Письма Минстроя России не являются НПА и не обязательны к применению. Но они часто разъясняют запутанные нормы жилищного законодательства, а суды ссылаются на позиции из них как на дополнительные доводы в спорах по вопросам ЖКХ. Чтобы быть в курсе переписки ведомства, забирайте подборку за три месяца 2025 года.

Об управлении многоквартирными домами, договоре с УО и ассоциации ТСЖ

  1. Письмо от 21.02.2025 № 4791-ОГ/00 об утверждении ДУ.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, при выборе организации на ОСС договор управления заключается на одинаковых для всех собственников условиях, указанных в решении такого собрания (ч. 5 ст. 46, ч. 4 ст. 162 ЖК РФ). Стороны должны достигнуть соглашения по всем его существенным пунктам, указанным в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Минстрой РФ отметил, что решение ОСС – это волеизъявление только одной стороны договора. УО – вторая сторона, и она вправе как согласиться с предложениями собственников об условиях ДУ, так и отказаться от них.

Законом не установлена императивная обязанность управляющей организации принять условия жителей МКД. Если компания не согласна на них, то договор не может считаться заключённым в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ.

  1. Письмо от 03.03.2025 № 11824-ДН/04 об управлении МКД с единственным собственником.

В соответствии с ч. 7 ст. 46 ЖК РФ, в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, все решения, относящиеся к ОСС, принимаются этим лицом. Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, в доме должен быть выбран из способов управления: это делает единоличный владелец.

  • Если в МКД более тридцати квартир, то нельзя выбрать непосредственное управление.
  • ЖК РФ не содержит запрета на создание в таком случае ТСЖ. Единственный собственник образует Правление товарищества и является его председателем (ч. 1 ст. 143, ч. ч. 2, 3.1 ст. 147 ЖК РФ).
  • Собственник может заключить договор с УО.
  • Если способ управления не выбран, то орган МСУ вправе назначить на такой МКД временную компанию (ч. 17 ст. 161 ЖК РФ).

В зависимости от выбранного способа определяется лицо, которое размещает в ГИС ЖКХ информацию, прописанную в приказе № 79/пр.

  1. Письмо от 31.03.2025 № 18447-ДН/04 о расходах ТСЖ на оплату членских взносов в ассоциацию.

В соответствии со ст. 142 ЖК РФ, для представления и защиты общих интересов два и более ТСЖ по договору между собой могут создать объединение. Управление им проводится в соответствии с Федеральным законом от 12.01.1996 № 7-ФЗ о некоммерческих организациях.

Исходя из п. п. 1, 2 ст. 26 № 7-ФЗ, являющиеся членами ассоциации ТСЖ, обязаны исполнять требования её устава, в том числе уплачивать установленные взносы. Такие расходы должны быть предусмотрены сметой, которую утверждает ОСЧ (п. п. 2, 3 ч. 1 ст. 137, п. п. 4, 5, 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Это целевые расходы, которые не могут быть предусмотрены как «непредвиденные».

Как УО выбрать объединение, которое будет защищать её интересы
Как УО выбрать объединение, которое будет защищать её интересы
4618
0

О содержании подвалов МКД и границе эксплуатационной ответственности сетей водоотведения

  1. Письмо от 24.01.2025 № 3487-ДН/04 о балансовой принадлежности сетей водоотведения МКД.

В соответствии с п. 8 Правил № 491, границей сетей водоотведения, входящих в общее имущество, является внешняя граница стены дома. Состав такого имущества определяют собственники, органы государственной власти, МСУ (пп. пп. «а–в» п. 1 Правил № 491).

При этом используются данные из ЕГРН и сведения из земельного кадастра, техдокументации на МКД. В случае расхождения информации приоритет имеют данные из Единого госреестра (п. 4 Правил № 491).

Внутренняя система водоотведения – это трубопроводы и устройства в границах внешнего контура стен одного здания, ограниченные выпусками до первого смотрового колодца (п. 3.1.4 СП 30.13330.2020). Соответствующий участок включается в общедомовое имущество, и расходы на его содержание – часть размера платы, устанавливаемая собственниками на ОСС.

  1. Письмо от 03.02.2025 № 5265-ДН/04 о продухах в подвалах.

Согласно ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, пп. пп. «б, г» п. 10 Правил № 491, общее имущество МКД должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства, в том числе с установленными НПА температурой и влажностью в помещениях дома (пп. «в» п. 11 Правил № 491).

Один из способов это сделать – оставить продух в подвале или подполье открытым в течение всего года. В то же время, в соответствии с п. 3.4.1 Правил № 170, управляющая организация и ТСЖ обязаны принимать меры для защиты МКД от грызунов, кошек и собак. Поэтому на все каналы и отверстия технических помещений нужно ставить сетки с ячейками 0,5 см.

Является ли сетка на продухе подвала МКД нарушением со стороны УО
Является ли сетка на продухе подвала МКД нарушением со стороны УО
12087
1

Об установке шлагбаума и содержании проездов на земельном участке МКД

  1. Письмо от 04.03.2025 № 5620-ОГ/04 о шлагбауме у МКД.

Для разрешения вопроса, в каком порядке он устанавливается, необходимо определить, кому принадлежит придомовая территория.

Участок – часть общедомового имущества. Тогда решение об установке шлагбаума принимается на ОСС согласно п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ – о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД. Кворум – не менее ⅔ от общего числа голосов собственников в доме.

Участок муниципальный. Установка шлагбаумов является правом уполномоченных органов МСУ. При этом, согласно п. 67 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, собственник не вправе распоряжаться этой землёй в той части, в которой должен быть сформирован участок под МКД.

Администрация может утвердить локальным актом порядок принятия решения о шлагбауме, например, через ОСС или по результатам опроса граждан. Они могут инициировать такую работу по обращению жителей МКД.

  1. Письмо от 31.03.2025 № 18412-ДН/04 о содержании проездов на территории многоквартирного дома.

Согласно пп. пп. «е, ж» п. 2 Правил № 491, в состав общего имущества включается поставленные на кадастровый учёт земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Такое имущество должно поддерживаться в надлежащем состоянии (пп. «в» п. 10 Правил № 491).

Его содержание включает в том числе уборку и санитарно-гигиеническую очистку участка, уход за элементами озеленения и благоустройства, текущий и капитальный ремонт объектов, подготовку к сезонной эксплуатации.

Поэтому, если стоянки, проезды, подъездные пути находятся на оформленном земельном участке МКД и используются для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, их содержание и ремонт – зона ответственности УО или ТСЖ.

О предоставлении коммунальных услуг и прямых договорах

  1. Письмо от 24.02.2025 № 10108-ДН/04 о предоставлении КУ собственникам машино-мест.

Минстрой РФ рассказал, относится ли к таким владельцам площадей в МКД требование п. 6 Правил № 354. Ведомство указало, что:

  • в п. 29 ст. 1 ГрК РФ дано понятие такой собственности – «предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определённая часть здания, совсем или частично ограниченная ограждающей конструкцией»;
  • п. п. 6, 7 Правил № 354 не распространяются на владельцев площадей в паркингах, и они не должны самостоятельно договариваться с РСО о поставке КУ;
  • обязанность заключать прямые договоры по нежилым помещениям относится только к коммерческой недвижимости, например, к магазинам;
  • собственники машино-мест получают коммунальные ресурсы для бытовых нужд, как и обычные жители МКД.

Прямые договоры с владельцами машино-мест в паркингах многоквартирных домов не заключаются. Исполнителями услуг могут являться УО, ТСЖ или кооператив.

  1. Письмо от 21.02.2025 № 9752-ДН/04 о расторжении договора между РСО и собственниками МКД.

Министерство напомнило, что УО или ТСЖ не являются стороной прямого договора и не вправе принимать решения по нему. Согласно ч. 7.1 ст. 157.2 ЖК РФ, его расторжение возможно через ОСС, если за это проголосуют все собственники в МКД.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ, для этого также необходимо согласие обеих сторон договора. Поэтому если РСО отказалась или проигнорировала инициативу жителей дома, то им нужно обратиться в суд.

Кто должен уведомить жителей МКД о переходе на прямой договор с РСО
Кто должен уведомить жителей МКД о переходе на прямой договор с РСО
4374
0

Об обязанности потребителей платить за ЖКУ и определении «пользователь жилым помещением»

  1. Письмо от 17.03.2025 № 6938-ОГ/00 об обязанности жителя МКД платить за ЖКУ.

В п. 4 Правил № 354 прописан перечень КУ: холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, отопление, обращение с ТКО. Пользователем жилого помещения признаётся его собственник, наниматель и члены их семей (ч. 1 ст. 30, ч. 2 ст. 31, ч. 1 ст. 60, ч. 1 ст. 61, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Такие лица также являются потребителями ЖКУ (п. 2 Правил № 354).

«Законом утверждён исчерпывающий перечень коммунальных услуг, определены понятия "коммунальная услуга" и "потребитель коммунальных услуг". При этом термин "пользователь коммунальной услуги" законом не определён и не подлежит применению», – отметил Минстрой РФ.

Согласноч. 1 ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании платёжных документов. Такой документ не является офертой: он содержит состав платежа за ЖКУ для конкретного потребителя на основании приборов учёта, исходя из площади его помещения и, или норматива.

Исполнители услуг вправе привлекать к выставлению счетов и сбору средств платёжных агентов (ч. 15 ст. 155 ЖК РФ, пп. «е» п. п. 32, 63 Правил № 354). Такие агенты указывают в документах специальные счета для приёма средств от потребителей ЖКУ. Если исполнитель работает без посредничества третьих лиц, тогда в платёжном документе указывается его расчётный счёт.

У вас есть полезное коллегам письмо Минстроя РФ? Присылайте на smi@roskvartal.ru: мы включим его в подборку.