В октябре эксперты Ассоциации «Р1» разобрали десять ситуаций из работы управляющих МКД. Мы выбрали семь из них: читайте ответы юристов на вопросы о борьбе с шумными соседями, смене УО, аудите в ТСЖ, выплатам инициатору ОСС, онлайн-кассах, оплате ЖКУ наследниками и обратных клапанах на системах водоснабжения.
Как замерить уровень шума, нарушающего тишину в доме
Как в МКД бороться с шумом по жалобам жителей на соседей, и как измерить его уровень?
Принято различать три вида таких громких звуков:
- Воздушный – воспринимается только через слух. Это голоса, лай собак, игра на инструментах.
- Ударный – от механического воздействия на конструкции МКД. Например, перемещение мебели, падение предметов, громкие шаги.
- Структурный – совмещает в себе два предыдущих.
Допустимым в дневное время считается уровень до 40 дБА, а в ночное – до 30 дБА (СанПиН 1.2.3685-21). Для замера можно обратиться в специализированную аккредитованную организацию (п. п. 2, 4 приложения № 1 к приказу Роспотребнадзора от 19.07.2007 № 224).
После измерения необходимо направить претензию в адрес нарушителей – заказным письмом с уведомлением о вручении. Если реакции не последует – идти с жалобой в орган ГЖН или МСУ, а также с заявлением в суд.
За нарушение тишины в ночное время и при проведении переустройства или перепланировки жилого помещения предусмотрена административная ответственность в виде предупреждения или штрафа в размере от 1 000 до 2 000 рублей. За громкий шум днём также установлены санкции – от 100 до 1 000 рублей (ч. 1 ст. 6.3, ст. 6.4 КоАП РФ).
Спрашивали? Отвечаем: распоряжение общим имуществом и проведение ОСС95300
Может ли сторонняя компания инициировать ОСС в доме, которым хочет управлять
Примет ли орган ГЖН результаты общего собрания собственников о выборе новой компании, инициированного по запросу сторонней УО?
- собственник помещения – юридическое или физическое лицо (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
- группа владельцев помещений, обладающих 10% и более от всех голосов в доме (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ);
- управляющая организация (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
- Правление ТСЖ (п. 8 ст. 148 ЖК РФ);
- орган местного самоуправления – например, по вопросу формирования фонда капремонта (ч. 6 ст. 161, ч. 6 ст. 170 ЖК РФ).
УО в период действия ДУ вправе инициировать проведение общего собрания собственников МКД. Другие организации не могут этого сделать. Результаты ОСС, проводимого по предложению сторонней УО, признаются недействительными по причине его инициирования ненадлежащим лицом.
В каких случаях можно инициировать аудит деятельности ТСЖ
На каких основаниях может быть проведён независимый аудит в ТСЖ, и какими НПА регулируется этот процесс?
В соответствии с ч. 1 ст. 143.1 ЖК РФ, члены ТСЖ и не являющиеся ими собственники помещений в МКД имеют право получать от его органов управления информацию о деятельности товарищества. Предоставлять данные объединение должно в порядке и в объёме, установленном ЖК РФ и Уставом.
Согласно ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ, собственники могут ознакомиться с бухгалтерской, финансовой отчётностью ТСЖ, сметами доходов и расходов на год, сведениями об их исполнении, аудиторскими заключениями, если проводились проверки.
Основанием для такой проверки может стать непредоставление ТСЖ информации или сомнения в её достоверности, то есть нарушение требований ч. 1 ст. 143.1 ЖК РФ. Решение о проведении аудита принимается на общем собрании членов ТСЖ (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Спрашивали? Отвечаем: шесть вопросов о ЖКУ, договоре управления и ОСС103401
Вправе ли ОСС назначить выплаты инициатору собраний
Является ли законной выплата вознаграждения собственнику-инициатору ОСС, не включённому в состав Совета дома?
Согласно ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ, общее собрание вправе принять решение о выплате вознаграждения членам Совета МКД, в том числе его председателю. Оно должно содержать условия и порядок перечисления указанного вознаграждения, а также его размер.
При этом, согласно п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, собственники могут установить порядок финансирования расходов, связанных с созывом собрания по требованию жителей дома, обладающих не менее чем 10% от всех голосов в МКД. Следовательно, выплата вознаграждения инициатору возможна по решению ОСС.
В каких случаях ТСЖ может не применять контрольно-кассовую технику
Должно ли ТСЖ использовать онлайн-кассы, если принимает безналичные платежи от членов товарищества и собственников, не вступивших в объединение?
Как указал Минфин России в письме от 05.07.2019 № 01-02-04/03-49678, контрольно-кассовая техника может не применяться при расчётах ТСЖ за оказание услуг своим членам в рамках уставной деятельности и при приёме платы за ЖКУ (п. 13 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ).
Положения п. 13 ст. 2 № 54-ФЗ не распространяются на расчёты наличными, а также с предъявлением электронного средства платежа при условии непосредственного взаимодействия покупателя с пользователем ККТ.
То есть ТСЖ может не применять контрольно-кассовую технику, если принимает плату за жилищно-коммунальные услуги от членов товарищества и собственников, которые не вступили в объединение. Исключение – расчёты наличными, а также банковской картой при взаимодействии плательщика с сотрудником. ККТ не нужна, если жители дома оплачивают квитанции через интернет и мобильные приложения.
Спрашивали? Отвечаем: пять вопросов об обязанностях управляющих МКД99140
Как начислять плату за ЖКУ по квартире, где собственник умер и наследники не установлены
Как рассчитывать плату за коммунальные услуги, если собственник квартиры умер, в ней никто не живёт, а наследники не установлены?
Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ, наследство признаётся принадлежащим гражданину со дня открытия независимо:
- от времени его фактического принятия;
- от даты госрегистрации права на имущество.
В соответствии со ст. 1113 ГК РФ, наследство открывается в связи со смертью гражданина: с этого момента имущество принадлежит правопреемнику. Данный факт не зависит от того, когда новый владелец зарегистрирует право собственности.
Он обязан нести бремя содержания имущества, в данном случае – вносить плату за ЖКУ. До момента оформления прав на жилое помещение расчёт производится в отношении квартиры исходя из её площади, а не в отношении собственников. В случае если наследник не проживает в ней, плата за коммунальные услуги:
- при отсутствии ИПУ не начисляется (п. п. 86, 87 Правил № 354);
- при наличии прибора учёта – рассчитывается исходя из показаний.
Кто платит за ремонт, если в квартире из крана ХВС течёт горячая вода
Кто – УО или собственник – должен устранить ситуацию, когда в квартире из крана с холодной водой течёт горячая?
Основными причинами подмеса горячей воды к холодной является неверное подключение и использование бытовой техники: стиральной или посудомоечной машины, бойлера, душа. Чтобы устранить неисправность, нужно установить обратный клапан: он монтируется после отсекающих кранов на вводах от стояков.
При этом границей эксплуатационной ответственности между УО и собственниками для сетей ХВС и ГВС является вентиль на отводе трубопровода от стояка (п. 5 Правил № 491).
В соответствии с положениями Правил № 491 и нормами ст. 210 ГК РФ, собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества:
- после первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков;
- механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Если собственник требует, чтобы неисправность устранила УО, то компании в ответе на обращение следует указать, что для решения проблемы он обязан за свой счёт приобрести и установить обратные клапаны.
Есть вопросы по управлению МКД? Оставьте их в комментариях: самые интересные юристы Ассоциации «Р1» разберут в рубрике «Вы нам писали». Хотите гарантированно получить ответ? Вступайте в объединение – и пользуйтесь всеми преимуществами его членов.
