Управляющие организации и товарищества для получения прибыли могут оказывать собственникам помещений дополнительные услуги. Читайте, какие действия должна предпринять УО, чтобы делать это на законных основаниях и какой перечень вопросов нужно вынести на ОСС.

Отделить обязательные услуги по содержанию МКД от дополнительных

Услуги, которые оказывают УО, бывают обязательными и дополнительными. Минимальный перечень обязательных работ и услуг прописан в ПП РФ от 03.04.2013 № 290. Собственники утверждают на ОСС такой перечень как часть договора управления, а также размер платы за работу управляющей организации (ст. 162, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Деятельность УО, указанную в минимальном перечне услуг, можно разделить на несколько групп:

  1. Информационная работа.
  2. Взаимодействие с собственниками помещений по содержанию и ремонту многоквартирного дома.
  3. Аварийно-диспетчерская служба.
  4. Поддержание пожарной системы, дымоходов и вентиляции в рабочем состоянии.
  5. Содержание конструктивных элементов МКД, мусоропроводов и придомовой территории.
  6. Предоставление коммунальных услуг и содержание и техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем и газового оборудования.
  7. Соблюдение норм пожарной безопасности.
  8. Иные работы по управлению и содержанию МКД.

Дополнительными являются те работы, которые не входят в Минимальный перечень № 290 и не внесены в договор управления.

Об обязательных для УО работах по содержанию общего имущества дома
Об обязательных для УО работах по содержанию общего имущества дома
288936
6

Добавить в перечень дополнительных услуг те, которые готова предоставлять УО и интересны жителям

Цель деятельности управляющей организации заключается в получении прибыли, а ТСЖ всегда нужны дополнительные средства, например, на ремонт дома. Для этого они могут предложить собственникам помещений дополнительные услуги, например:

  • установку и обслуживание камер видеонаблюдения, домофонов;
  • работу охраны и консьержей;
  • монтаж сигнализаций, ограждений, шлагбаумов, ворот;
  • страхование жилья;
  • изготовление ключей и пропусков;
  • помощь в продаже и аренде квартиры.

Некоторые УО зарабатывают:

При этом важно помнить, что УО запрещено навязывать свои допуслуги (ст. 421 ГК РФ). Оказывать их можно только индивидуально, по договору с собственником, или всем жителям дома, но только по решению ОСС. Если на общем собрании утвердили, например, установку камер видеонаблюдения, тогда все владельцы помещений в МКД обязаны платить за их монтаж и обслуживание (ч. 2 ст. 44, ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Дополнительные услуги УО и условия их предоставления жителям дома
Дополнительные услуги УО и условия их предоставления жителям дома
18043
0

Прописать в смете название и стоимость дополнительной услуги и утвердить её на ОСС

В судебной практике инстанции часто дают УО рекомендации, какие требования нужно соблюсти, чтобы правомерно взимать плату за дополнительные услуги. Например, в деле № А70-2033/2022 Госжилинспекция Тюменской области обнаружила, что ТСН выставляла в квитанциях плату:

  • за охрану, обслуживание ворот и домофона;
  • на компенсацию затрат по уплате государственной пошлины, налогов, штрафов;
  • за вывоз снега и эксплуатационные расходы газовой котельной.

При этом, как считал орган ГЖН, они не были утверждены на общем собрании собственников. Ведомство выдало товариществу предписание с требованием произвести перерасчёт платы.

ТСН с данным решением не согласилось и направило иск в суд. Первая инстанция встала на сторону товарищества, так как на внеочередном ОСС собственники утвердили хозяйственно-финансовую смету, а в ней были указаны спорные расходы. Апелляционный суд отменил решение коллег, так как:

  1. В отчёте по управлению МКД отсутствовала информация о потраченных деньгах, которые перечисляли собственники.
  2. В квитанции не было данных о том, за что платили собственники, что свидетельствовало о неправомерности платёжного документа.

Нарушением являлось и то, что ТСН не представило доказательств, что участники ОСС ознакомились со сметой и указанными в ней дополнительными услугами.

Утверждаем размер платы за жилое помещение и дополнительные услуги
Утверждаем размер платы за жилое помещение и дополнительные услуги
26913
1

Выбрать лицо, которое от имени всех собственников будет заключать договоры на дополнительные услуги

Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец на примере практики Верховного суда РФ рассказала, как правильно утвердить на ОСС оказание дополнительных услуг жителям МКД.

Житель одного из многоквартирных домов подал иск в суд к управляющей организации. В квитанцию по оплате ЖКУ была включена графа с дополнительной услугой «дежурный», хотя её условия и стоимость собственники на ОСС не утверждали (определение ВС РФ от 06.11.2018 № 5-КГ18-178).

Истец считал, что данную графу необходимо исключить из квитанции и произвести перерасчёт платы за содержание жилых помещений. По его мнению, основания для взимания денег за консьержа отсутствовали и УО незаконно получила 52 тысячи рублей:

  • в одном из подъездов МКД данная услуга не оказывалась;
  • в договоре с охранной организацией, которая выполняла работы, обязательства по оплате её деятельности отсутствовали.

Районный и апелляционный суды иск не удовлетворили, но кассационная инстанция с этим решением не согласилась:

«Верховный суд посчитал неправомерным взимание платы за услугу консьержей и направил дело на новое рассмотрение, поскольку собрание должно также утвердить необходимые для оказания услуги условия их выполнения и лицо, которое уполномочено от имени жильцов заключать договор. Такие сведения в решении отсутствовали. УО не имела полномочий заключать договоры», – прокомментировала судебное дело Елена Шерешовец в своём Телеграм-канале.

Об услугах консьержа и его функционале в многоквартирном доме
Об услугах консьержа и его функционале в многоквартирном доме
247392
26

На заметку управляющим организациям

«В 90% случаев все считают, что достаточно утвердить дополнительную услугу и её стоимость, во всяком случае, по моей практике», – отметила эксперт. Но, как показала позиция ВС РФ из определения от 06.11.2018 № 5-КГ18-178, этого недостаточно, и такое решение ОСС можно оспорить.

Верховный суд России указал, что для взимания платы за дополнительные услуги управляющая организация должна:

  • составить смету, указать в ней названия услуг и детализировать стоимость каждой из них;
  • утвердить на ОСС состав работ, их периодичность и цену;
  • в повестку дня такого собрания включить вопрос о наделении одного из собственников полномочиями заключать договоры на конкретные дополнительные услуги от всех владельцев помещений.