В помощь в работе УО с жителями домов разбираемся в вопросах перепланировок: какими нормативно-правовыми актами они регулируются, как правильно согласовать такие изменения и зачем управляющие организации и ТСЖ знать правила этих работ.

Что такое перепланировка и какими НПА установлены требования к ней

Определение перепланировки дано в ст. 25 ЖК РФ. Говоря простыми словами, это ремонт, при котором изменяется любой элемент, отмечающийся на плане бюро технической инвентаризации (БТИ). Если собственник изменил расположение любой стены или переставил ванную, то это уже перепланировка.

Пример плана БТИ на квартиру в МКД. На нём отмечены планировка, а также сантехнические приборы: ванна, душ, унитаз, раковина, плита и другие элементы. На плане не отмечаются посудомоечная машина, стиральная, духовка и холодильник – бытовые приборы. Их перестановка не относится к перепланировке

Процесс и правила перепланировки регулируются несколькими нормативно-правовыми актами: Жилищным кодексом РФ, СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», локальными актами, например, постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508.

Почему УО не отвечает за самовольное переустройство помещений в МКД
Почему УО не отвечает за самовольное переустройство помещений в МКД
37651
3

Какие изменения в данной сфере произошли в 2023 году

В 2023 году законодатели внесли в НПА изменения о согласовании перепланировок квартир:

  1. До 1 марта 2023 года в соответствии с п. 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10 было запрещено делать выход из санузла в жилые комнаты и кухни, только в коридор.

Теперь этот СанПиН отменили: выход из туалета, то есть из помещения, оборудованного унитазом, может быть осуществлён в любое место в квартире.

  1. До 2023 года, в соответствии с п. 4.11 «Технического требования и правил проектирования, устройства, приёмки, эксплуатации и ремонта (в развитие СНиП 2.03.13-88 “Полы”)», уровень пола в ванных комнатах и санузлах должен был быть на 15-20 мм ниже пола соседних помещений, или между помещениями должен был монтироваться порожек такой же высоты.

С 2023 года Госжилинспекция, ссылаясь на приложение «Б» к СП 137.13330.2012, разрешила делать полы санузлов и соседних помещений вровень, если предусмотреть:

  • гидроизоляцию пола по всей квартире;
  • установку в санузлах автоматических систем защиты от протечек, соответствующих требованиям п. 24.4 СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий».
Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией
Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией
34725
5

Как проходит согласование перепланировок в МКД

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, любая перепланировка требует проведения согласования, то есть получения разрешения на ремонт. При этом процесс можно разделить на несколько этапов.

Собрать документы, которые необходимо приложить к заявлению. Например, в Москве, согласно п. 2.5.1.1 прил. 2 к постановлению № 508, это выписка из ЕГРН и технический паспорт из БТИ.

Подготовить проект – заказать его нужно в соответствующей саморегулируемой организации с допуском, который прикладывается к проекту и техническому заключению. Его действие проверит ГЖИ при рассмотрении заявления.

Направить документы – подать их в согласующий орган, в том числе онлайн. Например, в столице это можно сделать через портал mos.ru.

Получить разрешение на ремонт – срок рассмотрения заявления зависит от региона и города. Так, в Москве это 20 рабочих дней. Электронная копия такого разрешения появится в личном кабинете на mos.ru, а бумажную версию можно получить в МФЦ.

Выполнить ремонт согласно проекту, который утвердил согласующий орган.

До 26 декабря 2022 года в случае отклонений от согласованной проектной документации нужно было её корректировать и снова получать разрешение. Сейчас, если отклонения не затронули мокрые зоны – санузлы, кухни, ванную – и несущие конструкции, пересогласование в Москве не нужно (п. 2.5.4 прил. 2 к постановлению № 508). Достаточно при приёмке ремонта предоставить инспектору эскиз планировки квартиры с отметкой отклонений.

Организовать приёмку – пригласить инспектора согласующего органа и техника БТИ, который зафиксирует изменения на плане квартиры.

Является ли замена радиаторов самовольным переустройством квартиры
Является ли замена радиаторов самовольным переустройством квартиры
56409
3

Какие последствия ждут собственников за проведение несогласованной перепланировки или с нарушениями

К изменениям в НПА о перепланировках можно также отнести и появление постановления Правительства Москвы от 07.04.2023 № 549-ПП, которым до 31 декабря 2023 года отменило штрафы за незаконные перепланировки квартир и нежилых помещений. Однако сами штрафы во всех регионах России всегда были небольшими: от 2 тысяч до 2,5 тысяч рублей для физических лиц и от 40 тысяч до 50 тысяч рублей – для юрлиц (ст. 7.21 КоАП РФ).

80% самостоятельных перепланировок собственники квартир по незнанию норм НПА выполняют с нарушениями. Поэтому лучше перед выполнением работ проконсультироваться со специалистами в этой области, чтобы оценить риски.

Если перепланировка выполнена с нарушением какой-либо строительной, санитарно-гигиенической или правовой нормы, то по ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, надзорные органы или суд потребуют, чтобы собственник вернул помещение в исходное состояние – в соответствии с планом БТИ. Если этого не сделать, то, согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, квартира может быть выставлена на продажу с аукциона.

Что должна знать управляющая организация о перепланировке

Управляющие организации и ТСЖ в своей работе сталкиваются с перепланировками и их последствиями, в том числе при несогласованном ремонте. Чтобы правильно реагировать на такие ситуации и не допускать со своей стороны нарушений, им следует помнить:

  • УО не вправе выдавать разрешения на перепланировки квартиры или нежилого помещения или требовать от собственника квартиры или нежилого помещения устранения незаконной перепланировки.

В ч .1 ст. 26 ЖК РФ указано, что данные функции возложены только на органы местного самоуправления и, или на надзорные органы. При этом управляющие организации вправе обратиться в ГЖИ для проверки той или иной квартиры на наличие несогласованной перепланировки.

  • Исходя из п. п. 10, 13 разд. II Правил № 491, УО обязаны проводить осмотры общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать поддержание архитектурного облика МКД в соответствии с проектной документацией и доступность пользования помещениями общего пользования.

Если собственник при перепланировке изменил фасад или установил дверь на общедомовой площадке без согласования, то УО должна сообщить об этом в орган, отвечающий за согласование таких работ в данном городе или регионе.

Например, в Москве после попадания дрона в жилое здание инспекторы Госпожнадзора проверили лифтовые и лестничные холлы МКД. Они обнаружили тамбурные двери, препятствующие путям эвакуации и создающие помещения без систем пожарных извещателей и дымоудаления. Ответственность за такие нарушения возложили на управляющую организацию:

Из предписания органа Госпожнадзора после проверки МКД в Москве

  • Если работы по перепланировке связаны с использованием части общего имущества в многоквартирном доме, для получения разрешения на работы собственник должен представить в согласующий орган соответствующее решение ОСС. На приёмке работ при этом должен присутствовать представитель УО или ТСЖ (п. 3.3.3.2.7.1 прил. 2 к постановлению № 508).

Если УО в ходе осмотра дома выявила признаки такой перепланировки, то, согласно п. 13 Правил 491, вправе потребовать от собственника предоставить разрешение на проведение этих работ.

Подробнее о перепланировках и их согласовании вы сможете узнать на Итоговой конференции Ассоциации «Р1», среди участников которой буду и я. Полная программа мероприятия – в разделе «События». Встречаемся 14-15 декабря в Москве.