Продолжаем отвечать на вопросы читателей портала о работе Совета МКД и его председателя. Читайте примеры решений, в которых суды разъяснили, сколько нужно голосов на ОСС, чтобы наделить председателя полномочиями подписать акт выполненных работ, и кто это делает, если СМКД не избран.
АВР подписывает председатель Совета МКД или уполномоченный ОСС собственник как заказчик работ
Кто должен подписывать акты по СиТР в многоквартирном доме, составленные УО?
Факт выполнения УО работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества оформляется актом приёмки. АВР составляются по утверждённой форме в соответствии с п. 9 Минимального перечня № 290: она установлена приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр. Документ подписывают:
- управляющая организация как исполнитель;
- представитель собственников, уполномоченный на такие действия общим собранием.
Со стороны владельцев помещений в МКД это может быть председатель Совета дома и другой собственник, которому жители предоставили такое право, проголосовав за это на ОСС. Данная позиция подтверждается выводами судов по делу № А46-18694/2023.
В одном из МКД владельцы помещений сменили управляющую организацию и потребовали от прежней передать новой компании собранные на СиТР, но неистраченные деньги. УО это сделала, однако, сумма была значительно меньше, чем рассчитали собственники на основе отчётности компании и актов выполненных работ.
Они обратились в суд, требуя вернуть им недостающую сумму и выплатить проценты за пользование их деньгами. Первая инстанция удовлетворила иск. Бывшая УО подала апелляционную жалобу, предоставив в том числе АВР, подтверждающие расходы компании. Но суд не принял эти документы, поскольку в акте не было подписи заказчика:
«Исходя из положений пп. 4 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, ст. 160, п. 1 ст. 182, ст. 185 ГК РФ, акт приёмки работ должен быть подписан управляющей организацией в лице исполнителя и председателем Совета многоквартирного дома либо уполномоченным ОСС собственником в лице заказчика (ст. 753 ГК РФ)».
Кто подписывает акты выполненных работ: разбор пяти ситуаций452904
Если в доме нет Совета МКД, акт вправе подписать любой из собственников помещений
Кто подписывает АВР, если нет Совета МКД или на ОСС никому не доверили такие полномочия?
Если в доме есть председатель Совета МКД, но собственники на общем собрании не наделили его полномочиями принимать работы и услуги по СиТР от управляющей организации, эксперты Ассоциации «Р1» рекомендуют УО всё равно подписывать АВР у него:
«Делать это нужно для случаев, если надзорный орган не вникает в нюансы и требует брать подпись у руководителя Совета МКД в любом случае. Сделайте в АВР отметку об отсутствии прав подписывать акт. Это поможет в суде, если по данному вопросу возникнут споры».
В случае когда Совет дома не избран, об этом также нужно написать в акте – и получить подписи двух-трёх собственников, даже если они не наделены ОСС соответствующим правом. Эту практику подтверждает, например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 29.05.2020 по делу № А81-7897/2019.
Управляющая организация оспаривала решение надзорного органа по привлечению к административной ответственности. Жители МКД считали, что УО неправомерно взимает с них плату за СиТР, а компания утверждала, что провела работы и оказала услуги, подтвердив довод актами. Но АВР не были подписаны, поэтому три инстанции не удовлетворили иск:
«При этом суды [...] обоснованно отклонили довод общества о невозможности представления актов приёмки выполненных работ [...] из-за отсутствия в спорном доме избранного председателя Совета МКД, уполномоченного их подписывать [...]. Подписать указанные акты правомочен любой из собственников».
Акты выполненных работ: как составить, подписать и внести в ГИС ЖКХ219668
Чтобы на ОСС утвердить право председателя Совета МКД подписать АВР, требуется квалифицированное большинство голосов
Сколько нужно голосов «за», чтобы наделить председателя Совета МКД правом подписывать АВР от управляющей организации?
До августа 2020 года проводить собрание по такому вопросу не требовалось: председатель мог утвердить акт просто в силу своего статуса. Но затем начал действовать Федеральный закон от 31.07.2020 № 277-ФЗ, которым в п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ прописали, что руководитель Совета МКД действует на основании:
- доверенностей, выданных ему собственниками;
- решения общего собрания, которое утвердило его полномочия.
Такое решение принимается на ОСС не менее 2/3 от всех голосов в доме (ч. 4.3 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При этом в судебной практике есть интересный пример:владельцы помещений провели ОСС и приняли решения по нескольким спорным вопросам, в том числе наделили правом подписывать АВР не только председателя, но и весь Совет МКД, состоявший из пяти человек.
УО попытался оспорить решение. Среди выводов судов есть позиция, что по вопросу подписи актов не нужно набирать ⅔ от всех голосов (определение Седьмого КСОЮ от 16.03.2022 по делу № 88-3794/2022):
Об изменениях в порядке размещения в ГИС ЖКХ актов выполненных работ106650
Больше о работе председателя Совета МКД и подписании АВР – в материалах портала
Остались вопросы по составлению актов выполненных работ? Посмотрите видео телеграм-эфира, который проводили эксперты Ассоциации «Р1» по данной теме:
Не знаете, как правильно провести ОСС, чтобы выбрать членов Совета МКД, председателя и наделить его полномочиями подписывать договоры и акты? Вам в помощь – наш материал об организации общих собраний и сервис «ОСС на 100%», в котором можно составить повестку дня и узнать необходимые кворумы по каждому вопросу.
Вы управляющая организация и не понимаете, как правильно составить и разместить в ГИС ЖКХ акты выполненных работ? Воспользуйтесь советами нашего эксперта-практика Маргариты Кобко или задайте вопросы на её бесплатном телеграм-эфире 15 апреля. Чтобы не пропустить, подпишитесь на канал РосКвартала и «ЖКХ События»: мы напомним об эфире.
Приглашаем инициаторов – УО, ТСЖ, кооперативы и собственников – на онлайн-семинар «ОСС на ГИС ЖКХ: как приручить дракона». Вместе с Маргаритой Кобко и Ниной Зянкиной разберём успешную практику компании, которая уже много раз проводила в МКД общие собрания с использованием системы.
