Правила № 491: осмотры общего имущества и техдокументация на МКД

На прошлой неделе мы начали разбор норм и требований к УО, ТСЖ и собственникам из Правил № 491: говорили о составе общего имущества и перечне действий по его содержанию. Продолжаем тему. Узнайте, что в этом НПА написано об осмотрах дома, текущем и капремонте, техдокументации и контроле за СиТР.

Осмотры общего имущества организуют собственники или иные лица по договору

Напомним, что постановление от 13.08.2006 № 491 состоит:

• из Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме с приложением формул расчётов за КР на СОИ;
• из Правил изменения размера платы при некачественных услугах по управлению и СиТР.

В первой статье мы говорили о разделах I, I(1) и II Правил № 491 и выяснили, что входит в состав ОИ, на какие данные опираться при утверждении перечня, кто его определяет, что нельзя включать в общедомовое имущество, где проходят границы ВДИС и какие работы относятся к надлежащему содержанию ОИ.

В раздел II также включены и другие нормы, в частности, в п. п. 13–14 Правил № 491 описаны требования к осмотрам общего имущества в МКД. Такие осмотры могут самостоятельно организовать владельцы помещений или же по договору иные лица, в том числе ТСЖ, кооперативы и УО, при непосредственном способе управления – обслуживающие организации.

Правила № 491: состав общего имущества и требования к его содержанию

2524

2

Правила № 491 определяют три вида осмотров общего имущества

Осмотры могут быть текущие, сезонные и внеочередные. Текущие делятся на общие – проводится обследование всего ОИ, и частичные – только отдельных элементов дома. Периодичность и сроки таких действий зависят от технической документации и материалов, из которых изготовлены конструкции.

Сезонные проводятся два раза в год:

• весенний – после таяния снега или окончания отопительного периода, в ходе него уточняются объёмы работ по текущему ремонту;
• осенний осмотр – до включения отопления для проверки готовности дома к эксплуатации зимой.

Внеочередные обследования проходят в течение суток после аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.

Результаты всех осмотров ОИ оформляются актом. Такой документ является основанием для принятия решения о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов.

Текущий и капремонт проводятся по решению общего собрания собственников

Согласно п. 18, текущий ремонт МКД проводится по решению ОСС:

• для предупреждения преждевременного износа дома;
• для поддержания работоспособности систем;
• для устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов – без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов.

Для капремонта также нужно решение общего собрания, но такой вид работ направлен на устранение физического износа дома или разрушения его элементов в случаях:

• нарушения установленных предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности,
• замены соответствующих элементов.

Такие факты фиксируются в актах осмотров общего имущества или в предписаниях надзорных органов (п. 22).

По какому критерию ГЖИ и суд разграничивают текущий и капремонт

23872

1

В Правилах № 491 дан открытый перечень технической документации на МКД

В п. п. 24, 26 Правил № 491 дан открытый перечень сведений, которые составляют техническую документацию на многоквартирный дом. Это данные об учёте жилфонда, содержащие информацию о состоянии общего имущества, и на установленные ОДПУ, об их ремонте и замене, поверке. В неё также включают акты:

• об оснащении помещений ИПУ с датами последних проверок и контрольного снятия показаний,
• о приёмке результатов работ, сметы, описи по СиТР;
• осмотра инженерных коммуникаций, приборов учёта, оборудования, конструктивных частей дом на их соответствие установленным требованиям;
• проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта.

К иным документам, которые в неё входят, относятся:

• копии кадастрового и градостроительного планов земельного участка;
• выписка из Реестра, содержащая сведения об общем имуществе, а также о сервитутах и иных обременениях;
• проектная документация на МКД при наличии;
• реестр собственников, указанный в ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ и список лиц, использующих общее имущество на основании договоров, и сами эти договоры;
• решения и протоколы ОСС.

Также в техдокументацию входит инструкция по эксплуатации многоквартирного дома, включающая в себя рекомендации застройщика по содержанию и ремонту общего имущества, сроки службы отдельных его частей. В соответствии с п. 25, застройщик в течение месяца после ввода новостройки в эксплуатацию должен передать под расписку такие инструкции ТСЖ или, в его отсутствие, по требованию первого обратившегося собственника, а также в муниципальный архив.

Как указано в п. 27, ответственные лица обязаны принимать, хранить и передавать техдокументацию на многоквартирный дом, ключи от общих помещений, электронные коды доступа к оборудованию.

Как суды должны разрешать споры о передаче техдокументации на МКД

2258

0

Контроль собственников за СиТР общего имущества включает получение информации и проверки

В IV разделе Правил № 491 прописаны общие требования к контролю за СиТР в многоквартирном доме и сроки получения информации. Так, согласно п. 39, госконтроль – это компетенции федеральных и региональных органов исполнительной власти. Собственники при этом имеют право:

• получать от УО и ТСЖ информацию о перечнях, объёмах, качестве и периодичности услуг и работ – не позднее пяти рабочих дней с даты обращения;
• проверять эти показатели, в том числе путём проведения экспертизы;
• требовать от управляющих МКД лиц устранения дефектов и проверять полноту и своевременность такой работы.

При этом, в соответствии с п. п. 41, 42, владельцы помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества, а УО и ТСЖ, обслуживающие организации отвечают перед ними за нарушения взятых обязательств и за ненадлежащее их выполнение.

Подробнее общие требования Правил № 491 расписаны в других отраслевых НПА

Таким образом, в Правилах № 491 содержатся общие положения и требования:

• к осмотрам  – дополнительно о них написано в Правилах № 170;
• к составу техдокументации – о процедуре её передачи говорится в ч. 3.1 ст. 45, ч. 3.1 ст. 161, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, пп. «а» п. 4, разд. V Правил № 416;
• к общим критериям проведения текущего и капитального ремонта – детальные параментры указаны в ГОСТах и № 185-ФЗ о Фонде ЖКХ;
• к контролю за СиТР – инструменты и алгоритмы этого процесса даны в ГОСТ Р № 72062-2025.

В заключительной части обзора Правил № 491 поговорим о пунктах, касающихся расходов на содержание общего имущества, о разделе, где прописан порядок перерасчётов при некачественных услугах и о приложении к постановлению. Следите за обновлениями портала, в том числе в нашем телеграм-канале.