Недавно Минстрой РФ выступил с инициативой об автоматическом включении всех собственников помещений в МКД в товарищество собственников недвижимости (ТСН). Однако такая возможность будет предоставлена только тем собственникам жилья, которые изберут данный орган правления домом на общем собрании большинством голосов.

Владельцы жилья автоматически станут членами ТСН

Замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Андрей Чибис предложил включать всех без исключения собственников жилья в многоквартирном доме в товарищество собственников недвижимости автоматически сразу после создания данного органа управления домом. При этом, ТСН должно быть избрано на общем собрании собственников помещений в МКД большинством голосующих.

Минстрой РФ предложил финансировать общее собрание собственников его инициатору
21480
2

По мнению Чибиса, товарищество собственников недвижимости или жилья является весьма эффективной формой управления многоквартирным домом. Однако возникает много сложностей из-за постоянных споров между членами ТСН или ТСЖ и собственниками жилья, не входящими в состав данного товарищества.

По сути в одном многоквартирном доме под час существует сразу два разных органа управления. Это недопустимо. Поэтому ведомство решило на законодательном уровне урегулировать данную ситуацию и внести необходимые изменения.

Пока, о каких именно законодательных изменениях идёт речь, не говорится. Скорее всего, это будут поправки к Жилищному Кодексу РФ, которые поступят на рассмотрение в начале наступающего 2016 года. По словам замминистра строительства и ЖКХ, если гражданин является собственником помещения в жилом доме, то он должен автоматически стать членом ТСН. Если таковое товарищество будет создано в доме и, если это будет закреплено законодательно. Всё это делается для исключения двоевластия в МКД.

Инициативу Минстроя поддержала и исполнительный директор «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. Она солидарна с министрами и считает, что если большинство собственников жилья в качестве органа управления домом избрало ТСН, то остальные жильцы должны принять данные условия.

Аналогичным образом в настоящий момент действует подписание договора управления МКД между управляющей компанией и собственниками помещений в доме. Меньшинство, несогласное с выбором большинства, не может подписать другой договор управления с другой управляющей компанией. Поскольку в любом многоквартирном доме может быть только один орган управления.

Основные условия договора управления МКД
67995
5

ТСЖ или ТСН: в чём разница

Прежде чем понять, необходимо ли автоматически включать всех собственников жилья в созданное в доме товарищество, необходимо понять, чем отличается ТСЖ от ТСН.

Под ТСН подразумевается добровольное объединение собственников помещений в здании, МКД, дачных домах, на садоводческих, огороднических или дачных земельных участках, созданное для совместного владения, использования и распоряжения общим имуществом (п.1 ст.123.12 ГК РФ).

Товарищество собственников недвижимости включает в себя ТСЖ и другие специализированные потребительские кооперативы, деятельность которых регламентирована ФЗ №66 от 15.04.1998 года "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Иными словами, ТСЖ является одним из видов ТСН.

Вся путаница в организационно-правовых формах товариществ пошла после вступления в силу 1 сентября 2014 года поправок в Гражданский Кодекс РФ, устанавливающих ТСН как орган управления МКД. В то же время, Жилищный Кодекс РФ устанавливает ТСЖ как форму домоуправления. Но ФНС России на сегодняшний день не регистрирует ТСЖ, так как этой организационно-правовой формы уже нет в ГК РФ.

Те же собственники, которые создали в своём доме ТСН, не могли управлять им, поскольку Жилищный Кодекс возлагает эту функцию на ТСЖ. Возникла правовая коллизия, которую Минстрой попытался разрешить в своём письме № 10407-АЧ/04 от 10.04.2015 года "Об отдельных вопросах, возникающих в связи с регистрацией товариществ собственников жилья".

В этом документе говорится, что ТСЖ как форма домоуправления остаётся и перерегистрировать её в ТСН не нужно. Минстрой ссылается на ФЗ №99 от 05.05.2014 года "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса РФ и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации". Поправки в ГК РФ вступили в силу 1 сентября 2014 года и ввели ТСН как новую организационно-правовую форму юридического лица.

Получается, что с 1 сентября 2014 года ТСЖ согласно ФЗ №99 является видом юридического лица, создаваемым в организационно-правовой форме ТСН. Но даже, принимая во внимание этот закон, создание и регулирование деятельности ТСЖ должно быть регламентировано нормами Жилищного Кодекса. Кроме того, в этом законе нет требований о перерегистрации ТСЖ в ТСН (ч.10 ст.3 ФЗ №99).

Согласно ч.7 ст.3 ФЗ №99 учредительные документы и наименование ТСЖ, образованного до дня вступления в силу этого закона, необходимо привести в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ при первом изменении устава товарищества собственников жилья. То есть, как только вы вносите изменения в учредительные документы ТСЖ, сразу же необходимо изменить организационно-правовую форму на ТСН.

Резюмируя всё вышесказанное, можно отметить, что создать и зарегистрировать новое ТСЖ уже нельзя (гл.4 ГК РФ). Действующие ТСЖ сохраняют своё название ровно до того момента, пока не будут внесены изменения в их устав. Тогда необходимо будет перерегистрировать ТСЖ в ТСН.

Кто должен вносить сведения о домах в ГИС ЖКХ: ТСЖ или УК
57332
1

Согласно ч.2 ст.123.12 ГК РФ в уставе ТСН должны содержаться сведения о его наименовании, включая фразу "товарищество собственников недвижимости". Также в документе необходимо указать место нахождения ТСН, предмет и цели его деятельности, состав и компетенцию органов товарищества и порядок принятия ими решений, включая вопросы, решения по которым принимаются единогласно или большинством голосов.

ФЗ №133 от 23.05.2015 года «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и в Федеральный закон «О политических партиях» внёс изменения в абз.1 п.1 ст.54 ГК РФ. Эти изменения гласят, что поскольку ТСЖ относится к разновидности организационно-правовой формы ТСН, то с 23 мая 2015 года при регистрации ТСЖ в наименовании нужно указать ТСЖ, в уставе прописать, что ТСЖ создается в организационно-правовой форме - ТСН.

Иными словами, теперь в уставе ТСН и ТСЖ можно писать наименование не только "товарищество собственников недвижимости", но и "товарищество собственников жилья". Аббревиатура ТСН указывает на организационно-правовую форму органа домоуправления, а аббревиатура ТСЖ говорит о характере деятельности юридического лица.

Необходимо ли включать всех собственников помещений в МКД автоматически в товарищество собственников недвижимости или жилья?

Ответ неоднозначный, поскольку ещё не проходили общественные слушания по данной законодательной инициативе. Кроме того, пока ещё не известно в какой форме она будет принята и будет ли одобрена вообще?

С одной стороны, это упростит жизнь самим ТСЖ и ТСН, так как в каждом МКД будет создан только один орган управления. И это верно с точки зрения закона. Но с другой стороны, не все собственники могут желать присоединения к ТСЖ или ТСН. Ведь выбора способа управления дома - это право каждого собственника помещений в многоквартирном доме. Как быть с ними? Ответ на этот вопрос даст время.