Завершаем цикл статей с обзором норм и требований к УО, ТСЖ и собственникам из Правил № 491. Мы уже говорили о составе общего имущества, осмотрах и техдокументации на МКД. Читайте, что в НПА написано о расходах на содержание дома, о порядке перерасчётов за КР на СОИ и при некачественных услугах.

ПП РФ № 491 содержит правила утверждения размера платы, перерасчётов за КР на СОИ и за некачественные услуги

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 принято в соответствии со ст. ст. 39, 156 ЖК РФ. В нём содержится информация о том:

  • что входит в состав общего имущества;
  • кто и на основании каких данных утверждает этот перечень;
  • что относится к действиям по его надлежащему содержанию;
  • где проходит граница ВДИС;
  • какие осмотры проводят УО и ТСЖ и зачем;
  • что относится к технической документации на МКД;
  • кто и как контролирует состояние дома.

Сегодня поговорим о разделе III «Несение собственниками помещений расходов на содержание общего имущества» и о правилах перерасчётов за ресурсы на СОИ, а также в случае оказания услуг ненадлежащего качества.

Правила № 491: состав общего имущества и требования к его содержанию
2519
2

Размер платы собственников должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с НПА

Согласно п. 30 Правил № 491, расходы на содержание дома оплачивают владельцы помещений в нём – за счёт собственных средств и, если у них есть такое право, с использованием предоставленных субсидий, скидок и компенсаций.

Они несут бремя таких расходов соразмерно долям в праве общей собственности на это имущество в виде платы за содержание жилого помещения или членских взносов в зависимости от формы управления МКД (п. 28). Как указано в п. 29, такая плата должна обеспечивать поддержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства. Она включает расходы:

  • на ремонт и обслуживание внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения;
  • на снятие показаний приборов учёта;
  • на выставление платёжных документов за ЖКУ и взыскание задолженности;
  • на содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных, если УО или ТСЖ – исполнитель КУ.

Согласно п. 29(1), плата за содержание жилого помещения – это стоимость услуг, работ по управлению домом, по СиТР, а также ресурсов на СОИ.

Правила № 491: осмотры общего имущества и техдокументация на МКД
1348
1

Способ расчёта объёмов КР на СОИ зависит от наличия в доме ОДПУ и решения ОСС

В п. 29(2) Правил № 491 прописаны способы расчётов за КР на СОИ в зависимости от наличия общедомового прибора учёта и решения общего собрания по этому вопросу. Объём потребления таких ресурсов определяется в следующем порядке:

  1. При отсутствии ОДПУ или выходе его из строя – по формулам 15, 17, 20(2), 24, 28 приложения № 2 к Правилам № 354.
  2. При его наличии, если:
  • нет соответствующего решения ОСС – по указанным выше формулам, но с последующим перерасчётом исходя из показаний прибора учёта;
  • на ОСС утверждён способ расчётов по среднемесячному объёму потребления – по формуле из п. 1 приложения к Правилам № 491 с последующим перерасчётом по показаниям;
  • на собрании принято решение о расчётах по факту – по формулам 11–12(2), 17, 20(2), 24, 28 приложения № 2 к Правилам № 354 исходя из данных счётчика;
  1. В случае оснащения МКД автоматизированной информационно-измерительной системой с одномоментным снятием показаний – с их учётом по формулам 11–12(2), 17, 20(2), 24 и 28.

Правила перерасчётов прописаны в п. 29(3). Делать это нужно по формуле, предусмотренной п. 2 приложения к Правилам № 491, по истечении каждого календарного года, выставляя собственникам плату равными долями в течение года, следующего за расчётным. При прекращении управления МКД сумма корректировки учитывается в последний месяц выставления квитанций.

Если при наличии ОДПУ объём КР на СОИ за период составит отрицательную величину, то размер платы принимается равным нулю, а в следующем месяце уменьшается на эту величину.

Начисления за такие ресурсы отражаются в платёжном документе отдельной строкой. В случае изменения нормативов КР на СОИ для увеличения размера платы в МКД не требуется решение ОСС или органов управления ТСЖ, кооператива.

Как пересчитать плату за КР на СОИ при смене собственника квартиры
10073
0

Состав платы за содержание и порядок его утверждения зависят от способа управления МКД

В соответствии с п. п. 31–36 Правил № 491, если домом управляет УО, размер платы принимается решением ОСС на срок не менее чем один год с учётом предложений организации. Сделать она должна это не позднее чем за 30 дней до дня проведения собрания, разместив такое предложение на досках объявлений в подъездах или в пределах участка, на котором расположен МКД.

В предложение включаются смета и её обоснование, а в случае превышения размера платы над муниципальным – детализация расчёта годовой стоимости каждого вида работ и услуг по СиТР с указанием периодичности их выполнения.

  • При наличии в доме ТСЖ или кооператива размер платы и взносов определяют органы их управления на основе утверждённой сметы доходов и расходов на соответствующий год.
  • При НСУ в стоимость работ и услуг по СиТР не включаются расходы на ресурсы в целях СОИ. Если в таком МКД нет решения собрания о размере платы, то его устанавливают органы МСУ в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ.

В случае если собственники не выбрали или не реализовали способ управления домом, стоимость жилищных услуг устанавливается по результатам открытого конкурса по выбору УО.

Согласно п. 38, если размер платы, вносимой нанимателями муниципального жилфонда, меньше установленного в договоре управления, оставшуюся часть суммы вносит собственник указанных квартир в согласованном с УО порядке.

Исполнитель делает перерасчёт за некачественные услуги по письменному заявлению и при наличии акта

Постановлением № 491 утверждены не только Правила содержания общего имущества, но и Правила перерасчётов при оказании жилищных услуг, выполнении работ по СиТР ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими нормы из ПП РФ № 491, № 354 и договоров управления (п. п. 4–5). При этом в п. 2 указано, что:

В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества их исполнители обязаны снизить плату за содержание жилого помещения, в том числе если в срок не реализовали решение ОСС об установке ОДПУ, включив его стоимость в размер платы (п. п. 6, 6(1) Правил перерасчётов). Исключение – обстоятельства непреодолимой силы или предупреждение угрозы жизни, здоровью граждан или сохранности имущества (п. 14).

Чтобы получить перерасчёт, собственники вправе письменно или устно обратиться с заявлением к ответственному лицу, а наниматели – к наймодателю. Сделать это нужно в течение шести месяцев после соответствующего нарушения.

Основанием для перерасчёта является акт, в котором фиксируется факты ненадлежащего качества жилищных услуг или превышения нормативного времени перерыва в их оказании (п. п. 15–16). Такой документ составляется в порядке, прописанном в Правилах № 354.

Исполнитель обязан зарегистрировать обращение и в течение двух рабочих дней направить автору извещение о получении, а также сообщить об удовлетворении заявления или отказе в перерасчёте с указанием причин (п. п. 7–9).

В ПП РФ № 491 прописаны общие требования к оплате монтажа ОДПУ и заключению энергосервисных контрактов

В НПА приведено регулирование вопроса установки ОДПУ и её оплаты (п. 38(1) Правил № 491). Если УО или ТСЖ смонтировали его и стоимость работ не учтена в размере платы за содержание или во взносах, владельцы помещений в доме обязаны возместить им такие расходы в соответствии с ч. 12 ст. 13 № 261-ФЗ:

Ещё одна тема в Правилах № 491 – требования к заключению энергосервисных контрактов. Они направлены на сбережение, повышение энергоэффективности при использовании общего имущества.

В п. п. 38(2)–38(5) указано, что собственники вправе принять решение о заключении такого договора с УО, ТСЖ, кооперативом, при непосредственном управлении – с РСО или наделить их полномочиями подписать его в интересах жителей со сторонней компанией.

Правила № 491 устанавливают общий порядок взаимодействия УО и собственников по вопросам СиТР дома

Знание УО, ТСЖ и собственниками рассмотренных выше пунктов из ПП РФ № 491 позволят им:

  • разбираться в составе и процессе утверждения расходов на содержание общего имущества – что входит в размер платы и почему он должен быть обоснован;
  • правильно вести расчёты за КР на СОИ в зависимости от наличия ОДПУ и решения ОСС;
  • понимать, каким образом оплачивается покупка и установка общедомового прибора учёта;
  • решать вопросы о заключении энергосервисных контрактов;
  • определять случаи и суммы перерасчётов за некачественные услуги и взаимодействовать в рамках этого процесса.

Ссылайтесь на нормы Правил № 491 в работе с жителями МКД, в ответах на обращения и при защите своих интересов в судах и надзорных органах.