За четыре недели в редакцию поступило два десятка новых вопросов от читателей РосКвартала. Самые интересные мы собрали в очередную подборку рубрики «Вы нам писали». Узнайте, как управляющей организации проводить контроль качества воды, можно ли отказаться от части участка под МКД и есть ли КР на СОИ в домах с временной УО.
Должна ли УО по запросу собственника выдать копию проектной документации на его помещение
Должна ли УО иметь проектную документацию на строительство МКД, и обязана ли она предоставлять их копии собственникам?
Согласно ч. 11.1 ст. 55 ГрК РФ, после окончания строительства МКД она находится у застройщика. В соответствии с п. 27 Правил № 491, управляющие организации обязаны принимать её, хранить и передавать в составе технической документации на многоквартирный дом.
В пп. «д» п. 26 Правил № 491 указано, что передаче от застройщика в УО подлежит и проектная документация на МКД при её наличии. При этом управляющая организация не обязана предоставлять её копию собственникам. Владелец помещения вправе обратиться в компанию с запросом ознакомиться с документами или сделать копию за свой счёт.
«Вы нам писали» о капремонте, установке ОДПУ, смене УО и подрядчиков23320
Вправе ли собственники помещений в новостройке выбрать непосредственное управление
Могут ли собственники выбрать непосредственное управление МКД сразу после ввода его в эксплуатацию, или застройщик обязательно должен передать её УО?
Согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган МСУ объявляет открытый конкурс по выбору УО и не позднее чем в течение 40 дней его проводит (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
Но в жилищном законодательстве закреплён приоритет волеизъявления собственников помещений МКД о выборе способа управления. Открытый конкурс проводится только в случае, если отсутствует решение ОСС по данному вопросу (п. 3 Правил № 75, определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 30.11.2023 по делу № 88-21427/2023).
Участники долевого строительства вправе участвовать в ОСС с дня подписания передаточного акта после ввода дома в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 № 214-ФЗ). С этого момента собственники помещений могут провести общее собрание и выбрать УО до начала открытого конкурса органа МСУ.
При этом отметим, что на практике эту возможность сложно реализовать, ведь до истечения 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию МКД нужно оформить право собственности на все помещения МКД и провести ОСС.
Какие приборы или инструменты нужны УО для контроля качества воды в доме
Как УО проводить контроль качества воды, и какие средства измерения для этого должны быть у компании?
В соответствии с п. п. 3, 17, 19 Правил, утверждённых ПП РФ от 06.01.2015 № 10, производственный контроль включает:
- отбор проб;
- проведение их лабораторных исследований и испытаний на соответствие установленным требованиям;
- контроль за выполнением санитарно-противоэпидемических, профилактических, мероприятий в процессе водоснабжения.
Отбор производит организация водоснабжения или иная компания по её поручению на основании договора, а лабораторные исследования и испытания проб – аккредитованные лица.
Поэтому управляющая организация вправе собрать пробы воды, а непосредственно лабораторное исследование вправе делать только специализированная компания.
«Вы нам писали» о капремонте, голосовании на ОСС и работе с ПДн38380
Могут ли жители дома отказаться от части участка МКД, если не согласны с его межеванием
Орган МСУ сформировал и поставил на кадастровый учёт земельный участок (ЗУ) под МКД. Что делать, если собственники не согласны с определёнными границами и хотят уменьшить участок? Можно ли вообще отказаться от его содержания?
Согласно ч. 5 ст. 16 № 189-ФЗ, со дня проведения кадастрового учёта земельного участка он бесплатно переходит в общую долевую собственность МКД. В силу ч. 1 ст. 210 ГК РФ, собственник обязан содержать своё имущество, следовательно, отказаться от этих расходов жители дома не вправе.
При этом, в соответствии со ст. 246 ГК РФ, участники долевой собственности по соглашению вправе распоряжаться принадлежащим им имуществом. Решения о пределах земельного участка под МКД принимает ОСС (п. п. 2, 2.1, ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Полностью отказаться от ЗУ нельзя, но пересмотреть его границы может орган МСУ, если за уменьшение размера общего имущества на ОСС проголосуют все собственники помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Жители дома должны подать заявление в муниципалитет, приложив копию протокола.
При этом нужно помнить, что границы придомовой территории устанавливаются исходя из принципа достаточности участка для обслуживания и эксплуатации жилого дома. Поэтому в заявлении необходимо указать, что ЗУ не является неделимым, а уменьшение его площади:
- не будет противоречить благоустройству,
- не приведёт к ухудшению комфортных условий проживания;
- не ограничит использование жителями дворовой территории и элементов благоустройства.
Можно ли запретить сотрудникам расположенной в МКД организации парковаться во дворе
На первом этаже МКД в нежилом помещении много лет располагается государственная организация. Имеют ли право её сотрудники парковаться во дворе дома? Можно ли не предоставлять им ключ от шлагбаума, ограничивающего въезд на территорию?
Согласно ч. 3 ст. 35 ГрК РФ, в жилых зонах допускается размещение стоянок автомобильного транспорта. Правила дорожного движения РФ также не устанавливают запрета на временную гостевую парковку в пределах придомовой территории.
В случае если участок под МКД поставлен на кадастровый учёт, собственники на ОСС могут ввести ограничения на пользование земельным участком сторонними лицами. Например, принять решение об установке шлагбаума или ворот при въезде на придомовую территорию.
Доступ на земельный участок собственников МКД должен быть обеспечен. Поэтому если государственное учреждение пользуется помещением на законном основании, то ОСС не вправе закрыть ему доступ во двор, не предоставив ключ.
«Вы нам писали» о ТКО, договоре управления, капремонте и онлайн-ОСС37122
По каким правилам в доме с временной УО выставляется плата за ресурсы на содержание общего имущества
Должны ли выставляться КР на СОИ в аварийном доме: в нём нет ОДПУ и ИПУ водоснабжения? Если да, то кто должен выставлять такую плату, когда домом управляет временная УО, и в каком размере?
В отсутствие общедомового прибора учёта плата за КР на СОИ, или ОДН, определяется исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов на содержание общего имущества в МКД.
При этом на аварийные дома не распространяются требования по установке приборов учёта, и при расчётах платы исполнитель услуги не вправе применять повышающие коэффициенты.
Ситуацию с КР на СОИ в домах с временной УО ранее разобрала глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец, подкрепив судебной практикой. Этот случай относится к невыбранному или нереализованному способу управления МКД, и жители получают не жилищную услугу КР на СОИ, а коммунальную – ОДН (ч. 5 ст. 154 ЖК РФ, пп. «б» п. 17 ПП РФ № 354). Её предоставляет РСО, а расчёты ведутся в соответствии с п.п. 40, 44 ПП РФ № 354.
Есть вопрос по управлению МКД, ремонту и содержанию общего имущества или предоставлению коммунальных услуг? Оставьте их в комментариях: на самые интересные и важные для УО и ТСЖ ответят наши юристы, а мы опубликуем их в рубрике «Вы нам писали».
