Ответы на вопросы от 22 марта 2016 года

1. Здравствуйте, хотим создать ТСН на четырех домах, вопросы:
1) Собрание проводить к каждом доме отдельно, а потом общее, или можно одним собранием?
2) Надо ли уведомлять УК о расторжении договора управления и оповещать их о собрании?
3) Я не являюсь ни собственником, ни жильцом ни одного из домов. Меня хотят выбрать управляющим ТСН, у меня не открыто ИП, могу ли я быть нанятым работником по трудовому договору управляющей?

Во-первых, в связи с последними изменениями в ЖК РФ, многодомовые дома должны соответствовать п.1 ч.2 ст.136 (дома должны быть расположены на земельных участках, которые в соответствии с кадастровыми документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах).

В соответствии с вышеуказанной статьей решения ОСС о создании ТСН принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном(-ых) доме(-ах). (Прим: 1 голос = 1 кв.м.). При этом, если голосование проводится на двух и более домах, в каждом доме должны приниматься решения тем же большинством не менее 2/3 голосов. То же самое касается и при присоединении ТСН.
К примеру, на собрание явилось 20 человек из 22. Общая площадь жилых помещений составляет 2000 кв.м., а 20 человек владеют 1850 кв.м.
Для принятия данного решения требуется не менее 2/3 голосов, т.е. не менее 1334 голоса.

1850 голосов больше 1334 голоса (2/3 от 2000 голосов), соответственно, кворум имеется, собрание легитимно.
Принимается решение о выборе способа управления. Собственники хотят организовать ТСН. ТСН принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.
Если за создание ТСН проголосует 1334 и более голоса, то решение принято.

Во-вторых, собрание проводится одно общее: сначала очное, потом, в случае отсутствия кворума - заочное. Либо сразу можно объявить об очно-заочном.
В-третьих, УК нужно обязательно за 30 дней до расторжения договора уведомить надлежащим образом (либо нарочным под подпись, либо почтой с уведомлением).
В-четвертых, председателем Правления дома может быть только собственник помещения этого МКД (либо одного из МКД). Правление и председатель Правления принимаются также, не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений. Собрание принимает решение о заключении трудового договора с управляющим. Управляющий может быть посторонним человеком.

Создание ТСН: Подготовка и оформление протокола, бюллетеней голосования и решений ОСС
52834
1

2. Как уйти от ответственности в следующей ситуации: к жилому дому, на котором создано ТСЖ, имеется пристройка двухэтажная . Земельный участок находиться в общедолевой собственности. Собственники пристроя организовали въезд в свое помещение и оборудовали автоматически поднимающей и опускающей цепью. в данную цепь врезалась машина дорогостоящая и повредила кузов.каски на машину нет. и хозяин машины предьявляет иск нам как обслуживающей организации, при этом собственники пристроя содержат прилегающую территорию самостоятельно, но отказываются признавать факт монтажа данного ограждения, хотя открытие и закрытие осуществляется из их здания.

На общем собрании собственников МКД должны подниматься подобные вопросы: одобрение установки пристройки, заключение договора обслуживания цепи, где и должны указываться ответственные за причинение вреда лица. Если домом управляет ТСЖ, на ее территории по решению ОСС было принято одобрить установку пристройки, однако никакого договора об ответственности не было, то ответственность за причинение материального вреда третьим лицам лежит на ТСЖ.

Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования
373959
12

3. В настоящий момент УК при учете налогооблагаемой базы принимает в доходы и расходы стоимость услуг за водопотребление, водоотведение, тепло, свет. УК применяет упрощенную систему налогообложения. Возможно ли рассмотреть договор управления многоквартирным домом как агентский договор, соответственно платежи за ЖКУ при определении налогооблагаемой базы не учитывать? В данном случае, необходимо ли указывать в договоре, что УК является агентом и действует по поручению и в интересах принципала (собственника)? Возможно ли что УК самостоятельно оказывает жилищные услуги, но при этом является посредником между РСО и собственниками помещений? В случае возможности заключения агентского договора с собственниками жилых помещений, на какие особенности в договоре стоит обратить внимание?

В соответствии с лицензионными требованиями, организация, занимающаяся предпринимательской деятельностью по управлению МКД, не имеет права отказаться от заключения договора поставки коммунального ресурса. В соответствии с пп. "д" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (далее - цитата): "Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов: заключение договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации)." Однако я считаю, если РСО согласно заключить с собственниками прямые договоры, то УК имеет право расторгнуть договор предоставления КУ, который обязывал УК быть для собственников исполнителем КУ и заключить договор агентского характера.