Эксперты Ассоциации «Р1» в традиционной рубрике «Спрашивали? Отвечаем» рассказали УО и ТСЖ, как делать перерасчёт за КР на СОИ при смене тарифа, должна ли новая РСО засчитывать отрицательный объём за предыдущие периоды и можно ли на ОСС установить штрафы за захламление коридоров или запрет на пользование парковкой.
Как начислить плату за КР на СОИ при смене тарифа
Как правильно проводить перерасчёт платы за КР на СОИ по электроэнергии, если тариф на коммунальный ресурс в середине года изменился?
Приложением к Правилам № 491 утверждена формула пересчёта расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых на содержание общего имущества в МКД (пп. пп. «б, в» п. 29(2) Правил № 491). Такая плата подлежит перерасчёту в случаях и за периоды, которые указаны в п. 29(3) Правил № 491, где использованы следующие величины:
- Pкрi – совокупный за период перерасчёта размер расходов на оплату КР на СОИ в объёме, приходящемся на i-е жилое или нежилое помещение в МКД. Он определяется по формулам 11-12(2), 17, 20(2), 24 и 28 из приложения № 2 к Правилам № 354 – исходя из показаний ОДПУ.
- Pпрi – совокупный за период перерасчёта размер расходов на оплату КР на СОИ в отношении i-го жилого или нежилого помещения в МКД, определённый в соответствии с пп. «а» или пп. «в» п. 29(2) Правил № 491.
Из формул следует, что для перерасчёта необходимо определить объём коммунального ресурса, потреблённого на СОИ в каждом периоде, то есть с использованием действующего в конкретном месяце тарифа.
Спрашивали? Отвечаем: пять вопросов об обязанностях управляющих МКД41460
Должна ли новая РСО учитывать отрицательные объёмы КР на СОИ за период работы предыдущего поставщика
В доме сменился поставщик электроэнергии. За периоды, когда действовал договор с предыдущей РСО, сформировался отрицательный объём КР на СОИ. Вправе ли УО требовать от новой компании учесть это в расчётах?
Порядок определения объёма ресурса, потреблённого на предоставление коммунальных услуг и на общедомовые нужды, между УО и РСО установлен Правилами № 124.
Для расчётов по договорам энергоснабжения применению подлежит п. 21 Правил № 124. Если результат отрицательный, то объём КР на СОИ уменьшается на эту разницу, а в текущем периоде признаётся равным 0. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной ВС РФ в решении от 20.06.2018 № АКПИ18-386.
Но эти нормы действуют в рамках заключённого между УО и ресурсоснабжающей организацией договора. При его расторжении РСО необходимо произвести сверку расчётов, в том числе в отношении отрицательного КР на СОИ.
Кто должен делать перерасчёт платы по показаниям ИПУ, если собственники заключили прямой договор с РСО
Собственник долгое время платил за коммунальную услугу по нормативу, а после заключения прямого договора с РСО – передал в УО актуальные показания ИПУ. Кто должен делать перерасчёт?
После заключения прямого договора с РСО жители дома должны предоставлять показания ИПУ исполнителю коммунальных услуг. Если собственники или наниматели жилых помещений в доме передали такие сведения в управляющую организацию, то она обязана собрать полученные данные и направить их в РСО (пп. «е» п. 31(1) Правил № 354).
Ресурсоснабжающая организация как исполнитель коммунальных услуг обязана пересчитать плату за тот период, по которому она начислялась без учёта показаний ИПУ. Данная обязанность возникает с момента, когда исполнителю стали известны актуальные данные прибора.
Как до заключения прямого договора, так и после, конечным получателем платы за коммунальные услуги является РСО. Следовательно, произвести перерасчёт за весь период должна она, а не УО.
Спрашивали? Отвечаем: шесть вопросов УО и ТСЖ по управлению МКД35340
Можно ли требовать у суда обеспечительных мер при оспаривании решения ОСС о смене УО
Можно ли требовать обеспечительные меры по иску, если оспаривается решение собственников сменить компанию?
Решения собственников на ОСС являются юридически значимыми (апелляционное определение Тверского областного суда от 02.10.2012 по делу № 33-3374).
Частью 2 ст. 139 ГПК РФ установлено, что обеспечение иска допускается, если непринятие таких мер может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. При этом истец должен обосновать и подтвердить доказательствами наличие предусмотренных ст. 139 ГПК РФ условий.
Сложившаяся практика в большей мере сводится к тому, что суды не усматривают оснований для применения обеспечительных мер, поскольку сложно доказать наличие условий.
Но встречаются и случаи, когда истцы доказывают необходимость применения обеспечительных мер при обжаловании решений ОСС (апелляционное определение Новосибирского областного суда от 12.03.2020 № 33-2857/2020). Больше практики вы найдёте в статье на нашем портале.
Нужно ли решение ОСС на использование средств из фонда текущего ремонта для благоустройства
По решению ОСС из платы собственников формируется отдельный фонд текущего ремонта. Вправе ли управляющая организация тратить эти деньги на благоустройство двора?
Придомовая территория МКД с элементами благоустройства входит в состав общего имущества собственников, если участок поставлен на кадастровый учёт (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В таком случае организация, заключившая договор управления с собственниками, отвечает за его надлежащее содержание.
Решения о благоустройстве земельного участка, установке на нём новых объектов: детской или спортивной площадки, элементов озеленения, парковки – также принимаются на общем собрании (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
На такое ОСС нужно вынести вопрос о возможных источниках финансирования работ по благоустройству: из средств на текущий ремонт, за счёт целевых взносов жителей дома или участия в муниципальных и федеральных программах.
Поэтому для использования средств фонда текущего ремонта на благоустройство земельного участка МКД необходимо принять такое решение на ОСС.
Спрашивали? Отвечаем на вопросы о проведении ОСС и прямых договорах25680
Вправе ли ОСС установить штрафы за захламление мест общего пользования и бесхозный мусор
Можно ли через решение ОСС или в дополнительном соглашении к договору управления прописать штрафы за оставленный во дворе строительный мусор или загромождение коридоров?
В соответствии с п. 42 Правил № 491, УО обязаны следить за надлежащим содержанием имущества МКД. Если во время проверки выявляют загромождение общих помещений, то организация должна при свидетелях произвести фото- и видеофиксацию нарушения, а также составить акт и сделать запись в журнале осмотра.
Если удалось установить, кто из жителей дома допустил захламление общих помещений, следует вручить ему уведомление с требованием устранить нарушение. В случае его невыполнения УО должна составить акт в присутствии свидетелей с обязательной фото- и видеофиксацией.
Затем можно:
- обратиться в надзорные органы и провести совместный рейд;
- понудить собственника убрать мусор через суд.
Иные действия, в том числе прописанные в решении ОСС или договоре, будут квалифицироваться как самоуправство. УО не имеет законного права наложить штраф на нарушителя. Сделать это могут только контрольно-надзорные органы в рамках своих полномочий.
Могут ли собственники на ОСС запретить арендаторам квартир пользоваться парковкой во дворе МКД
Можно ли внести в повестку дня ОСС вопрос об ограничении пользования парковкой лицами, которые арендуют в доме квартиры, не являясь их собственниками?
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, в состав общедомового имущества включается земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, а также расположенные на нём объекты.
Общее имущество в доме принадлежит всем собственникам помещений (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Распоряжение им происходит по соглашению всех участников (ст. 246 ГК РФ). Поэтому если владельцу помещения незаконно ограничили право пользования общим имуществом, то он вправе требовать устранения нарушений в соответствии со ст. 304 ГК РФ.
Собственник может сдавать свою квартиру, соответственно, арендатор становится таким же законным владельцем прав на квартиру: свободного проезда и прохода к своему жилищу.
На ОСС можно принять решение о запрете арендаторам парковать машины у МКД, но если собственники сдают квартиры с оформлением договора, то оно будет нарушать права жителей. В этой ситуации арендодатели вправе обжаловать решение собрания, и суды с большой вероятностью встанут на их сторону.
Хотите получать быстрые и качественные ответы юристов на вопросы по управлению МКД, содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами её членов.
