Согласно Правилам № 170, УО должна закрывать технические помещения и выходы на крышу МКД и при этом указывать, где можно взять ключи. На примере судебного дела разбираемся, когда компания вправе запереть дверь в колясочную дома и обязана ли она раздать жителям дубликаты ключей от неё.

На ОСС жители могут принять решение о закрытии колясочной на ключ

В Калининградской области жители несколько лет свободно использовали колясочную в холле на первом этаже МКД и хранили там коляски, велосипеды и дорогие самокаты. Чтобы они не пропали, на ОСС собственники решили запереть помещение. УО исполнила это решение. Ключ от помещения хранился в офисе компании, а жители, которые держали вещи в колясочной, за свои деньги сделали дубликаты.

Один из собственников ключ не сделал и не смог попасть в помещение. Он обратился в управляющую организацию, и та предложила в установленное время открыть для него колясочную или под подпись дать ему ключ для изготовления дубликата.

Но мужчина посчитал, что компания должна предоставить ему готовый ключ, и подал иск в суд. Он сослался на ст. ст 209, 304 ГК РФ, на ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и на постановление Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22. 

По его мнению, УО, закрыв помещение и не дав ему ключи, ущемила его права в пользовании общедомовым имуществом, прописанные в ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, и причинила моральный вред (решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 11.09.2020 по делу № 2-359/2020).

Вправе ли ТСН закрыть собственнику доступ в общедомовое помещение
3894
3

УО обязана исполнять решения ОСС в отношении общего имущества

Управляющая организация иск не признала, так как вопросы распоряжения общим имуществом относятся к компетенции ОСС. На повестку собрания не был вынесен вопрос о включении стоимости изготовления ключа в размер платы за содержание жилья. УО напомнила, что предлагала истцу открыть колясочную или взять ключ, но он не явился.

Компания также подчеркнула, что, согласно п. 4.1.14 Правил №170, у неё хранятся ключи от всех технических помещений МКД. Однако она не может открыть свободный доступ в колясочную, так как собственники проголосовали против этого. В суде это подтвердил один из участников ОСС.

Истец возражал против доводов УО и свидетеля, считая, что:

  • колясочная не является помещением, которое запирается в обязательном порядке;
  • у всех жителей должен быть свободный доступ в общие помещения МКД;
  • управляющая организация не представила доказательств отсутствия вины в нарушении его прав.
Должна ли УО исполнять решения из неверно оформленного протокола ОСС
24495
8

УО не обязана безвозмездно изготавливать для жителей дубликаты ключей от общих помещений МКД

Суд первой инстанции отметил:

  • Совет МКД подтвердил, что собственники, пользующиеся колясочной, сами сделали себе ключи;
  • согласно Минимальному перечню № 290, в обязанности УО не входит изготовление дубликатов ключей;
  • исходя из ст. 45 ЖК РФ, истец вправе инициировать новое собрание, чтобы вынести на повестку вопрос о свободном доступе в колясочную или изготовлении дубликатов ключей от неё.

Суд не нашёл доказательств ущемления интересов истца. УО не мешала жителю пользоваться колясочной. По ст. 39 ЖК РФ обязать управляющую организацию делать дубликат ключа за свой счёт нельзя. Требования мужчины суд признал необоснованными и отклонил иск.

Житель с этим не согласился и подал жалобы в апелляционный и кассационный суды, но они оставили решение первой инстанции без изменений (апелляционное определение от 17.08.2021 по делу № 33-3800/2021, определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 08.02.2023 по делу № 88-143/2023).

Передача жителям МКД ключей от подвала: проблемы и судебная практика
23380
33

Коротко о главном

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме.

  • При этом пользование общедомовым имуществом может происходить только с согласия самих собственников.
  • Согласованный собственниками порядок доступа к общему имуществу не должен нарушать права и интересы собственников, нанимателей помещений и публичные интересы.

Если владельцы помещений на ОСС приняли решение и утвердили особый порядок пользования одним из общих помещений, то управляющая организация обязана исполнять такое решение, если оно не оспорено в суде (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

В рассмотренном деле решение собственников закрыть дверь в колясочную оспорено не было, и УО исполнила его. При этом вопрос с ключами она решила по аналогии с п. п. 4.1.14 Правил № 170.

Рассмотренный спор позволяет сделать несколько выводов:

  • если УО по решению общего собрания запирает общие помещения, то она обязана по запросу жителей открывать их или предоставлять ключ под подпись;
  • собственники изготавливают дубликаты ключей за свой счёт либо утверждают источники финансирования таких работ на ОСС.

Таким образом, УО не обязана оплачивать изготовление ключей от помещений общего пользования для собственников, если такая обязанность не прописана в НПА и жители на ОСС не утвердили источники финансирования этих работ.