В августе опубликованы семь писем Минстроя РФ за два летних месяца. В них ведомство высказало свою позицию по вопросам управления МКД: общение УО с жителями, капремонт, проведение общих собраний, взыскание долгов, расчёты за ресурсы на СОИ и их учёт. Читайте обзор разъяснений, помогающих разобраться в нормах НПА.

О приёме граждан, работах по СиТР, контроле их качества, индексации размера платы, смене УО и счётной комиссии

Одно из писем – от 04.07.2025 № 18667-ОГ/00 – мы разобрали в отдельной статье. Минстрой России ответил сразу на несколько вопросов и пришёл к выводам:

  1. Личный приём граждан в офисе УО вправе проводить руководитель или уполномоченное лицо по доверенности.
  2. Периодичность работ по СиТР определяется договором управления, Уставом ТСЖ или решением собрания с учётом Минимального перечня № 290.
  3. Их качество контролируют собственники.
  4. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению ОСС. Такие средства условно целевые, и при непроведении ТР деньги возвращаются или перераспределяются.
  5. Плата за содержание жилого помещения устанавливается на общем собрании на год с учётом предложений УО. Индексация допустима, если она прописана в договоре.
  6. Смена недобросовестной компании возможна через ОСС или конкурс при аннулировании лицензии.

Также мы уже разбирали позицию Минстроя России по вопросам избрания и работы счётной комиссии на ОСС (письмо от 05.08.2025 № 21383-ОГ/00). Ведомство отметило, что жилищные нормативно-правовые акты не содержат норм, указывающих на её обязательное создание, ограничений и запретов к её составу, и не устанавливают требования к кандидатурам и числу членов.

Пять вопросов об управлении МКД, на которые в письме ответил Минстрой
Пять вопросов об управлении МКД, на которые в письме ответил Минстрой
933
0

О случаях оплаты ЖКУ собственником и нанимателем муниципальной квартиры

В письме от 09.07.2025 № 39802-ДН/04 ведомство разобрало, кто и в каких случаях платит за ЖКУ по квартирам, входящим в государственный или муниципальный жилфонд.

Согласно ч. 1 ст. 157.2, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, стороной договоров управления МКД или на предоставление коммунальных услуг являются собственники помещений, в том числе наймодатели. Заключение таких документов с нанимателями квартир законом не предусмотрено.

При этом, в силу п. п. 1–3 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, у жителей государственных и муниципальных квартир есть обязанность платить за ЖКУ с дня заселения. До этого момента жилищно-коммунальные услуги оплачивает собственник жилфонда (ч. 3 ст. 153 ЖК РФ).

Минстрой России сделал вывод, что наниматель муниципальной квартиры должен вносить плату за найм – владельцу помещения, за содержание и коммунальные услуги – исполнителям ЖКУ.

О расчёте платы за КР на СОИ при наличии отдельного прибора учёта для фиксации общедомового потребления

Расчёты за электроэнергию на СОИ при наличии отдельного ОДПУ для этих целей стали темой письма от 04.08.2025 № 21370-ОГ/00.

Если в доме есть соответствующие приборы учёта, объём потребления ресурса определяется исходя из показаний ОДПУ, под которым понимается совокупность всех ПУ, фиксирующих поступающий в МКД ресурс (п. 2 Правил № 354). Это может быть несколько приборов: например, один для определения количества КР, поставленного в квартиры и нежилые помещения, а второй – в целях СОИ.

Для расчётов за ресурсы на содержание общего имущества применяется формула 12 из приложения № 2 к Правилам № 354: объём электрической энергии равен разнице между показаниями ОДПУ и общим потреблением во всех жилых и нежилых помещениях МКД (пп. «а» п. 21(1) Правил № 124). Этот способ используется даже при наличии двух общих счётчиков в доме: в расчётах учитывается совокупность их данных.

«Случаи использования в указанных целях ПУ, измеряющего объём электрической энергии, потреблённой только на СОИ, жилищное законодательство не содержит», – отметил Минстрой России и сослался на определение ВС РФ от 14.02.2020 № 306-ЭС19-27911.

Как УО вести расчёт платы за отопление при нескольких ОДПУ в доме
Как УО вести расчёт платы за отопление при нескольких ОДПУ в доме
32917
2

Об обязанностях застройщиков и УО по установке и ремонту приборов учёта теплоэнергии

Письмо от 05.08.2025 № 21378-ОГ/00 посвящено вопросу установки приборов учёта теплоэнергии в новом многоквартирном доме.

Согласно ч. 6 ст. 11 № 261-ФЗ, не допускается сдача новых зданий, не соответствующих стандартам энергетической эффективности и оснащённости их ПУ. Выполнение этого требования – обязанность застройщика, в том числе он должен установить счётчики тепла за свой счёт до получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч. 7 ст. 11 № 261-ФЗ, ч. 4 ст. 19 № 190-ФЗ).

Как указано в ч. 5 ст. 7 № 214-ФЗ, гарантийный срок на такое оборудование не может составлять менее трёх лет со дня подписания первого передаточного акта. В пределах действия этого периода застройщик обязан устранять выявленные в МКД дефекты, в том числе монтировать недостающие счётчики. После окончания такого срока ответственность за их установку и ремонт ложится на УО, ТСЖ или кооператив.

О заключении УО договора на обслуживание лифтов в многоквартирном доме и особенностях платы за это

О содержании лифтов в многоквартирном доме идёт речь в письме от 06.08.2025 № 45893-ДН/04:

  • Такое оборудование входит в состав общего имущества МКД (ст. 36 ЖК РФ, пп. «а» п. 2 Правил № 491).
  • Стоимость его СиТР включается в размер платы за содержание жилого помещения вне зависимости от того, пользуется ли житель дома лифтом (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).
  • Плату утверждает ОСС с учётом предложений УО.

В силу п. п. 3, 16 Правил № 1744, управляющие МКД обеспечивают проведение работ по монтажу, демонтажу, эксплуатации, в том числе обслуживанию и ремонту, лифтов – самостоятельно или на основании договора.

Правила № 1744 не устанавливают обязательность заключения такого договора со специализированной организацией. УО вправе сама выбирать способ выполнения требования, в том числе делать это своими силами, или подрядчика.

При этом закон не связывает стоимость услуг по обслуживанию лифтов для собственников и цену договора УО с контрагентом, выполняющим эти работы.

«Оплата в пользу специализированной организации должна осуществляться в размере, установленном таким договором, независимо от платы за содержание лифтов, утверждённой решением ОСС», – подчеркнул Минстрой России, отметив, что разницу между этими суммами никто возвращать не должен.

Какие требования к УО включены в новые Правила обслуживания лифтов
Какие требования к УО включены в новые Правила обслуживания лифтов
30638
0

О начислении неустоек и пеней по долгам за ЖКУ у собственников нежилых помещений в МКД

В письме от 25.08.2025 № 50150-АФ/04 ведомство разъяснило особенности начисления пеней и неустойки в случаях, когда у собственника нежилого помещения в МКД образовалась задолженность за коммунальные услуги.

Согласно п. 6 Правил № 354, такие потребители заключают договоры в письменном виде с РСО, и эти отношения регулируют специальные НПА в сферах электро-, тепло-, водо-, газоснабжения и водоотведения. Поэтому неустойка начисляется исходя из 1/130 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день оплаты. Исключение из правила – владельцы машино-мест в МКД: они подпадают под нормы законодательства об ограничении ставки.

У вас есть письмо Минстроя России или важное для коллег разъяснение от надзорного органа? Поделитесь им в комментариях, пришлите на smi@roskvartal.ru или отправьте в Телеграме ➡️ https://t.me/rk_smi.