В последние годы многие органы местного самоуправления после инвентаризации собственности передают жителям МКД помещения, отвечающие признакам общедомового имущества. Читайте, при каких условиях муниципалитет вправе принять такое решение.

В ЕГРН зарегистрировано право собственности частного лица или органа власти на помещение в МКД

Ситуация, когда подвал или чердак МКД оказываются в частной собственности, может доставить немало проблем управляющей организации, работающей с домом. Например, одно из ТСЖ в Краснодаре боролось за технический этаж с общедомовыми коммуникациями, который оказался в собственности у физлица. Он заложил чердак, и из-за просрочки по кредиту банк пытался продать помещение.

На проблему в 2018 году обратили внимание и депутаты Госдумы РФ: они предложили закрепить в НПА правило, что на такие вопросы не распространяется срок исковой давности. Во втором чтении законопроект № 752270-7 был отклонён.

Часто площади находятся в собственности органа МСУ. И в практике Верховного суда России есть несколько документов, тезисы из которых ложились в основу решений о передачи подвалов и чердаков от органов МСУ в состав общего имущества МКД:

  • В 2022 году, разбирая дело № А53-30478/2020, ВС РФ поддержал кассацию: подвалы из муниципальной собственности автоматически переходят в долевую – даже при отсутствии соответствующей записи в ЕГРН.
  • В решении от 26.09.2023 № АКПИ23-606 Верховный суд России разбирал иск с требованием передать подвал в состав общего имущества МКД. Инстанция подчеркнула, что многоквартирный дом может включать в себя не только МОП, но и принадлежащие отдельным собственникам площади (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ). Вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу требует исследования фактических обстоятельств в каждом отдельном случае.
Отвечает ли УО за не включённую в состав общего имущества бойлерную
Отвечает ли УО за не включённую в состав общего имущества бойлерную
18382
5

В помещении расположены внутридомовые инженерные системы МКД

В конце 2024 года ВС РФ, рассматривая спор органа МСУ в Саратовской области и Росреестра, вернулся к вопросу о правилах передачи муниципального имущества в состав общедомового.

Городская администрация вместе с представителями УО провела обследование подвала в МКД, который принадлежал органу местного самоуправления. Они установили и зафиксировали в акте, что в помещении расположены внутридомовые инженерные системы ХВС, теплоснабжения, водоотведения.

Тогда орган МСУ своим постановлением исключил подвал из состава муниципальной собственности: он отвечал признакам общедомового имущества – и обратился с заявлением в Росреестр. Администрация просила зарегистрировать прекращение права на помещение.

Но ведомство отказалось это сделать, считая, что у органа МСУ нет оснований для таких требований. Тогда муниципалитет обратился в суд, ведь, согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, инженерное оборудование и подвал входят в состав общего имущества МКД (дело № А57-2873/2023).

Орган МСУ локальным актом исключил помещение из перечня муниципального имущества

Суд первой инстанции встал на сторону Росреестра и отказал муниципалитету в удовлетворении требований. Он указал, что основания для госрегистрации прав перечислены в ч. 2 ст. 14 № 218-ФЗ. Орган МСУ не представил их, а также доказательств отказа от права муниципальной собственности на подвал (ст. ст. 235, 236 ГК РФ).

«Требования заявителя направлены на определение законного правообладателя помещения и по своей правовой природе являются спором о праве, подлежащем рассмотрению в рамках искового производства», – отметил судья.

Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме
Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме
41673
0

Помещение отвечает признакам общего имущества собственников в МКД

Апелляция посчитала, что Росреестр не имел оснований для отказа:

  • Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, владельцам помещений принадлежит на праве долевой собственности общее имущество в МКД.
  • В соответствии с п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, определением КС РФ от 19.05.2009 № 489-О-О, к такому имуществу относятся, в том числе места, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.
  • В п. п. 3–5 постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности принадлежит владельцам помещений в МКД в силу закона, вне зависимости от записи в ЕГРН. При этом такое право не требует государственной регистрации.

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нём инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения – возможности его использования обособленно.

Орган МСУ представил доказательства, что в там расположены внутридомовые коммуникации, как самостоятельное помещение подвал не проектировался и не использовался. Суд установил, что он относится к общему имуществу в силу закона.

«В данном случае наблюдается нарушение принципов достоверности государственного реестра прав и интересов публично-правового образования, а также собственников иных помещений, расположенных в здании», – отметил суд апелляционной инстанции и удовлетворил требования органа МСУ. Кассация его поддержала.

Может ли комната консьержа в МКД принадлежать застройщику-банкроту
Может ли комната консьержа в МКД принадлежать застройщику-банкроту
3624
0

Собственники на ОСС согласились принять помещение в состав общего имущества

Росреестр подал жалобу в Верховный суд РФ, считая, что судебные решения затронули права жителей МКД – им навязывают содержание нового имущества. Уменьшение и увеличение объём такого имущества требует решения ОСС.

ВС России принял жалобу к рассмотрению и согласился, что из-за одностороннего отказа органа МСУ от подвала и передачи его в общедолевую собственность без решения этого вопроса жителями МКД возникает коллизия между порядком регистрации прав и положениями НПА об общем имуществе.

В № 218-ФЗ нет положений, которые бы могли урегулировать данный конфликт интересов, если орган МСУ отказывается от права собственности на объект, считая его общим имуществом МКД.

«Регистрация прекращения права на помещение по этому мотиву [...] влияет на права и обязанности собственников в доме, которые определяют состав ОИ и несут бремя его содержания», – отметил ВС РФ.

Это спор о праве на имущество: орган МСУ выбрал неправильный способ защиты, поэтому ВС РФ оставил в силе отказ первой инстанции в удовлетворении требований муниципалитета. Также суд указал, что при новом рассмотрении этого спора необходимо привлечь к участию жителей дома и вместе с ними определить условия перехода прав собственности на подвал (определение ВС РФ от 03.12.2024 № 306-ЭС24-7025).

Суд определил помещение как часть общего имущества собственников в МКД и условия его передачи

Новое решение ВС РФ меняет ситуацию с безвозмездной передачей подвалов и чердаков, технических этажей из муниципальной в общедолевую собственности МКД. Ранее городские администрации делали это в одностороннем порядке. Например, в 2019 году власти Санкт-Петербурга признали 675 подвалов, чердаков, колясочных и дворницких частью общедомового имущества разных МКД.

Но, согласно мнению Верховного суда России от декабря 2024 года, на такие действия органы МСУ обязаны получить согласие ОСС. Так поступали в некоторых городах и ранее: в 2018 году администрация Орла передавала в собственность жителям МКД муниципальные подвалы после проведения собраний.

Таким образом, помещения дома, отвечающие признакам общего имущества, в силу закона являются его частью, но, как указал ВС РФ, включить их в состав такого имущества без решения ОСС нельзя. Если жители дома отказываются это сделать, то орган МСУ должен инициировать судебный спор о праве на имущество.