Через семь лет после сдачи дома в эксплуатацию на стенах в квартирах стали появляться трещины. Жители заказали экспертизу, которая показала, что виной всему ошибки в проектной документации. Суд признал ответственным за нарушение застройщика, но тот оспорил это решение. Рассказываем, что из этого получилось.
Как УО работать с застройщиком для устранения брака в новостройке91701
Из-за ошибок в проектной документации в квартирах появились трещины
Проектная организация разработала техническую документацию на фундамент жилого дома для крупной строительной компании. Стороны заключили договор, и компания использовала документацию для строительства многоэтажного дома. Другой проектировщик изготовил для неё дополнительные документы на базе этого проекта.
Через семь лет после введения дома в эксплуатацию в квартирах на стенах стали появляться трещины. Одна из жительниц дома неоднократно обращалась за помощью к застройщику, ссылалась на акты осмотра помещения. Акты показывали, что на потолке в санузле и комнате были следы намокания, повреждена штукатурка, имелись трещины в устройстве полотна покрытия кровли.
Реакции от застройщика не последовало, поэтому жительница обратилась в стороннюю компанию за экспертизой. В результате эксперт сделал вывод, что выявленные строительные дефекты стали следствием нарушения требований нормативных документов при возведении этих конструкций во время строительства. Во время эксплуатации помещения такие дефекты появиться не могли.
Также исследование показало, что ошибки критичны: из-за нарушения тепловой защиты здания они влияют на безопасность и здоровье людей, живущих в доме.
После экспертизы жительница дома обратилась в суд с иском к застройщику (решение Рудничного районного суда г. Кемерово от 06.02.2018 № 2-2/2019). В иске она потребовала взыскать с застройщика рыночную стоимость жилья, неустойку, компенсацию морального вреда и штраф на основании закона «О защите прав потребителей».
Районный суд: ответственность несёт застройщик, потому что вовремя не сказал подрядчику о нарушениях
Районный суд указал, что в силу ст. 748 ГК РФ заказчик вправе контролировать ход и качество работ, соблюдение графика, качество предоставленных подрядчиком материалов и правильность их использования. Если заказчик обнаружит нарушения, которые могут ухудшить качество работ, он обязан сразу же сказать об этом подрядчику.
Если заказчик не заявит о нарушениях, то потеряет право в будущем ссылаться на обнаруженные недостатки. Что касается подрядчика, то он должен выполнять указания заказчика, полученные в ходе строительства, если они не противоречат условиям договора строительного подряда.
Если подрядчик некачественно выполнил работы, он не может сослаться на то, что это заказчик его плохо проконтролировал. Это не касается случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом.
Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции и капитального ремонта объекта (ст. 53 ГрК РФ). Проводит его застройщик для того, чтобы проверить соответствие выполняемых работ проектной документации, технических регламентов, градостроительного плана земельного участка.
Организация и индивидуальный предприниматель, которые производят товары для реализации потребителям, считается изготовителем (абз. 4 преамбулы Закона РФ «О защите прав потребителей»). В этом смысле застройщик является изготовителем, поэтому должен отвечать за качество работ и за нарушение прав потребителей (п. 1 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
Суд организовал судебную строительно-техническую экспертизу, которая пришла к заключению, что в строительной документации были существенные ошибки и нарушения норм проектирования. Они и стали причиной дефектов. Застройщик не заявил о них проектировщикам на этапе строительства.
Исходя из этого, а также потому, что истица заявила о претензиях в рамках гарантийного срока, районный суд частично удовлетворил её требования: снизил размер неустойки и штрафа и взыскал с застройщика более 9 млн руб. Эти деньги застройщик решил отсудить у проектировщиков.
Вправе ли застройщик заключать прямые договоры в новостройках150580
Апелляция и кассация: виноват застройщик, потом что не доказал солидарную ответственность подрядчиков
В период рассмотрения спора проектная организация прекратила свою деятельность. Её правопреемником стала другая компания. К ней, а также к организации, разработавшей дополнительную документацию, и обратился застройщик с иском о взыскании убытков в солидарном порядке.
Арбитражный суд города Москвы частично удовлетворил требования застройщика и взыскал с ответчиков 8,9 млн рублей. Но это решение отменил Арбитражный суд Московского округа. Он объяснил своё решение следующим образом: убытки истца возникли из-за недостатков проектной документации, но оснований для взыскания с ответчиков убытков в солидарном порядке нет.
Застройщик должен был указать конкретные требования в отношении каждого из ответчиков, а также пояснить, почему их нужно привлечь к солидарной ответственности. Из материалов дела не следует, что такой вид ответственности предусмотрен договором или законом.
Дело было возвращено в Арбитражный суд города Москвы, и он отказал застройщику в в удовлетворении иска. Это решение устояло в апелляционной и кассационной инстанциях. В итоге разбирательство дошло до Верховного суда РФ.
Восемь сложных ситуаций из практики УО: решения от Ассоциации «Р1»53970
Верховный суд РФ: суды исследовали не все обстоятельства дела, нужно изучить заново
Верховный суд РФ опросил все стороны конфликта. Застройщик объяснил, что не смог самостоятельно определить степень вины каждого из проектировщиков, – для этого у него не было соответствующих знаний. Истец решил привлечь ответчиков к солидарной ответственности в силу ст. 707 ГК РФ. Согласно этой статье обязательство двух подрядчиков является солидарным, если предмет такого обязательства неделим. К тому же Рудничный районный суд в решении не определил степень вины каждого из проектировщиков.
Также застройщик пояснил суду, что экспертиза, инициированная районным судом исследовала только дом. Проверяющие не анализировали документацию на соответствие дома проекту.
Представитель одного из подрядчиков указал суду, что в материалах дела нет полного комплекта проектной документации, есть только части проектов для разных домов. Кроме этого он отметил, что проект был только для фундамента дома. В итоге с фундаментом всё хорошо, а трещины появились на 16 этаже. Данная компания не работала над надземной частью здания, поэтому не может нести солидарную ответственность.
Суд признал, что коллеги не полностью исследовали материалы дела, их выводы не исключают иной правовой оценки обстоятельств, связанных с ошибками проектирования. Предыдущие инстанции в нарушение требований ст. 71 АПК РФ не установили:
- виды проектных работ, которые выполнил каждый из ответчиков;
- какие документы были переданы истцу для строительства дома;
- кто передал эту документацию;
- кто из подрядчиков провёл проектные работы ненадлежащим образом.
В итоге Верховный суд РФ в определении № 305-ЭС20-15238 по делу № А40-171605/2019 отменил все решения предыдущих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
