Судебная практика по спорам о некачественных услугах по договору управления обширна. Читайте обзор дела, в котором владелец нежилого помещения пытался взыскать с УО деньги, которые потратил на обслуживание и ремонт части общего имущества под предлогом, что компания этого не делала.
Как УО отстоять право не платить РСО за некачественные услуги427401
Собственник доказал, что УО не оказывала услуги или не проводила работы по договору управления
В одном из многоквартирных домов Ярославля весь первый этаж был занят нежилыми помещениями с отдельной входной группой. Жители МКД попадали домой с придомовой территории сразу на второй этаж. Собственники нежилых помещений с 1998 года самостоятельно обслуживали общее имущество в части встроенно-пристроенного нежилого помещения и не платили за содержание остальной части дома.
Но в 2017 году в доме сменилась УО. Она начислила собственникам нежилых помещений плату за содержание и ремонт всего общего имущества дома. Один из них посчитал это незаконным и обратился в суд. В иске он указал, что напрямую оплачивал подрядчикам уборку территории, обслуживание теплового пункта, ремонт систем ГВС, поверку ОДПУ, ремонт входной группы, кровли, фасада и цоколя в той части дома, где находятся нежилые помещения.
По мнению истца, УО взимает плату за услуги, которые не оказывает, поэтому он обратился в суд. Он потребовал взыскать с компании неосновательное обогащение на сумму более 230 тысяч рублей, потраченные им на обслуживание и ремонт общего имущества.
УО не оспаривала, что владельцы нежилых помещений по принятому ими решению всегда сами занимались обслуживанием своей части МКД. К тому же истец предоставил в суд документы – чеки, договоры, акты – подтверждающие, что он платил за работы и услуги по обслуживанию и ремонту нежилой части МКД и земельного участка.
Исходя из этого суд посчитал, что истец бесспорно доказал факт, что собственники нежилых помещений с 1998 года самостоятельно несли расходы по содержанию и ремонту общего имущества части многоквартирного жилого дома. УО после заключения договора управления такие услуги не оказывала. Требования истца о взыскании с УО денежных средств в счёт возмещения убытков суд признал законным (решение Заволжского районного суда Ярославля от 24.03.2021 по делу № 2-149/2021).
Как УО без акта доказать вину РСО в поставке некачественных ресурсов191940
Составлен акт оказания УО некачественных услуг, собственник направил в компанию претензию
Управляющая организация подала в суд апелляционную жалобу. Новый суд указал, что в соответствии с ч. 7 ст. 155 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме, которым управляет организация, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги именно ей, за исключением случая, когда заключён прямой договор с РСО.
Основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества установлены Правилами № 491. Согласно п. 8 Правил № 491, для перерасчёта из-за некачественных услуг собственник должен направить в УО заявление в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения. В силу п. 15 Правил № 491, факт такого нарушения должен быть зафиксирован в соответствующем акте. Именно акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт.
Апелляционный суд отметил, что истец не направлял в УО таких претензий в тот период, когда самостоятельно провёл работы, подтверждённые счетами и договорами. Представленные собственником документы по оплате услуг и работ суд также подверг тщательной проверке и указал, что:
- в материалах дела нет доказательств, что эти работы были необходимы, например, ремонт кровли и цоколя здания;
- расходные кассовые ордеры об оплате уборки территории не содержат информации о том, какая территория убиралась, а договоры об этом собственник не предоставил;
- в деле нет акта, составленного по требованиям Правил № 491.
Истец является собственником нежилых помещений, которые находятся в многоквартирном доме. Поэтому он также обязан нести расходы на содержание общих внутридомовых сетей. С момента заключения договора управления УО направляла истцу платёжные документы с начислениями за содержание и ремонт нежилого помещения, содержание приборов учёта и за КР на СОИ.
Суд апелляционной инстанции отменил решение коллег и отказал собственнику во взыскании с УО неосновательного обогащения (апелляционное определение Ярославского областного суда от 20.07.2021 по делу № 33-3962/2021). Кассационный суд, куда пожаловался владелец помещений, согласился с таким решением (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.11.2021 по делу № 8Г-26163/2021).
О роли АДС в установлении факта оказания КУ ненадлежащего качества123420
Чтобы получить перерасчёт, житель дома должен доказать наличие оснований для этого согласно требованиям НПА
Согласно Правилам № 491, чтобы доказать, что управляющая организация предоставляет услуги и проводит работы по договору управления с ненадлежащим качеством, собственникам необходимо составить для этого акт. Процедура оформления этого документа описана в разд. 10 Правил № 354 (п. п. 15, 16 Правил № 491).
При этом управляющим организациям, которые столкнулись претензиями собственников к качеству ЖКУ, следует учитывать мнение Верховного суда РФ о том, что кроме акта, собственники могут предъявить в суде и иные доказательства таких нарушений.
В соответствии с п. 22 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, потребитель может подтвердить факт ненадлежащего оказания коммунальных услуг не только актом, но и любыми другими средствами, предусмотренными ст. 55 ГПК РФ: показаниями свидетелей, аудио- и видеозаписями, заключением эксперта. Достаточность доказательств определяют суды. Если они подтвердят правоту владельца помещения, то УО будет обязана сделать ему перерасчёт платы за ЖКУ согласно ч. 4 ст. 157 ЖК РФ.
Если же собственник помещений самостоятельно оплатил какие-то услуги или работы, которые входят в обязательства УО по договору управления, то он должен доказать, что такие работы или услуги были необходимы, а компания отказалась их выполнять, в том числе в ответ на претензию.
