Продолжаем говорить о правилах размещения на общем имуществе МКД конструкций сторонних лиц. Из нового решения Верховного Суда РФ узнайте, является ли рекламой объект с названием застройщика на крыше новостройки и сколько голосов нужно для согласования на ОСС его установки.
Собственники требовали демонтировать с дома буквы – название застройщика и экраны с рекламой из подъезда
Во время возведения одного из многоквартирных домов в подмосковном Красногорске застройщик согласовал с городом и разместил на крыше рекламную конструкцию с подсветкой – своё краткое наименование. Перед сдачей МКД в эксплуатацию в подъезде дома также установили жидкокристаллические экраны – на них круглосуточно транслировались рекламные ролики двух фирм-заказчиков.
Несколько собственников помещений в доме посчитали оба случая использования общего имущества незаконным: зафиксировали эти факты и составили жалобу в ГЖИ и претензии к застройщику, фирмам и УО. От последней они требовали принять меры и демонтировать незаконные, по их мнению, конструкции.
Переписка с компаниями результатов не дала, поэтому жители МКД обратились в суд. Они указали, что владельцы помещений не заключали с ответчиками договоры на использование общего имущества и установку рекламных объектов. Организации делали это без разрешения и бесплатно, а УО не принимала меры, чтобы пресечь нарушения.
В иске собственники потребовали признать:
- незаконным размещение конструкции на крыше и экранов в подъезде;
- объект на доме – рекламой;
- трансляцию роликов – неосновательным обогащением владельцев техники.
Четыре главных вопроса о вывесках на фасадах МКД: отвечают суды152850
В отсутствие решения ОСС суды единогласно признали незаконным размещение рекламных экранов в подъезде
Решение вопроса размещения в доме экранов с роликами завершилось уже в первой инстанции и в дальнейшем не вызвало споров. Суд указал, что, согласно ч. 4 ст. 36, ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится решения о заключении договоров на установку рекламных конструкций. Это возможно, если действия не нарушают права и законные интересы граждан и юрлиц.
Ответчики не смогли подтвердить, что собственники на ОСС положительно решили вопрос об установке в помещениях МКД экранов с рекламой. В перечне общего имущества, приложенном к договору управления, их не было. Поэтому суд признал монтаж оборудования незаконным.
Однако собственники не смогли подтвердить факт неосновательного обогащения владельца экранов и поставщиков рекламы: в деле не было каких-либо соглашений между этими лицами о составе и цене услуг по трансляции роликов.
«Доказательств, подтверждающих реальную возможность получения дохода в сумме упущенной выгоды, не представлено, доводы истцов носят предположительный характер», – заключил суд.
В итоге экраны решили демонтировать, но без каких-либо финансовых санкций по отношению к тем, кто их установил и использовал для рекламы (решение Красногорского городского суда МО от 07.03.2023 по делу № 2-1275/2023).
Можно ли взыскать с застройщика плату за вывески на фасаде нового МКД46311
Первая инстанция указала на наличие решения ОСС о согласии на монтаж объекта застройщика на крыше МКД
Рассмотрение дела затянулось из-за второго вопроса иска – статуса крышной конструкции. Так, первая инстанция указала, что:
- Протоколом ОСС в спорном доме принято решение о предоставлении застройщику крыши здания для установки и эксплуатации рекламной конструкции и о заключении УО соответствующего возмездного договора.
«Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме приняли указанное решение, которое оспорено не было», – отметил судья.
- Городская администрация выдала согласование на установку объекта, а ГЖИ после проверки подтвердила, что УО содержит крышу МКД в надлежащем состоянии.
При этом, согласно письму ФАС России от 27.12.2017 № АК/92163/17, постановлению Президиума ВАС РФ от 16.04.2013 № 15567/12, конструкция не содержит конкретных сведений о товаре, значит, это не реклама. Монтаж такого объекта не требует согласования с собственниками МКД.
Поэтому суд отказал истцам в признании конструкции рекламой, а её монтажа – незаконным. Также он не нашёл нарушений со стороны УО. Апелляционная инстанция коллег поддержала (решение Красногорского городского суда МО от 07.03.2023 по делу № 2-1275/2023, определение Московского областного суда от 16.08.2023 по делу № 33-28410/2023).
Как суды решают вопрос о размещении вывесок на фасадах МКД: практика66140
Кассация посчитала, что для размещения конструкции на крыше нужно согласие всех собственников
С этим решением не согласился кассационный суд, куда обратились собственники: они считали, что застройщик незаконно использует крышу дома, а размещённая на ней конструкция отвечает признакам рекламы.
Инстанция указала, что передача в пользование третьим лицам общего имущества МКД допускается только по решению ОСС – независимо от того, передаётся ли оно для установки рекламных конструкций или для других целей. Кассация посчитала, что для принятия такого решения нужно согласие всех владельцев помещений в доме, а, как указано в протоколе, представленном в деле, кворум по вопросу составил 75,16%.
Дело в указанной части отправили на пересмотр в апелляционную инстанцию (определение Первого КСОЮ от 27.03.2024 по делу № 88-3154/2024). При новом разборе два суда повторили выводы кассации и признали конструкцию на крыше МКД незаконной – определения:
- Московского областного суда от 17.06.2024 по делу № 33-19417/2024;
- Первого КСОЮ от 07.11.2024 по делу № 88-31664/2024.
ВС РФ: для монтажа конструкции застройщика достаточно ⅔ от всех голосов собственников в МКД
Спор переместился в Верховный Суд России, который указал:
- В ч. 4 ст. 36 ЖК РФ закреплено, что по решению ОСС в многоквартирном доме объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юрлиц.
- В соответствии с редакцией ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, действовавшей на момент проведения общего собрания, решения ОСС принимаются большинством от общего числа голосов участников. Исключения – вопросы из п. п. 1–3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, по ним требуется не менее ⅔ от всех голосов в доме.
ВС РФ сделал вывод, что порядок пользования общим имуществом, в том числе при размещении рекламы на крыше, утверждается квалифицированным большинством. И, согласно представленному в дело протоколу, «за» по такому вопросу отдано более 75% голосов собственников, и решение ОСС не оспорено в суде.
Согласно действующей на 2025 год редакции п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, для принятия решения по такому вопросу сейчас требуется тот же кворум.
Инстанция указала на неверный вывод апелляции и кассации об отсутствии кворума по вопросу согласования установки рекламной конструкции на МКД. В итоге в силе осталось решение первой инстанции: экраны незаконны, а объект на крыше установлен с согласия собственников и по разрешению городской администрации (определение ВС РФ от 20.05.2025 № 4-КГ25-19-К1).
Правила монтажа рекламных и информационных объектов на общем имуществе МКД различаются
В рассмотренном деле инстанции учитывали нормы и правила, которые определяли порядок размещения конструкции на МКД на момент её монтажа. С тех пор они поменялись, в том числе изменился подход КС и ВС России к разрешению данного вопроса.
До 2018 года суды считали, что для установки вывески организации на МКД не нужно согласие общего собрания: это исполнение требования законодательства. Но в июне 2018 года Верховный Суд РФ определил, что таблички с информацией, прописанной в № 2300-I, размещаются на фасаде МКД с согласия ОСС. На эти выводы опирались инстанции при принятии более поздних решений.
Однако Конституционный Суд РФ в марте 2024 года определил, что собственники на ОСС устанавливают правила монтажа вывески с обязательной информацией о компании и её форму, но не вправе взимать плату за использование фасада. Требования к таким конструкциям должны учитывать интересы жителей МКД, региональные и муниципальные НПА, архитектурные и исторические особенности дома.
При этом рекламные конструкции устанавливаются платно и по решению общего собрания собственников (определение КС РФ от 12.03.2024 № 554-О). Владелец обязан согласовать её монтаж и заключить договор на использование общего имущества МКД.
