Согласно Жилищному кодексу РФ, собственники на общем собрании выбирают Совет МКД и его председателя на два года, если иное не установлено ОСС ранее. Вместе с Ассоциацией «Р1» разбираемся, вправе ли избранные члены продолжать деятельность после истечения этого срока, а председатель – подписывать акты от УО.

Акты выполненных работ подписывают УО и представитель собственников – обычно председатель Совета МКД

Один из членов Ассоциации «Р1» рассказал, что жители дома в его управлении на общем собрании в 2021 году избрали Совет МКД и председателя, которого наделили полномочиями подписывать акты выполненных работ и оказанных услуг. С тех пор нового голосования по данным вопросам собственники не проводили.

УО спросила, вправе ли председатель до сих пор выполнять свои функции, в том числе ставить подпись на АВР от лица всех владельцев помещений в доме. Если же нет, то кто должен это делать.

Напомним, что, согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и проводить работы по надлежащему СиТР общего имущества. Факт их выполнения оформляется актом приёмки – АВР.

Форма акта выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлена приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр. Его подписывают:

  • Со стороны УО как исполнителя – руководитель с правом единоличной подписи или иное лицо по доверенности.
  • Представитель собственников, уполномоченный на такие действия общим собранием. Но нужно учитывать, что без доверенности или решения ОСС никто из собственников помещений не может подписать акт (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, Федеральный закон от 31.07.2020 № 277-ФЗ).
Когда председатель Совета МКД вправе подписать договор управления
11517
1

Совет МКД выбирается на ОСС на два года и действует до переизбрания

Совет многоквартирного дома – это выборный на ОСС орган, куда входят только собственники: арендаторы и наниматели не могут стать его членами. Он выполняет функции по контролю за содержанием и ремонтом общего имущества (ч. ч. 1, 5 ст. 161.1 ЖК РФ). Количество членов определяют владельцы помещений (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).

Он обязательно должен быть в доме, где больше четырёх квартир и не создано ТСН или ТСЖ, кооператив. Если сами собственники этого не делают, то инициировать собрание по данному вопросу должен орган местного самоуправления (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

Для принятия решения на ОСС необходимо простое большинство: 50% + 1 голос от количества голосов участников собрания. Наделить председателя или Совет дома дополнительными полномочиями по подписанию АВР можно только при согласии собственников, обладающих 2/3 от общего числа голосов в доме (ч. 4.3 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Совет МКД избирается раз в два года: иной срок можно установить на общем собрании (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). Если собственники его не переизбрали, то прежний состав продолжает работу в течение ещё двух лет. При ненадлежащем исполнении обязанностей Совет может быть переизбран досрочно.

Выдержка из ст. 161.1 ЖК РФ о деятельности Совета многоквартирного дома

Следовательно, если жители дома на ОСС не принимали решение о переизбрании членов, то они продолжают выполнять свои обязанности на основании ч. ч. 9, 10 ст. 161.1 ЖК РФ.

Какие ошибки при избрании и работе Совета МКД выделяют суды: обзор
7394
0

Если не было решения ОСС, по истечении двух лет Совет МКД и его председатель продолжают выполнять обязанности

Совет МКД возглавляет председатель, избранный из числа членов объединения (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ). Его полномочия перечислены в ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ, в том числе там указано право подписывать акты приёмки выполненных управляющей организаций работ.

При этом следует учесть, что в ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ в редакции № 277-ФЗ прописано, что председатель Совета МКД действует на основании либо доверенностей, выданных ему собственниками, либо решения ОСС, которое наделило его соответствующими полномочиями. В первом случае он представляет интересы только тех жителей, кто выдал ему доверенность, во втором – всех владельцев помещений в МКД.

Если председатель Совета дома получил эти полномочия и по истечении двух лет собственники не провели ОСС о переизбрании Совета и председателя, то ранее выбранный глава такого объединения продолжает выполнять свои обязанности. Это относится и к полномочиям по подписанию АВР согласно решению общего собрания.

Как Совету МКД работать с управляющей организацией и жителями дома
43906
0

УО следует подписывать АВР у председателя Совета МКД, даже если ОСС не делегировало ему такие полномочия

Если же жители дома решили изменить состав Совета МКД или его председателя, то при проведении общего собрания следует учитывать некоторые нюансы. О них ранее рассказывал юрист-практик Максим Балашов:

  • соблюдать порядок вопросов в повестке дня – председатель выбирается на ОСС после голосования о составе Совета дома;
  • выносить на собрание вопрос о переизбрании, если СМКД уже есть, – не о создании нового;
  • наделить председателя полномочиями принимать работы от УО.

Исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян советует подписывать акты у председателя даже в том случае, если он не наделён соответствующими полномочиями. Только в АВР нужно поставить отметку об этом, что поможет УО в суде, если по данному вопросу возникнут споры.

Случается, что в доме нет и не предвидится создание такого объединения собственников. Но УО всё равно требуется соблюдать процедуру подписания АВР. Об этом говорили Ирэн Парсамян и глава Экспертного совета Елена Шерешовец на одном из телеграм-эфиров. Они обсудили нюансы составления и подписания актов приёмки выполненных работ и оказанных услуг:

В случае отсутствия Совета дома эксперты рекомендуют УО пропустить поле с подписью такого собственника и сделать в акте отметку, что на дату составления документа председатель не выбран. Второй совет – собрать подписи двух-трёх владельцев помещений, но не в поле для председателя, а ниже.