 4, п. 23  Правил установления и изменения (пересмотра) тепловых нагрузок, утвержденных приказом Минрегиона РФ от 28.12.2009 № 610 (далее – Правила), установление или изменение тепловых нагрузок осуществляется путём внесения изменений в договор энергоснабжения, заключённый между абонентом (собственником нежилого помещения) и РСО на основании заявки абонента, поданной в РСО. Подача абонентом и рассмотрение РСО заявок на установление и изменение тепловых нагрузок определяется п. 25 – п. 31 Правил.При этом согласно абз. 3 п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг порядок определения объёмов тепловой энергии, поставленной в нежилое помещение в МКД на основании заключённого договора между собственником такого помещения и РСО, определяется по нормам Правил предоставления коммунальных услуг.При заключении договора ресурсоснабжения, предоставление в РСО собственником нежилого помещения расчета тепловых нагрузок либо их разработка РСО на платной основе не предусмотрено (п. 36 Правил организации теплоснабжения в РФ).Такие действия РСО осуществляют за свой счёт при заключении договора ресурсоснабжения или в рамках исполнения такого договора.

Алексей, добрый день!Денежные средства, внесённые на основании платёжного документа, содержащего указание на расчётный период, засчитываются в счёт оплаты жилого помещения и коммунальных услуг за период, указанный в этом платёжном документе.Если платёжный документ не содержит данных о расчётном периоде, денежные средства, внесённые на его основании, засчитываются в счёт оплаты жилого помещения и коммунальных услуг за период, указанный гражданином (ст. 319.1 ГК РФ).В случае, когда собственник не указал в счёт какого расчётного периода им осуществлено исполнение, внесённая им оплата засчитывается за периоды, по которым срок исковой давности не истёк. Это следует из ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, п. 3 ст. 199 и п. 3 ст. 319.1 ГК РФ.Такой порядок предусматривает п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22.

Тимофей, добрый день!В действующих законах и нормативных актах не перечислен полный перечень осмотров общего имущества собственников помещений в МКД, которые должна осуществлять УО.По сложившейся практике, при проведении осмотров УО должна руководствоваться Правилами и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170, в частности:абз. 3 раздела II Правил №170, определяющих виды осмотров (плановые и внеплановые);п. 2.1.1 Правил, определяющих объем проводимых осмотров (общие или частичные).Приложением №1 к Правилам №170 определена рекомендуемая периодичность осмотров.  Кроме того, отдельные виды осмотров и их периодичность предусматриваются или могут предусматриваться договором управления МКД или решениями ОСС помещений в МКД. В части обеспечения наличия необходимых документов и их хранения, в т.ч. на ИПУ и ОДПУ установленных в МКД, также нужно руководствоваться:Правилами №170;п.п. «е» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг №354;п. 24, п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме №491.Подробнее об проведении сезонных осмотров и составлении актов читайте в блоге РосКвартала.

Оксана, добрый день!Даже если собственники оплачивают коммунальные услуги напрямую РСО в силу ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ при способе управления МКД УО, такая организация остается исполнителем КУ (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).Поэтому за УО остаются все права и обязанности, которыми обладает исполнитель КУ, в том числе право ограничивать или приостанавливать предоставление коммунальных услуг и обязанность взыскивать задолженность за коммунальные услуги с собственников.В свою очередь, согласно п. 27 Правил, обязательных при заключении договоров ресурсоснабжения (утв. постановление Правительства РФ от 14.02.2012 № 124) порядок, сроки и форма представления РСО исполнителю информации о поступившем от потребителей размере платы за КУ, должны быть урегулированы договором ресурсоснабжения.

Ольга, добрый день!Ответ зависит от того, кто в МКД исполнитель коммунальных услуг.Принять решение об ограничении или приостановке предоставления коммунальных услуг вправе только исполнитель таких коммунальных услуг. При этом ограничить или приостановить подачу можно лишь той коммунальной услуги, по которой образовался долг. Это предусматривает подп. «а» п. 119 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.Чтобы понять, кто исполнитель КУ при способе управления МКД управляющей организацией, необходимо понимать, на основании чего собственники оплачивают коммунальные услуги напрямую РСО:Если на общем собрании собственников принято решение оплачивать КУ непосредственно РСО в силу ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ, то исполнитель КУ - УО;Если в МКД действуют договоры между собственниками помещений в МКД и РСО согласно ч. 17 и 18 ст. 12 Федерального закона от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", то исполнитель КУ - РСО.В свою очередь порядок взаимодействия УО и РСО по ограничению и приостановлению КУ потребителям, которые не исполняют или ненадлежащим образом исполняют обязательства по оплате этих услуг, должен быть предусмотрен договором ресурсоснабжения. Такое требование установлено п. 27 Правил, обязательных при заключении договоров ресурсоснабжения (утв. постановление Правительства РФ от 14.02.2012 № 124).

Ольга, добрый день!При сверке расчетов РСО должна раздельно указывать начисления, размеры платежей и задолженности исполнителя в части внесения платы за коммунальную услугу соответствующего вида, потребляемую при использовании общего имущества в МКД, и в части внесения платы за соответствующую КУ потребителями на 1-е число месяца, следующего за расчётным периодом.Такой порядок должен быть предусмотрен договором ресурсоснабжения, когда собственники помещений в МКД оплачивают коммунальные услуги напрямую РСО согласно ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ. Это предусматривает подп. «б» п. 27 Правил, обязательных при заключении договоров ресурсоснабжения (утв. ПП РФ от 14.02.2012 No 124).Если собственники оплачивают КУ непосредственно РСО на основании прямых договоров, которые действуют в силу ч. 17, 18 ст. 12 Федерального закона от 29 июня 2015 г. No 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», то РСО должна предоставлять УО показания ИПУ и  иную информацию, используемую для определения объёмов потребления коммунального ресурса. Такая обязанность установлена подп. «е» п. 18 Правил.Если ваш договор ресурсоснабжения не содержит подобных условий, то вам следует направить в РСО сообщение о внесении изменений в договор. В случае несогласия РСО с внесением изменений, вы вправе обратиться в суд.Вы также можете обратиться в суд, если указанные условия предусмотрены договором, а РСО их не исполняет или исполняет ненадлежащим образом.

Елена, добрый день!На мой взгляд, единственным вариантом остановить такие действия является обращение в суд с целью обжаловать решения общего собрания собственников (членов ТСЖ) об избрании нового председателя Правления ТСЖ.В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, обжаловать такое решение ОСС помещений в МКД имеет право любой собственник помещения в МКД.На основании ст. 139-140 ГПК РФ, одновременно с подачей такого искового заявления в суд, истец вправе подать заявление о применении мер по обеспечению иска, в части запрета осуществления действий, связанных с распоряжения денежными средствами на счетах ТСЖ, открытие, закрытие банковских счетов, заключения договоров и т.п., до соответствующего решения суда.Одновременно рекомендую направить информацию о незаконности ОСС помещений в МКД, выбравшего нового председателя, в письменном виде:в орган ГЖН, с целью проведения проверки легитимности такого собрания собственников;в ресурсоснабжающие, подрядные и специализированные организации, с которыми у ТСЖ заключены договоры;в орган МСУ.

Елена, добрый день!При управлении МКД УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК собственники вправе принять решение об оплате коммунальных услуг непосредственно РСО, но не о заключении прямых договоров с РСО (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Исполнителем КУ в данном случае остается управляющая МКД организация со всеми правами и обязанностями.Также, если собственники помещений в МКД приняли решение об изменении способа управления данным домом или о выборе УО, а до этого решения собственники оплачивали коммунальные услуги напрямую РСО на основании прямых договор с РСО, то собственники вправе принять решение о сохранении ранее действовавшего порядка предоставления и расчетов коммунальных услуг. Это предусматривает ч. 18 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ. В этом случае ранее заключенные договоры между собственниками помещений в МКД и РСО продолжают действовать.

Андрей, добрый день!УО не вправе проводить проверку документов ОСС, которые поступили в УО. Такими полномочиями обладают органы ГЖН (п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ).Также УО не должна вносить изменения, корректировать или как-либо иначе дополнять документы ОСС. Тем более часть из них готовится еще на стадии подготовки собрания. Такие действия могут быть расценены, как подделка официальных документов согласно ст. 327 УК РФ.Поэтому УО следует передать документы в орган ГЖН в том виде, в каком они получили их от собственников. Порядок передачи документов установлен приложением № 2 к приказу Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр. Об ошибках в документах сообщите собственнику, который принес эти документы.Однако если протокол ОСС частично или полностью не содержит обязательного приложения, то имеет смысл указать на это собственникам, чтобы они их донесли в ближайшее время. Если собственники откажутся что-либо переделывать либо доносить, УК обязана передать в ГЖН документы, в том виде, который предоставили собственники.

Наиля, добрый день!В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ признается вид ТСН, представляющий собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в таком доме.Поэтому если ТСН осуществляет управление МКД на основании принятого собственниками помещений в МКД решения о выборе способа управления таким домом в виде создания ТСЖ, такое объединение собственников является ТСЖ и на него распространяются все нормы законодательства, связанные с исполнением ТСЖ обязанностей по управлению МКД, а также ответственность за их неисполнение.При этом в соответствии с ч. 4 ст. 145, п. 4 ст. 148 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ или правление такого ТСЖ могут принять решение:-  о самостоятельном ведении хозяйственной деятельности по управлению таким домом;- о заключении договора управления МКД с УО. Во втором случае, все обязанности по управлению МКД и ответственность за неисполнение норм законодательства с этим связанных, переходят к УО.При самостоятельном управлении ТСЖ домом, административную ответственность за неисполнение законодательства в части надлежащего управления таким МКД несут должностные лица такого ТСЖ (как правило, Председатель правления) и ТСЖ, как юридическое лицо.  

Добрый день, Роберт!Законодательством прямо не определено обязательное принятие решения ОСС помещений в МКД о выборе секретаря, председателя и счётной комиссии такого собрания.Однако, в соответствии с ч. 3, п. 4 ч. 4 ст. 181.2 ГК РФ, п. 3, п.п. «б» п. 11 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр, протокол ОСС помещений в МКД оформляется секретарём ОСС помещения в МКД, подписывается председателем такого собрания и должен содержать информацию о лицах, осуществивших подсчёт голосов ОСС помещений в МКД.Поэтому наличие в повестке дня вопроса о выборе указанных лиц является необходимым.Никаких требований к кандидатуре председателя, секретаря общего собрания и членам счётной комиссии и порядку их избрания законодательство не предъявляет. Но всё же избираются они из числа собственников помещений в МКД.Минстрой РФ в письме от 23.06.2017 N 27787-ОГ/04 пояснил, что в состав счётной комиссии могут входить председатель собрания и секретарь, поскольку состав счётной комиссии определяется решением собственниковСогласно ч. 1 ч. 2 ст. 48 ЖК РФ обязательное наличие доверенности у представителя собственника помещения в МКД необходимо для принятия участия в голосовании по вопросам повестки дня ОСС помещений в МКД.Подробнее о выборе председателя ОСС читайте в блоге РосКвартала.

Роберт, добрый день!Количество голосов собственников помещений в МКД, принявших участие в ОСС, говорит о правомочности проведения такого собрания в целом (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).В заочном голосовании принявшими участие в голосовании считаются те собственники помещений в МКД, письменные бюллетени которых или их представителей:- получены до даты окончания приема;- оформлены надлежащим образом и соответствуют требованиям.Голоса этих собственников следует учитывать при подсчете кворума ОСС. Это следует из ч. 2 ст. 47 и ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ.Чтобы определить кворум, можно воспользоваться формулой:Х = (Sпс × 100): Sобщ,где: Sпс – площади помещений собственников, которые признаны участвующими в ОСС;Sобщ – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД.Если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, и по одному или нескольким вопросам собственник проголосовал разными возможными вариантами ответов, то это не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ). Голоса собственника не учитываются при подсчете голосов по данному вопросу (вопросам) повестки дня.

Евгений, добрый день!По смыслу ч. 4 ст. 177 ЖК РФ выплата аванса для проведения капитального ремонта МКД со специального счёта осуществляется, если размер аванса составляет не более 30% от общей стоимости работ, определённых договором с подрядчиком.Согласно ч. 6 ст. 177 ЖК РФ банк откажет владельцу специального счёта в перечислении аванса свыше 30% от общей стоимости капитального ремонта.При этом законодательство не предусматривает возможности принятия ОСС помещений в МКД решения о выплате аванса, превышающего 30% от общей стоимости капитального ремонта. Для банка такое решение не будет являться основанием для перечисления денежных средств.

Артём, добрый день!Чтобы понимать правомерность решения такого вопроса на ОСС, необходимо выяснить, относятся ли окна балконов к общему имуществу собственников помещений в МКД.Промывка окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования МКД, не входит в состав услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Это предусмотрено пп. «а» п. 15 Правил содержания общего имущества в МКД, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491.Это же относится и к остеклению балконов, установленному собственником в индивидуальном порядке.Такие работы УО может оказывать по дополнительному соглашению с конкретным собственником. При этом УО не вправе навязывать собственникам оказание и оплату этих услуг (ст. 16 закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).Однако если окна балконов/лоджий составляют единый фасад МКД и являются его неотъемлемой частью, то такие окна входят в состав ОИ в МКД. Это следует из пп. «в» и «г» п. 2 Правил содержания общего имущества. Соответственно, мытьё таких окон с внешней стороны дома должна обеспечивать управляющая МКД организация в силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ.При этом стоит отметить, что участвовать в общем собрании собственников помещений в МКД-новостройке вправе только лица, оформившие право собственности на помещения в этом доме. Это предусматривает ч. 3 ст. 45 ЖК РФ.Право собственности на помещение в МКД возникает с момента государственной регистрации такого права (ст. 219 ГК РФ).Правообладатели помещений в МКД, не зарегистрировавшие право собственности на помещения в МКД (в т.ч. застройщик МКД), не могут принимать участие и голосовать на ОСС.

Лариса, добрый день!Список лицензиатов не поменялся.В ст. 193 ЖК РФ перечислены лицензионные требования к лицензиату (УО). Согласно п. 2 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ, одним из таких требований является наличие квалификационного аттестата у должностного лица УО.Ранее ЖК РФ не конкретизировал, каких лиц считать должностными и кто конкретно в УО должен был иметь квалификационный аттестат. Из-за этого на практике часто возникали споры с органами ГЖИ по поводу того может ли иметь указанный аттестат заместитель генерального директора, главный бухгалтер или иной сотрудник УО.Теперь же законодатель уточнил, что должное лицо, которое должно иметь квалификационный аттестат – это единоличный исполнительный орган юридического лица, руководитель юридического лица или его филиала, либо индивидуального предпринимателя, осуществляющих управление МКД. В случае заключения договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа – единоличного исполнительного органа ЮЛ или ИП, которым такие полномочия переданы.

Павел, добрый день!В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения, в т.ч. состоит из:платы за услуги и работы по управлению МКД;за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД.Законодательством не определен обязательный к исполнению механизм включения расходов по заработной плате работников УО в ту или иную статью составляющей платы за содержание жилого помещения в МКД. По смыслу нормы ЖК РФ и сложившейся практике, заработная плата работников МОП (младший обслуживающий персонал) УО может включаться в составляющую платы за содержание и ремонт ОИ собственников помещений в МКД. Заработная плата административно-управленческого состава УО (АУП) может включаться в составляющую платы за управление МКД.В другом случае составляющая заработной платы всех сотрудников УО может распределяться по всем видам работ и услуг, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества собственников помещений в МКД.В любом случае, включение заработной платы работников УО в состав платы за жилое помещение осуществляется, исходя из утвержденного ОСС помещений в МКД размера платы за содержание жилого помещения в МКД.При этом, в силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, перед проведением такого собрания УО разрабатывает и предлагает совету МКД (инициаторам собрания) смету (расчёт) на выполнение всех работ и услуг в МКД, в которой предусматривается составляющая заработной платы работников УО.Так же, в силу п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, в составе работ и услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества МКД, являющихся основным условиям договора управления МКД, стороны могут предусмотреть включение такой составляющей в том или ином перечне работ и услуг.

Евгений, добрый день!В соответствии с п. 56(1) Правил №354 от 06.05.2011, если помещение не оборудовано ИПУ, ТСЖ вправе составить акт об установлении количества граждан, временно проживающих в таком помещении.Такой акт подписывается ТСЖ и потребителем, а в случае отказа потребителя от подписания акта – председателем ТСЖ и не менее, чем 2 потребителями (соседями или иными лицами, проживающими в доме).В акте указываются:дата и время его составления;Ф.И.О собственника жилого помещения  (или постоянно проживающего потребителя),адрес, место его жительства; сведения о количестве временно проживающих потребителей;дата начала их проживания (при наличии возможности определения таких дат и подписания акта собственником помещения) .Если собственник жилого помещения (или постоянно проживающий потребитель) отказывается подписывать акт или отсутствует в жилом помещении во время составления акта, в дщокументе делается соответствующая отметка. ТСЖ направляет такой акт в органы внутренних дел в течение 3 дней со дня его составления.Составленный по всем правилам акт является основанием для начисления ТСЖ, либо платёжным агентом платы за коммунальные услуги по количеству лиц, определённых при составлении акта.

Добрый день!Несвоевременное проведение капремонта в МКД не может служить основанием для освобождения УО от возмещения вреда.Вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица, подлежит возмещению в полном объёме. Его возмещает лицо, причинившее вред. Это определено ч. 1 ст. 1064 ГК РФ.УО освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинён не по её вине. Это предусмотрено ч. 2 ст. 1064 ГК РФ.УО как исполнитель коммунальных услуг, несёт ответственность за вред, причинённый жизни, здоровью или имуществу потребителя в связи с использованием материалов, оборудования, инструментов и иных средств, необходимых для предоставления коммунальных услуг, независимо от того, позволял уровень научных и технических знаний выявить их особые свойства или нет. Это предусмотрено п. 153 Правил предоставления коммунальных услуг.В указанном Вами случае УО должна была предпринять все необходимые меры для проведения капремонта, в том числе:уведомить собственников о необходимости проведения ремонта отдельных элементов МКД; сообщить в орган МСУ о необходимости включения работ по ремонту инженерных сетей в региональную программу капремонта, если их не было, либо переноса срока этих работ на более ранние, если они уже предусмотрены регпрограммой.Кроме того, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта. УО должна их выполнять независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОСС. Такая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10.

Наталья, добрый день!Да, рекомендуется проводить.В настоящее время законодательство разделяет понятия коммунальные услуги на ОДН и коммунальные ресурсы на СОИ. Поэтому решение ОСС помещений в МКД, проведенного до 01.01.2017 г., не будет легитимным относительно порядка расчёта платы за коммунальные ресурсы на СОИ, действующего с 10.08.2017 г.Порядок начисления платы за коммунальные ресурсы на ОДН (СОИ) существенно менялся неоднократно:До 01.01.2017 г. ОСС помещений в МКД было вправе принять решение об оплате коммунальных ресурсов на ОДН по фактическому расходу таких ресурсов;С 01.01.2017 расчёт платы за коммунальные ресурсы на СОИ осуществлялся по нормативу на ОДН, действовавшему на территории субъекта на 01.11.2016, с возможностью принятия решения об оплате коммунальных ресурсов на СОИ в размере, превышающим утвержденный норматив, если состав работ и услуг в отношении общего имущества, превышает Минимальный перечень работ и услуг, установленный Постановлением Правительства РФ №290.С 10.08.2017. В соответствии с изменениями, внесёнными в ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ, размер платы за коммунальные ресурсы на СОИ в составе платы за содержание жилого помещения в МКД может определяться несколькими способами, в т.ч. на основании решений ОСС об оплате таких ресурсов по показаниям ОДПУ.

Татьяна, добрый день!Да, нужно, если у ТСЖ (ТСН) не заключен договор управления МКД с УО.Лифты, которые установлены в МКД, относятся к опасным объектам. Их владельцы обязаны застраховать свою гражданскую ответственность. Это закреплено п. 4 ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 27.07.2010 г. N 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте».Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ от 27.07.2010 N225-ФЗ, обязанность страховать лифты в МКД лежит на УО, ТСЖ, ЖК или ЖСК, которые осуществляют управление МКД.Также стоит отметить, что с 30.08.2017 вступают в силу Правила организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 24.07.2017 г. N 743. Этим документом управляющая МКД организация официально определена как владелец лифта и на неё возлагаются новые обязанности.

Добрый день!В ПП РФ от 28.01.2006 N 47 приведены основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Этим же постановлением утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее – Положение). В разд. IV Положения вы найдёте подробный порядок признания МКД аварийным и подлежащим сносу.Рассказываем вкратце. Чтобы начать процедуру признания МКД непригодным для проживания, собственникам помещений необходимо обратиться в орган местного самоуправления для создания межведомственной комиссии и признания МКД аварийным.Далее межведомственная комиссия проводит оценку МКД и принимает решение о выявлении оснований для признания МКД аварийным и подлежащим реконструкции или другое решение согласно п. 47 Порядка.

Галина, добрый день!Исходя из норм ст. 246, ст. 247, ст. 249 ГК РФ, если здание не является МКД, то решение о порядке управления таким объектом принимается общим собранием собственников помещений в этом здании.Из ст. 6 ГК РФ и Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» следует, что к таким взаимоотношениям применяются нормы гражданского и жилищного законодательства по аналогии. Необходимо иметь в виду, что заключение договоров ресурсоснабжения по предоставлению коммунальных ресурсов в такое здание осуществляется не по нормам жилищного законодательства, а по нормам законодательства о ресурсоснабжении и ГК РФ.При этом, гражданское законодательство предусматривает возможность заключения договоров ресурсоснабжения в конклюдентном порядке, только если собственником помещения является физическое лицо, которому коммунальный ресурс необходим для бытовых нужд.Поэтому договоры ресурсоснабжения в отдельно стоящем нежилом здании должны быть заключены в письменной форме. Такие договоры могут заключаться с РСО в т.ч. посредством заключения агентских или иных договоров или на основании доверенностей.

Пётр, добрый день!В МКД – новостройках обязанность оплачивать ЖКУ возникает:у собственников помещений в МКД с момента возникновения права собственности на помещение;у лиц, принявших помещения от застройщика, после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче с момента такой передачи;у застройщика – в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.Это закреплено п.п. 5, 6 и 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. Вам следует обратиться к застройщику за информацией о лицах, которые получили помещения по акту приёма-передачи. При отсутствии таких лиц, начисляйте плату за ЖКУ застройщику.Также вы можете уточнить информацию о собственниках помещений в МКД, направив запрос в Росреестр. Если собственность еще не зарегистрирована, то договор участия в долевом строительстве и договор уступки права требования по договору о долевом строительстве также должен пройти обязательную государственную регистрацию в Росреестре. Именно с этого момента уступка права требования возможна. Это прямо предусмотрено ч. 2 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Без государственной регистрации такой договор не считается действительным и не имеет юридической силы.

Иван, добрый день!Нет, не может.Исходя из ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, п.п. 4 ч. 3 Правил проведения открытого конкурса, утверждённых ПП РФ от 6.02.2006 N 75, орган МСУ проводит открытый конкурс по отбору УО для управления МКД, если на такой дом выдано разрешение на ввод в эксплуатацию в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ.Признание права собственности на помещение в доме не влечёт его автоматического завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Само здание может достраиваться ещё длительное время.

Елена, добрый деньДа, в таком случае неправомерность начислений РСО за поставленный в МКД объём коммунального ресурса оспаривается УО в суде.Как правило, это осуществляется при обращении РСО в суд на УО о взыскании задолженности за предоставленные МКД коммунальные ресурсы.В соответствии с п.п. «а» п. 21 и п.п. «а» п. 21(1) Правил №124, объём коммунального ресурса, поставляемого в МКД, оборудованный ОДПУ, определяется на основании показаний ОДПУ за расчётный период за вычетом объёмов поставки коммунального ресурса собственникам помещений таком доме.Необходимо иметь в виду, что согласно п.п. «д» п. 18 Правил №124 порядок снятия показаний приборов учёта в МКД для определения объёма поставленного в МКД коммунального ресурса, должен предусматриваться в договоре ресурсоснабжения.Кроме того, в соответствии с нормами Правил №354, осуществление контроля за правильностью переданных потребителями показаний ИПУ, а также осуществления периодических осмотров ИПУ – обязанность УО, если она является исполнителем коммунальной услуги в МКД.Поэтому результат рассмотрения подобного дела в суде зависит от условий договора ресурсоснабжения, выполнения обязанностей УО и РСО по условиям такого договора, а также правильности оформления исполнителем коммунальных услуг проверочных мероприятий по проверке показаний ИПУ, установленных в помещениях потребителей. 

Сергей. добрый день!Ремонт такой кровли должно выполнять ТСЖ за счет средств собственников на содержание общего имущества в МКД.Кровля встроенно-пристроенной части МКД входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Это следует из п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и Свода правил 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий».  Содержание и ремонт кровли МКД относится к обязательным работам, которые ТСЖ выполняет в рамках содержания и текущего ремонта общего имущества собственников. Это определено ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ, п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.Законодательство не содержит положений, которые позволяют считать кровлю встроенно-пристроенного помещения в МКД собственностью собственника встроенно-пристроенного помещения в МКД.

Валентина, добрый день!Такое начисление правомерно, если ОСС помещений в МКД не принято решение об осуществлении расчётов за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества в МКД по показаниям ОДПУ.В соответствии с ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ УО начисляет плату за такие коммунальные ресурсы в составе платы за содержание жилого помещения в размере норматива потребления, который утверждён органами государственной власти субъектов РФ.При этом согласно нормам вышеуказанной ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ ОСС помещений в МКД вправе принять решение:об определении размера расходов  на ОДН в составе платы за содержание жилого помещения, исходя из среднемесячного объёма потребления таких коммунальных ресурсов (с проведением перерасчёта размера таких расходов по показаниям ОДПУ в порядке, установленном законодательством);в составе платы за содержание жилого помещения, исходя из объёма потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям ОДПУ.