Если коротко – проводить реконструкцию или перепланировку в многоквартирном доме нужно по закону.

Покажите эту статью собственникам, которых никак не удаётся переубедить. Здесь вы найдёте ссылки на необходимое законодательство и позицию Верховного суда РФ по одной удивительной истории.

Земельный участок в составе общего имущества МКД
142443
4

С чего всё началось

Собственник владел квартирой на первом этаже многоквартирного дома. Однажды ему пришла в голову мысль перевести квартиру в нежилое помещение и устроить в ней офис.

Для этого он обратился с заявлением о проведении перепланировки и переоборудовании квартиры в администрацию, но получил отказ. Собственник не растерялся и провёл перепланировку на свой страх и риск.

Предварительно он вынес вопрос о перепланировке на общее собрание собственников МКД и получил 69% положительных голосов. В помещении он организовал отдельный вход, получил документы, что перепланировка соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам.

С таким пакетом доводов «за» перепланировку собственник вновь отправился в администрацию, но она и тут не согласовала самовольную перепланировку. Более того, выдала предписание привести жилое помещение в первоначальное состояние.

Собственник требования не выполнил и администрация попросила принять решение о продаже с публичных торгов указанного жилого помещения, право собственности на нежилое помещение она не признала. Дело дошло до суда.

Правда у каждого своя, и районный суд встал на сторону собственника. Он признал его право собственности на реконструированные, перепланированные и переоборудованные по нежилому назначению помещения.

Апелляционный суд подтвердил позицию районного суда. Администрация обратилась в Верховный суд. И Верховный суд РФ сказал, что предыдущие суды всё решили неправильно.

Как оформить земельный участок под многоквартирным домом
41547
4

Не нарушайте условия перевода жилого помещения в нежилое

У администрации города была веская причина отказать собственнику тогда ещё жилого помещения в перепланировке. Подготовленный им проект уменьшал размер общего имущества: ограждающих несущих и ненесущих конструкций данного дома, земельного участка.

Да, выполненная перепланировка не угрожала жизни и здоровью граждан, не нарушала характеристики здания и СанПиНы, но администрация попросила вернуть помещение в первоначальное состояние.

Жилое помещение можно перевести в нежилое и нежилое можно перевести без проблем в жилое, если не нарушать требований ЖК РФ и законодательство о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).

Занимается этим орган местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ). Он может отказать в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, если нарушаются условия перевода. Условия описаны в ст. 22 ЖК РФ.

Для проведения реконструкции нужно получить решение общего собрания собственников помещений, а в некоторых случаях – согласие всех собственников помещений в МКД.

Не уменьшайте размер общего имущества МКД

Собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности владеют общим имуществом дома (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта земельный участок, на котором находится дом, бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Во время проведения работ по реконструкции и перепланировки квартиры собственник возвёл крыльцо на придомовой территории. Придомовая территория относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Выходит, что реконструкция привела к уменьшению размера земельного участка, который является общим имуществом МКД.

Владеть и распоряжаться общим имуществом МКД могут все собственники многоквартирного дома (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников помещений (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Если реконструкцию, переустройство или перепланировку помещения нельзя провести без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие работы нужно получить согласие всех собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Как устранить препятствия в пользовании общим имуществом МКД
101408
0

Решите вопрос на общем собрании собственников

Общее собрание собственников, согласно пунктами 1, 2 статьи 44 ЖК РФ, решает вопросы о:

  • реконструкции МКД,
  • пределах использования земельного участка под домом,
  • введении ограничений пользования земельного участка.

Когда нужно уменьшить размер общего имущества в МКД путём его реконструкции или когда реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, необходимо заручиться согласием всех собственников в доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Собственник получил только 69% положительных голосов на общем собрании. Хоть это и большинство, но этого мало. Предыдущие суды подтвердили, что собственники согласились на перепланировку помещения, но не учли того, что нужно было получить 100% голосов.

Верховный суд РФ решил, что это так суды существенно нарушили нормы материального права. Эти нарушения повлияли на исход дела. Следовательно, их решения подлежат отмене, а дело нужно пересмотреть.