Собрали в статье рекомендации юристов, органов Госжилнадзора и судебную практику по вопросу, как управляющей организации получить доступ в квартиру для устранения аварий на общедомовых сетях. Узнайте алгоритм действий и доводы для обращения в суд.

Собственники обязаны незамедлительно пускать в квартиру ремонтную бригаду для ликвидации аварий

ГЖИ Ставрополья на сайте рассказала о случае в одном из многоквартирных домов в регионе. В выходные дни в сетях водоотведения дома образовался засор, и специалисты УО пытались получить доступ к стояку через нежилое помещение. Но собственник не пустил рабочих, и МКД более суток оставался без канализации. ГЖИ и УО только на второй день удалось добиться доступа к трубам.

Орган Госжилнадзора напомнил жителям МКД, что:

  • если на общедомовых инженерных сетях произошла авария, собственники должны незамедлительно предоставить УО доступ к общедомовому имуществу.
  • при плановом ремонте владелец обязан пустить рабочих в помещение после письменного уведомления;
  • для профилактического осмотра представители УО вправе согласовать время допуска в квартиру, но не чаще 1 раза в 3 месяца.

Отказ в доступе может привести к судебному разбирательству, компенсации затрат по оплате госпошлины и оплате последствий аварии, возникших по вине собственника, не пустившего в квартиру или офис аварийную бригаду.

Должна ли УО платить за отключение дома от теплосети при аварии
17955
0

При отсутствии соседей жители дома могут на долгое время остаться без коммунальных услуг из-за аварии

Требовать доступ в помещение собственника для локализации и устранения аварий и проведения ремонтных работ на общедомовых инженерных системах – одно из прав сотрудников аварийно-диспетчерской службы УО. Это необходимо, если нет другого способа ликвидировать аварию.

В такой ситуации диспетчер АДС обязан проинформировать собственника о причинах, из-за которой аварийной бригаде нужно попасть в помещение, и согласовать с ним дату и время визита. Сотрудник диспетчерской передаёт владельцу фамилию, имя и отчество работников, которые приедут для ремонта.

Но право требовать не всегда автоматически значит получить разрешение войти в квартиру. Собственник может отсутствовать не только в своём помещении, но и в городе или стране.

О такой ситуации рассказал один из членов Ассоциации «Р1». В доме, которым управляла УО, произошёл прорыв на внутридомовых сетях горячего водоснабжения. Аварийная бригада отключила воду в МКД. Ремонт необходимо было провести на трубах в квартире, и УО не смогла найти собственников.

Неприкосновенность жилища можно преодолеть с помощью полиции при угрозе жизни людей или через суд

Юристы Ассоциации «Р1» отметили, что процедура получения доступа в квартиру при аварии сложна из-за конституционного права каждого гражданина РФ на неприкосновенность его жилища (ст. 25 Конституции РФ). Это право может отменить только суд (ст. 3 ЖК РФ). В ином случае проникновение в квартиру вопреки воле собственника квалифицируется как уголовное преступление по ст. 139 УК РФ.

Если из-за непроведения ремонта произойдёт новая авария, причинение ущерба общему имуществу или имуществу жителей дома, то УО в суде нужно будет доказать, что она сделала всё возможное, чтобы выполнить свои обязанности по надлежащему содержанию дома. Поэтому УО нужно оформить следующие документы:

  1. Зафиксировать причину, по которой АДС потребовался доступ в квартиру
  2. Уведомить собственника помещения, доступ в которое необходим, об этих причинах и дате визита сотрудников АДС. Направить уведомление любым способом, который обеспечит быструю доставку и при этом позволит зафиксировать факт отправки такой информации.
  3. Составить акт о недопуске сотрудников в помещение, если собственник не отреагировал на уведомление или отказался впустить бригаду в квартиру (письмо Минстроя РФ от 16.01.2019 № 794-АО/06). Один экземпляр такого документа обязательно вручить владельцу помещения или же отправить по почте с уведомлением.

При этом можно попытаться убедить участкового в необходимости вскрыть квартиру на основании ст. 15 Федерального закона от 07.02.2011 № 3-ФЗ – для спасения жизни людей или их имущества, обеспечения безопасности граждан.

«Аварийная ситуация и отсутствие горячей воды на протяжении долгого времени потенциально влекут угрозу жизни и здоровья других собственников, поэтому, возможно, у УО получится убедить участкового обеспечить допуск», – отметили юристы Ассоциации «Р1». – «Но следует учитывать, что участковый на законных основаниях может и отказать, ссылаясь на неприкосновенность жилища».

Какие важные права есть у аварийно-диспетчерской службы УО
13033
0

При авариях на сетях в МКД суды встают на сторону УО и требуют у собственников пустить рабочих в квартиру

Если в досудебном порядке УО не удалось получить доступ в помещение для ликвидации аварии, ей необходимо подать исковое заявление об обязании предоставить доступ в помещение к собственнику. Отсутствие собственника в суде не является препятствием для решения по иску. Такие дела рассматриваются быстро – около 10 дней.

После вынесения решения компании необходимо с исполнительным листом обратиться в службу судебных приставов. Приставы обязаны обеспечить доступ в помещение.

В судебной практике есть примеры таких дел с положительным для УО исходом:

Мы также писали о подобных случаях на портале:

УО может получить доступ в квартиру не только при авариях, но и при других ситуациях на общем имуществе

Рассмотрим ещё один пример из судебной практики, когда УО добилась доступа в квартиру собственника – определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25.01.2022 по делу № 88-1921/2022. В компанию обратился житель дома: в его квартире уже 10 лет не было холодной и горячей воды.

УО проверила квартиру заявителя и установила, что трубы выходят из стены смежного помещения. Тогда компания осмотрела соседнюю квартиру и установила, что на смежных с соседями трубах установлены металлические заглушки. При перекрытии кранов подача воды в кухню и ванную заявительницы прекращалась.

УО отметила, что такие заглушки нужно демонтировать: они позволяют перекрывать воду соседям и при этом безучётно потреблять ресурсы. Но собственники не позволили представителям управляющей организации это сделать, не пустив рабочих в квартиру.

Компания подала иск в суд, чтобы обязать владельцев квартиры с заглушками на трубах впустить работников УО для демонтажа кранов и сварки. Суды трёх инстанций сделали выводы, что:

  • установленные запорные устройства не позволяют жителям соседней квартиры беспрепятственно получать коммунальные услуги;
  • демонтаж запорных устройств не является переустройством и не приведет к изменению объёма общедомового имущества, не нарушит функционирование системы водоснабжения.

Суды обязали владельцев квартиры впустить сотрудников УО для демонтажа заглушек, и собственники не смогли обжаловать это решение.

Как УО получить доступ к стоякам водоснабжения в квартире
10841
6

На заметку

Если УО или ТСЖ попали в ситуацию, когда им необходимо попасть в квартиру для устранения аварий, ей следует:

  1. Зафиксировать причину, почему нужен допуск в квартиру.
  2. Уведомить владельца помещения о необходимости попасть в помещение.
  3. В случае отказа – пригласить участкового для оформления акта недопуска.
  4. Обратиться в суд с требованием обеспечить УО доступ в квартиру для ликвидации аварии.
  5. Направить исполнительный лист приставам.

Есть ли в вашей практике положительные кейсы получения допуска в квартиру собственника? Поделитесь практикой в комментариях.