В сентябре эксперты Ассоциации «Р1» разобрали десять вопросов УО и ТСЖ по управлению и содержанию МКД. Забирайте ответы на шесть из них – об отходах после замены лифта, основаниях проверки ГЖИ, установке кондиционера на фасаде дома, о содержании земельного участка, продаже котельной и договоре управления.
Кому принадлежит демонтированный при капремонте лифт
Вправе ли собственники требовать от подрядчика капремонта и ФКР вернуть им демонтированный лифт, чтобы сдать его на металлолом?
Согласно п. 3.11 ГОСТ 30772-2001, остатки сырья и материалов, образовавшиеся в процессе выполнения работ и утратившие полностью или частично исходные потребительские свойства, являются производственными отходами. Как указано в ст. 4 Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ, право собственности на них определяется в соответствии с гражданским законодательством.
Владелец материалов, которые перерабатываются, получает право на движимую вещь, получившуюся в результате такой переработки, если иное не предусмотрено договором (ч. 1. ст. 220 ГК РФ). То есть старый лифт принадлежит жителям МКД.
Согласно п. 2.2.4. Методических рекомендаций № 185-ФЗ, в комплекс работ по замене лифта, непригодного к эксплуатации, входит утилизация демонтированного оборудования.
Поэтому его судьбу определяют ФКР и подрядчик в договоре. Если документ таких условий не содержит, то собственники помещений МКД вправе распоряжаться данным имуществом на основании решения ОСС.
Спрашивали? Отвечаем: итоги ОСС, борьба с хламом в доме и данные ЕГРН52462
Правомерна ли проверка ГЖИ, сделанная по жалобе гражданина, не проживающего в МКД
Вправе ли ГЖИ проводить выездную проверку УО по обращению физлица, не имеющего никакого отношения к МКД?
Основанием для проведения внеплановой проверки органа ГЖН может стать недовольство жителей дома тем, как организация справляется со своими обязанностями.
Другая причина – угроза причинения вреда жизни и здоровью граждан, животным, растениям, окружающей среде, безопасности государства и ЧС. В этом случае в ГЖИ также должно поступить заявление от гражданина, юрлица, индивидуального предпринимателя, органа государственной власти или СМИ.
Положения НПА не ограничивают круг лиц, по обращениям которых может быть проведён внеплановый контроль, только собственниками или их представителями.
Но перед этим ГЖИ должны установить достоверность поступивших обращений – в рамках предварительного контроля. Инспектор в этом случае может запросить пояснения по полученной информации. Впрочем, предоставлять их проверяемые организации не обязаны.
Если руководство УО уверено, что всё в порядке и нарушений нет, то документы можно подготовить – чтобы инспектор знал: компания добросовестно выполняет свои обязательства по управлению и содержанию МКД.
Если в результате предварительной проверки выявлены нарушения, то они становятся основанием для внепланового контроля – выездного или документарного (ч. ч. 3.2 и 3.3 ст. 10 № 294-ФЗ).
Спрашивали? Отвечаем на семь вопросов о перерасчётах и проведении ОСС166311
Когда установленный на доме кондиционер – нарушение
Нужно ли жителю дома или организации получать разрешение на установку кондиционера на стене, и вправе ли соседи потребовать его демонтажа?
Фасад МКД – общее имущество собственников в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1, ч. ч. 2, 4 ст. 36, ст. 36 ЖК РФ). Установка на нём наружного блока кондиционера без получения согласия ОСС – нарушение интересов владельцев помещений.
Их право пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права соседей (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
Лицо, которое наравне с другими владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом МКД, может реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности (п. 39 Обзора практики ВС РФ от 04.12.2013).
Размещение личного оборудования на общих элементах дома без соответствующего решения ОСС противоречит требованиям закона и нарушает права собственников (ч. 1, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Поэтому для установки кондиционера на фасад МКД необходимо получить согласие соседей на ОСС. Если блок установлен без него, то собственника могут обязать в судебном порядке произвести его демонтаж и восстановление стены.
Вправе ли застройщик продать общую для трёх МКД котельную
Может ли УО оспорить сделку по продаже застройщиком в ТСО котельной, через которую в два многоквартирных дома поставляются услуги ГВС?
В соответствии с ч. 1 ст. 290 ГК РФ,ч. ч. 1, 2, 4 ст. 36 ЖК РФ, общим имуществом собственников помещений в МКД являются те части дома, которые имеют вспомогательное значение и предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений.
По решению ОСС такие объекты могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает законные интересы граждан и организаций. В ситуации, когда застройщик продал котельную, УО может обратиться в суд. В ходе разбирательства нужно доказать, что здание и оборудование отвечают признакам общего имущества дома.
Если это подтвердится, то действия застройщика по оформлению собственности на неё будут незаконны. Если суд установит, что котельная является самостоятельным объектом гражданских прав, то сделку оспорить не удастся.
Спрашивали? Отвечаем: шесть вопросов о ЖКУ, договоре управления и ОСС102231
Может ли УО по своей инициативе расторгнуть договор с собственниками
Есть ли у УО законные способы расторгнуть договор управления МКД в одностороннем порядке?
Согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 1027/10, заключённый между УО и собственниками помещений в МКД договор управления признаётся публичным. Следовательно, компания не может отказаться от прописанных в нём услуг, если существует возможность их выполнить (определение КС РФ от 06.06.2002 № 115-О).
Однако у управляющих организаций есть два законных способа, чтобы разорвать договорные отношения с собственниками МКД:
- Вынести вопрос на ОСС.
УО может попробовать договориться с жителями, чтобы они на собрании выбрали другую компанию (ч. 3 ст. 161 ст. ЖК РФ). Действующая организация должна аргументировать, почему стоит на это согласиться. Инициировать голосование может как владелец помещения, так и управляющая организация (ст. 45 ЖК РФ).
- Расторгнуть договор в одностороннем порядке после истечения срока его действия согласно ст. 162 ЖК РФ.
Но для этого следует соблюсти процедуру уведомления органа МСУ и собственников о том, что компания не планирует продлевать договор управления. Также следует учесть позицию КС РФ из постановления от 18.04.2024 № 19-П: УО не сможет уйти из дома, пока для него не выберут другую компанию или собственники не создадут ТСЖ.
Кто платит за содержание объектов на общем для нескольких домов участке
Кто несёт ответственность за содержание элементов благоустройства на участке, где возведены несколько МКД, если земля – собственность застройщика?
В идеале у каждого МКД – своя территория. Двух домов на одном участке быть не должно. Эта позиция отражена в письмах Минфина РФ от 02.10.2007 № 03-05-06-02/111 и Росреестра от 15.02.2013 № 14-00559/13.
При этом Верховный Суд РФ в определении от 09.02.2023 № 307-ЭС22-19570 по делу № А56-21432/2021 разъяснил:
«Положения действующего законодательства не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс».
К объектам, которыми жители разных МКД пользуются совместно, если у них общий двор, могут относиться:
- парковка,
- контейнерная площадка,
- спортивные тренажёры,
- детские городки,
- скамейки и столы,
- ограждения в зелёной зоне.
В такой ситуации управляющие организации в домах могут заключить договор о совместном содержании указанных объектов. Тогда плату нужно распределять пропорционально площади квартир в МКД, включив свою часть расходов в утверждённый размер платы (дело № А73-13544/2019).
Есть вопросы по управлению и содержанию МКД? Оставьте их в комментариях: наши юристы ответят на самые интересные. Хотите точно получить разъяснение экспертов? Присоединяйтесь к команде Ассоциации «Р1».
