Денежные отношения между ТСЖ и собственниками – не членами товарищества порой становятся предметом судебных споров, поскольку взносы и сборы средств с жителей дома устанавливает товарищество. Читайте, когда владельцы помещений в МКД, не вступившие в ТСЖ, должны оплачивать дополнительные взносы, утверждённые на общем собрании членов.

Все собственники помещений в доме под управлением ТСЖ платят за содержание их общедолевого имущества

Товарищество собственников жилья – один из способов управления многоквартирным домом. Если собственники на общем собрании приняли решение для управления домом создать ТСЖ, то именно такое товарищество в дальнейшем несёт ответственность за содержание дома и за сбор платы от жителей на эти цели. При этом решения о создании ТСЖ и утверждении его Устава, принятые на ОСС, должны исполнять все собственники в доме, даже если они не голосовали или были против такого способа управления домом (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

ТСЖ создаётся при условии, что в него готовы войти собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ). То есть в товариществе могут состоять не все собственники помещений, и не члены не подчиняются Уставу товарищества. При этом не члены ТСЖ не могут отказаться от услуг по содержанию общедомового имущества, которые товарищество оказывает всем собственникам.

Согласно пп. «б» п. 16 ПП РФ № 491, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается товариществом собственников жилья путём:

  • членства собственников помещений в ТСЖ;
  • заключения с собственниками помещений – не членами договоров о содержании и ремонте общего имущества.

Указание на необходимость ТСЖ заключить договоры с не членами, владеющими помещениями в МКД, указана также в ч. 6 ст. 155 ЖК РФ и пп. «д» п. 4 ПП РФ № 416. При этом даже при отсутствии заключённого в письменном виде договора между ТСЖ и собственником – не членом, обе стороны должны исполнять свои обязанности в силу закона. Это доказывает практика ВС РФ, например, дело № А63-935/2018.

Нужно ли ТСЖ заключать договоры с собственниками – не членами
Нужно ли ТСЖ заключать договоры с собственниками – не членами
88639
6

Взносы в фонды ТСЖ, не связанные с содержанием общего имущества, оплачивают только его члены

В домах под управлением ТСЖ существуют два вида общих собраний: собственников (ОСС) и членов товарищества (ОСЧ). В ОСС принимают участие все владельцы помещений в МКД, а в собрании членов – только вступившие в ТСЖ. При этом компетенции ОСС указаны в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, а ОСЧ – в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ. Эти два собрания различаются также по возрастным ограничениям участников и подсчёту кворумов.

На общем собрании членов ТСЖ участники могут принять решения, которые касаются всех собственников помещений в доме, в том числе не вступивших в товарищество. К таким вопросам относятся, например, дополнительные взносы на АДС или создание резервного фонда.

При таких решениях ОСЧ владельцы помещений в доме, которые не являются членами ТСЖ, могут решить, что дополнительные взносы сверх утверждённого размера платы за содержание согласно смете доходов и расходов товарищества к ним не относятся. Такую их позицию может поддержать орган Госжилнадзора и суды, посчитав, что:

  • собственники – не члены ТСЖ обязаны вносить плату за содержание жилого помещения, за КР на СОИ, которая определяется органами управления товарищества;
  • дополнительные взносы должны быть утверждены на общем собрании собственников, а не членов ТСЖ (п. 17 ПП РФ № 491);
  • если такое решение принято на ОСЧ, то собственники – не члены не должны оплачивать такие взносы (ч. 3 ст. 151 ЖК РФ);
  • оплата взносов в специальные фонды, напрямую не связанные с содержанием и управлением домом, – обязанность членов ТСЖ, она не распространяется на собственников, не вступивших в товарищество.

Если общее собрание членов утверждает новые взносы, которые не связаны с содержание общего имущества, то оплачивают их только члены ТСЖ.

Как подготовить и успешно провести общее собрание членов ТСЖ или ЖК
Как подготовить и успешно провести общее собрание членов ТСЖ или ЖК
11731
9

Дополнительные взносы на надлежащее содержание общего имущества оплачивают все владельцы помещений в доме

Как показывает судебная практика, обязанность не членов ТСЖ оплачивать установленные на общем собрании товарищества дополнительные взносы зависит от того, на что направлены такие взносы. Если они касаются содержания общего имущества собственников, то ТСЖ включает дополнительные платежи на это в квитанции для всех собственников помещений в доме.

Согласно ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, не вступившие в товарищество собственники жилья в многоквартирном доме вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключёнными с ТСЖ.

Как следует из п. 29 ПП РФ № 491, расходы на содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ. Согласно п. 33 ПП РФ № 491, это делают органы управления ТСЖ на основе утверждённой сметы доходов и расходов на соответствующий год.

Если на ОСЧ участники утверждают дополнительные взносы на выполнение минимального перечня работ и услуг, указанного в ПП РФ № 290, то такие взносы должны оплачивать все собственники помещений в доме. Это касается взносов на создание и работу АДС, которая относится к обязательным услугам для надлежащего содержания общего имущества в МКД согласно п. 28 Минимального перечня № 290.

Если ТСЖ создаёт резервный фонд и утверждает взносы на него, то вопрос о том, обязаны ли не члены товарищества их оплачивать, также связан с назначением собираемых в фонде средств. ТСЖ, создавая резервный фонд, следует прописать в положении о нём, на что взносы будут расходоваться и в каких случаях. Например, «для накопления денежных средств с целью их оперативного использования на непредвиденные расходы, связанные с содержанием общего имущества и управления многоквартирного дома».

Также на ОСЧ товарищества участники могут установить взносы на содержание котельной, лифта, вывоз строительного мусора или охрану, и собственники также обязаны будут их оплачивать. Если владелец помещения в доме, не состоящий в ТСЖ, считает такие взносы незаконными, то ему придётся оспорить в суде протоколы ОСЧ, на которых члены товарищества утвердили дополнительные взносы.

Об особенностях проведения общих собраний членов ТСЖ и ЖК
Об особенностях проведения общих собраний членов ТСЖ и ЖК
99428
13

Обязанность не членов ТСЖ оплачивать дополнительные взносы зависит от назначения таких взносов

Вопросы компетенций общих собраний собственников и членов в домах, которыми управляют ТСЖ, часто становятся предметом предписаний органов ГЖН и судебных споров. Существует даже практика, когда товарищество проводит одновременно ОСС и ОСЧ, что также может привести к путанице. Инициаторы могут допустить ошибки при подсчёте кворумов и определении, к чьей компетенции – собственников или членов – относятся включённые в повестку дня вопросы.

Общее собрание членов ТСЖ вправе утверждать размер платы за содержание жилья и иные взносы, необходимые для надлежащего содержания общего имущества в доме. И такие взносы суды признают обязательными для всех владельцев помещений в МКД, в том числе не вступивших в товарищество.

К таким обязательным взносам суды относят средства:

ТСЖ следует иметь в виду эту позицию судов, нормы законодательства, на которые они опираются при вынесении решений. Эти доводы и нормы помогут товариществам защитить свои интересы в случае, если не члены товарищества отказываются оплачивать установленные на ОСЧ дополнительные взносы для содержания общего имущества МКД.