Минстрой России в письме от 4 июля разъяснил отдельные вопросы по управлению МКД. Узнайте, кто, по мнению ведомства, вправе вести личный приём граждан в офисе УО, с какой периодичностью выполняются работы по СиТР, как жители могут контролировать их и что сделать, чтобы сменить недобросовестную организацию.
Личный приём граждан в УО
Первым вопросом, на который ответил Минстрой РФ в письме от 04.07.2025 № 18667-ОГ/00, стали разъяснения о том, кто от УО вправе вести личный приём граждан в офисе или представительстве.
Согласно п. 27 Правил № 416, управляющая организация обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в МКД. У жителей домов должна быть возможность лично обратиться в действующий офис УО либо в МФЦ, если компания заключила с ним договор о представительстве. Приём ведёт руководитель или иное уполномоченное лицо (п. 29 Правил № 416).
Таким образом, единоличный исполнительный орган УО может передать подобные обязанности другим сотрудникам, выписав соответствующую доверенность. Порядок проведения приёма и список уполномоченных может быть утверждён локальным актом организации.
Как УО помочь клиентам найти её офис и зачем это делать41890
Периодичность работ и услуг УО и ТСЖ
Второй вопрос, на который Минстрой РФ дал ответ, касался периодичности выполнения работ и оказания услуг УО и ТСЖ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление МКД обеспечивает «благоприятные и безопасные условия проживания граждан», надлежащее оказание услуг по СиТР дома, решение вопросов пользования общим имуществом, предоставление ЖКУ и готовность ВДИС к этому.
В соответствии с п. п. 1–3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, в договоре управления должны быть указаны в числе прочего:
- состав общего имущества,
- механизм изменения перечня работ и услуг,
- порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения,
- способы внесения такой платы.
Перечень, включённый в договор, может предусматривать охрану, консьержа, строительство ограждающих конструкций, установку и обслуживание систем видеонаблюдения.
Согласно ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 Правил № 491, управляющие организации отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств и несут ответственность за это.
Объём, качество, периодичность каждой из работ и услуг должны отвечать требованиям Минимального перечня № 290. В п. 23 этого НПА предусмотрены обязательные действия по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, в том числе проведение дератизации и дезинсекции МОП.
Периодичность оказания и выполнения Минимального перечня № 290 определяются:
- при непосредственном управлении – в решении общего собрания;
- при УО – в договоре с собственниками;
- при ТСЖ или кооперативе – в порядке, определённом Уставом;
- в решении застройщика – в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ.
Как автоматизация уборки помогла УО справиться с нехваткой персонала11660
Контроль жителей дома за деятельностью УО
Далее Минстрой России проанализировал НПА по вопросу контроля собственниками исполнения управляющей организацией её обязанностей по договору. Ведомство напомнило, что если в доме более четырёх квартир и нет ТСЖ или кооператива, собственники должны на ОСС избрать Совет МКД (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ). Регистрация такого объединения в органах МСУ или иных ведомствах не нужна.
Именно Совет дома контролирует оказание услуг и выполнение работ по договору управления и их качество, а председатель – подписывает АВР (п. 5 ч. 5, п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Форма акта утверждена приказом от 26.10.2015 № 761/пр, она обязательна для применения. Периодичность их составления прописывается в договоре с УО. Если в ДУ этого нет, то она определяется в соответствии с фактическими сроками проведения работ.
Согласно ч. 10.1 ст. 161, ч. 11 ст. 162, ч. 2 ст. 165 ЖК РФ, управляющая организация должна:
- раскрывать информацию о своей финансово-хозяйственной деятельности и о работах по СиТР, их стоимости – размещая её в ГИС ЖКХ;
- ежегодно в I квартале предоставлять собственникам отчёт об исполнении договора управления, и также вносить его в систему;
- направлять сведения по запросам – в срок от одного до десяти рабочих дней в зависимости от темы заявления.
При этом владельцы помещений в МКД обязаны проводить годовое ОСС, чтобы решать возникающие в ходе исполнения ДУ вопросы – в течение II квартала.
Текущий ремонт общего имущества в МКД
Также в письме от 4 июля Минстрой РФ разъяснил нюансы текущего ремонта общего имущества в МКД. Согласно п. 18 Правил № 491, он проводится по решению ОСС для предотвращения износа, поддержания работоспособности и устранения повреждений дома без замены несущих конструкций и лифтов.
Решение о ТР и перечне работ относится к компетенции ОСС, он составляется по согласованию с УО (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Подобные работы носят разовый характер, выполняются в утверждённые сроки и не являются постоянными или периодическими, в отличие от услуг по управлению и содержанию МКД.
«При этом закон не конкретизирует, должны ли такие решения приниматься перед каждым ремонтом, либо утверждается график на год или на иной срок. Наиболее распространена практика согласования перечня на год», – отметило ведомство.
Стоимость ТР входит в размер платы за содержание жилого помещения и считается условно целевой, так как не имеет строгих требований к хранению и расходованию. УО обязана выполнить ремонт в сроки и объёме, утверждённые ОСС. Если он не сделан, средства возвращаются собственникам или направляются на другие работы по решению собрания.
Установление размера платы за содержание жилого помещения
Ещё одна тема, затронутая Минстроем РФ в письме, связана с установлением соразмерной перечню, объёму и качеству услуг и работ платы за содержание жилого помещения в МКД в соответствии с законодательством (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, п. 35 Правил № 491).
Управление домом происходит с учётом Минимального перечня № 290 (ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ, п. 3 Правил № 354). Размер платы определяется на ОСС с учётом предложений УО, включая расчёт и обоснование, и устанавливается на срок не менее одного года. Если плата превышает муниципальный тариф, УО предоставляет детализацию стоимости работ с указанием их периодичности (п. п. 17, 34 Правил № 491).
При этом, если способ управления не выбран, размер платы устанавливает орган МСУ (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).
УО и собственники не вправе в одностороннем порядке менять условия договора. Он может предусматривать повышение платы по утверждённым показателям. Например, индексу потребительских цен, не зависящим от сторон, без дополнительного решения ОСС, если периоды между индексациями составляют не менее года (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил № 491).
Утверждаем размер платы за жилое помещение и дополнительные услуги298151
Смена недобросовестной УО
Последний вопрос, на который Минстрой России ответил в письме от 04.07.2025 № 18667-ОГ/00, – порядок смены недобросовестной УО. Ведомство напомнило, что собственники помещений могут изменить способ управления МКД в любое время (ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).
Организация должна соответствовать лицензионным требованиям (ч. 1 ст. 193 ЖК РФ, п. 3 Положения № 1110). При неэффективной работе УО или аннулировании лицензии смена проводится через открытый конкурс, если ОСС не приняло иное решение (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
В соответствии со ст. ст. 20, 196 ЖК РФ, жители дома могут обратиться в ГЖИ и прокуратуру с заявлением и документами о нарушениях для проведения надзорных мероприятий.
Учитывайте позицию Минстроя РФ в работе
Таким образом, по мнению Минстроя России:
- Личный приём граждан в офисе УО проводит руководитель или уполномоченное лицо по доверенности.
- Периодичность работ по СиТР определяется договором управления, Уставом ТСЖ или решением собрания с учётом Минимального перечня № 290.
- Качество работ УО контролируют сами собственники – через ежегодные собрания, отчётность в ГИС ЖКХ и подписание АВР.
- Текущий ремонт общего имущества проводится по решению ОСС. Такие средства условно целевые, и при непроведении ТР деньги возвращаются или перераспределяются по решению ОСС.
- Плата за содержание жилого помещения устанавливается на общем собрании на год с учётом предложений УО. Индексация допустима, если она прописана в договоре.
- Смена недобросовестной компании возможна через ОСС или конкурс при аннулировании лицензии.
В заключение Минстрой РФ написал, что мониторит правоприменение в сфере ЖКХ и анализирует предложения граждан и юрлиц по совершенствованию жилищных НПА, учитывая результаты в своей плановой законодательной работе.
«Благодарим за активное участие в анализе ситуации в сфере жилищно-коммунального хозяйства и выработке предложений, которые могут способствовать решению проблемных вопросов в отрасли», – резюмировало ведомство.