Размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме нередко становится предметом судебных разбирательств между собственниками помещений и управляющими организациями.
Сегодня расскажем, признал ли Конституционный Суд РФ незаконным решение ОСС об установке разных тарифов для собственников жилых и нежилых помещений в МКД.
Почему решение ОСС возмутило собственника помещения в МКД
Общее собрание собственников установило разные размеры платежей за содержание общего имущества в многоквартирном доме для жилых и нежилых помещений.
Собственник жилого помещения этого МКД не согласился с таким решением, посчитал, что оно принято с нарушением процедурных норм и ставит владельцев жилых помещений в невыгодное положение по сравнению с владельцами нежилых помещений.
Он попытался оспорить решение ОСС в суде, но ничего не получилось. Районный суд и судебная коллегия отказали в удовлетворении требования о признании решения общего собрания недействительным.
Такое решение суды аргументировали отсутствием в действующем законодательстве запрета на установление дифференцированных тарифов за содержание и ремонт общего имущества в МКД в зависимости от назначения и размещения помещений.
Дальше был Верховный Суд РФ, который отказал собственнику в рассмотрении дела. Это стало поводом для обращения в Конституционный Суд РФ
Нарушение правил пользования общим имуществом МКД237611
С каким требованием обиженный собственник обратился в КС РФ
В Конституционный Суд РФ собственник обратился с намерением оспорить конституционность:
- ст. 181.4 ГК РФ, предусматривающей основания и порядок признания недействительным решения оспоримого решения собрания гражданско-правового сообщества;
- ст. 181.5 ГК РФ, устанавливающей основания ничтожности решения собрания гражданско-правового сообщества;
- ч. 1 ст. 185 ЖК РФ, согласно которой собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущества путём внесения платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
Заявитель сослался на то, что оспариваемые им положения закона противоречат ч. 2 ст. 6 и ч. 1, 2 ст. 19 Конституции РФ, так как они не предусматривают запрет установления ОСС дифференцированных тарифов за содержание общего имущества в зависимости от назначения и размещения помещений и препятствуют признанию судом таких решений недействительными.
ПП РФ 1498: Особенности содержания общего имущества в МКД177410
Какие аргументы предоставил КС РФ
П. 1 ст. 130 ГК РФ признаёт самостоятельными объектами недвижимого имущества в многоквартирном доме жилые и нежилые помещения, а также машино-места.
Наличие права собственности на помещение в МКД обуславливает и наличие права общедолевой собственности на общее имущество в таком доме. Участники общей долевой собственности обязаны соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество платить налоги, сборы и иные платежи по этому имуществу, а также издержки по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несёт собственник, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения в таком доме (ч. 1 ст. 37, ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).
Справедливое распределение расходов между собственниками помещений в МКД обеспечивается ч. 2 ст. 39 ЖК РФ, которая закрепляет принцип соответствия обязательных расходов собственника помещения в МКД его доле в праве общей собственности на общее имущество, что согласуется с содержанием ст. 19 Конституции РФ.
Конкретная форма участия собственников помещений в расходах на СОИ МКД зависит от способа управления таким домом. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 закрепляет обязанность собственников нести бремя расходов соразмерно их долям в праве общей собственности.
К многоквартирным домам, управление которыми осуществляют собственники помещений, ТСЖ, ЖК, ЖСК или иные потребительские кооперативы, не установлены конкретные правила, предписывающие или исключающие возможность учёта особенностей помещений в МКД при определении размера платежей на содержание общего имущества в таком доме.
Действующее законодательство не исключает возможности учёта при принятии на ОСС решения о размере платы за содержание общего имущества особенностей помещений, а также иных объективных обстоятельств, которые при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников в МКД, могут служить основанием для изменения долей их участия в расходах по содержанию общего имущества.
При этом дифференциация размеров платежей не должна приводить к неравенству в правовом положении собственников помещений в МКД, относящихся к одной и той же категории.
Согласно п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22, утверждённый ОСС размер платы за содержание и текущий ремонт ОИ в МКД, работы и услуги по управлению домом не может устанавливаться произвольно, он должен обеспечивать содержание ОИ в МКД в соответствии с законодательством и отвечать требованиям разумности.
ЖК РФ не содержит специальных норм, закрепляющих основания признания ОСС в МКД оспоримым или ничтожным, поэтому в таком вопросе применяются положения главы 9.1 ГК РФ:
- решение собрание может быть признано недействительным по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом;
- основаниями для признания судом собрания недействительным являются нарушения требований закона – порядка созыва, подготовки и проведения, оформления документов собрания, которые могли повлиять на решение участников собрания;
- решение собрание ничтожно, если противоречит основам правопорядка или нравственности, принято по вопросу, не включённому в повестку дня или вопрос не относился к компетенции собрания.
Ст. 46 ЖК РФ не препятствует собственнику помещения в МКД, не принимавшему участия в общем собрании собственников, на котором рассматривался вопрос об установлении платы за содержание жилого помещения или голосовавшему против принятия решения, устанавливающему конкретные размеры платы, обратиться в суд, если он полагает, что его права и законные интересы нарушены.
Содержание лестниц в многоквартирном доме409290
Что решил Конституционный Суд РФ
КС РФ решил, что п. 1, 3 и 7 ст. 181.4, ст. 181.5 ГК РФ и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ не противоречат Конституции РФ, поскольку содержащиеся в них положения соответствуют действующему правовому регулированию РФ:
- все собственники помещений в МКД должны участвовать в расходах на содержание ОИ в таком доме;
- объективные обстоятельства могут служить основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию ОИ в МКД при условии, что дифференцияация размеров платежей не повлечёт за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений в МКД, относящихся к одной и той же категории;
- не исключают возможность признания судом недействительным решения ОСС.
Таким образом, Конституционный Суд РФ признал, что тарифы на содержание общего имущества для жилых и нежилых помещений в МКД могут отличаться.
