Вопрос статуса паркингов в составе МКД актуален с момента их появления. Собственники нередко спорят с УО о плате за ЖКУ и исполнителях этих услуг. Узнайте, распространяется ли на владельцев машино-мест требование Правил № 354 заключать прямые договоры с поставщиками ресурсов.

Собственники нежилых помещений обязаны заключать прямые договоры с РСО на оказание коммунальных услуг

Прямой договор – предоставление собственникам услуг РСО либо регоператора по обращению с ТКО без посредничества УО, ТСЖ или кооператива (ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ).

В 2018 году Федеральным законом от 03.04.2018 № 59-ФЗ в Жилищный кодекс России добавили ст. 157.2, где прописали правила заключения договоров с РСО. Но в силу ч. ч. 6.3, 7.1 ст. 155 ЖК РФ, возможность платить напрямую поставщикам ресурсов была у жителей и раньше. Но чаще они делали это через УО или ТСЖ, что вызывало сложности при взыскании долгов.

Отдельно законодатели прописали в НПА и правила заключения договоров на КУ с собственниками нежилых помещений в МКД. Согласно пп. 4 п. 3 ПП РФ от 26.12.2016 № 1498, такие собственники не могут выбрать схему «через УО или ТСЖ»: прямые договоры с РСО для них обязательны (абз. 3 п. 6 Правил № 354).

Может ли УО закрыть доступ к паркингу за неоплату его содержания
10783
0

Владельцы нежилых помещений в МКД обязаны заключать договоры с РСО, если это коммерческая недвижимость

В этом контексте встал вопрос о статусе паркинга и машино-мест, предусмотренных проектной документацией МКД. В абз. 12 п. 2 Правил № 354 сказано, что они относятся к нежилым помещениям:

Нежилое помещение – это собственность в многоквартирных домах, не являющаяся жильём и не входящая в состав общего имущества.

Относится ли требование п. 6 Правил № 354 к собственникам машино-мест в паркинге МКД, рассказал Минстрой РФ в письме от 24.02.2025 № 10108-ДН/04. Ведомство указало, что:

  • в ч. 6 ст. 15 ЖК РФ сказано, что МКД может включать принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и, или машино-места – значит, эти два понятия не тождественны;
  • в п. 29 ст. 1 ГрК РФ дано определение такой собственности – «предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определённая часть здания, совсем или частично ограниченная ограждающей конструкцией»;
  • п. п. 6, 7 Правил № 354 не распространяются на владельцев площадей в паркингах, и они не должны самостоятельно договариваться с РСО о поставке КУ;
  • прописанная в ПП РФ № 1498 обязанность заключать прямые договоры по нежилым помещениям относится только к коммерческой недвижимости, например, к магазинам;
  • собственники машино-мест получают коммунальные ресурсы для бытовых нужд, как и обычные жители МКД.

Таким образом, Минстрой РФ считает, что прямые договоры с владельцами машино-мест в паркингах многоквартирных домов не заключаются. Исполнителями услуг являются УО, ТСЖ или кооператив, управляющие данным домом.

Отвечает ли УО за машины на охраняемой парковке МКД
21599
0

Содержание и ремонт паркинга должны оплачивать владельцы машино-мест

Споры о паркинге не ограничиваются только вопросом заключения договоров на коммунальные услуги. Не установлен до конца и порядок определения размера платы за его содержание.

Поскольку паркинг в качестве нежилого помещения не входит в состав общего имущества, платить за его СиТР должны владельцы машино-мест, а размер взносов – определяться решением ОСС. Утверждённую собранием сумму вносят все собственники площадей в паркинге, вне зависимости от того, принимали ли они участие в собрании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, дело № А19-9105/2020).

Объём платы рассчитывается исходя из перечня работ по содержанию паркинга, который должна предоставить УО. Как правило, в него входит стоимость:

  • коммунальных услуг;
  • труда специалистов по поддержанию инженерных систем;
  • обслуживания территории паркинга, в том числе ремонта и уборки;
  • охраны мест общего пользования;
  • содержания ворот и системы видеонаблюдения.

Однако УО должна экономически обосновать утверждённый размер платы за обслуживание паркинга. Для этого ей нужно определить площадь, состав общего имущества владельцев машино-мест и перечень услуг, необходимых для содержания стоянки. Получившуюся сумму утверждает ОСС (решение Таганского районного суда от 12.10.2020 № 2-203/20, апелляционное определение от 20.04.2021 № 33- 16531/2021).

Кто и как устанавливает размер платы за содержание паркинга МКД
13762
1

Паркинг – «неотъемлемая конструктивная часть дома», поэтому за его СиТР и поставку ресурсов отвечает УО

Исходя из позиции Минстроя РФ и судебной практики:

  • Исполнителями ЖКУ, оказываемых собственникам машино-мест в паркингах МКД, являются УО, ТСЖ и кооперативы.
  • В отношении таких нежилых помещений не действует требование заключать прямые договоры с РСО, поскольку паркинг – некоммерческая площадь и является «неотъемлемой конструктивной частью дома».
  • Плату за его СиТР утверждает ОС, и её размер УО обязана чётко экономически обосновывать.
  • Расходы на содержание парковки должны ложиться только на владельцев машино-мест.

У вас есть интересные судебные решения или кейсы по содержанию паркингов в МКД? Присылайте их на smi@roskvartal.ru или оставьте в комментариях: обсудим.