Эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов в онлайн-программе «Школа ЖКХ» продолжает рассказывать о строительном браке в новых многоквартирных домах. Узнайте, что делать управляющей организации, если она обнаружила в элементах новостройки такие дефекты.
Выбрать одну из предложенных экспертом схем работы УО с застройщиком по устранению строительного брака
В первом видео о браке, допущенном застройщиком в конструкциях многоквартирного дома, Павел Кузнецов рассказал о причинах ввода в эксплуатацию «недостроя» и о видах дефектов, которые чаще всего встречаются в новостройках.
В новом выпуске онлайн-журнала «Школа ЖКХ» эксперт объяснил, как действовать управляющей организации, если в период гарантийного срока на дом она фиксирует строительный брак в его элементах:
Смотрите видео на YouTube-канале Ассоциации «Р1» ➡️
Эксперт выделил четыре схемы, по которым УО может действовать, если обнаружит в новостройке дефекты, возникшие из-за некачественной работы застройщика:
- Понудить компанию исправить недостатки.
- Самостоятельно отремонтировать дом и взыскать убытки.
- Вместе с органом местного самоуправления работать с застройщиком до момента ввода дома в эксплуатацию.
- Привлечь к спору с застройщиком прокуратуру.
Рассмотрим подробно первую схему работы УО с недостатками в новом многоквартирном доме.
Почему порой новостройке нужен ремонт после её сдачи застройщиком129260
Принудить застройщика через суд устранить недостатки самостоятельно или заплатить УО за эти работы
Случается, что строительная компания добровольно исправляет свой брак. Но так бывает не всегда, и в таком случае управляющая организация обращается в суд с требованием к застройщику устранить недоделки.
Чтобы заставить застройщика в период действия гарантии на новостройку устранить допущенные им недостатки в конструкциях дома, УО должна сначала провести экспертизу. Делается она на основании технической и проектной документации на МКД. Именно экспертиза докажет, что возведённый застройщиком дом не соответствует проекту или что-то в нём не достроено. С результатами экспертизы УО обращается в суд с требованием, чтобы застройщик сам устранил свой брак.
Павел Кузнецов на примерах из судебной практики показал, как работает эта схема. Например, в деле № А73-20345/2017 УО требовала от строительной компании устранить дефекты в новостройке по гарантии на дом. Но затем изменила способ исполнения ответчиком обязательства – согласилась, чтобы застройщик выплатил ей деньги на выполнение всех работ.
Дело осложнилось тем, что пока шёл суд, собственники создали ТСЖ, и в итоге именно товарищество получило 3,5 миллиона рублей от застройщика на устранение строительного брака в конструкциях дома (дело № А73-21268/2019). Подробнее об этом судебном деле, а также о других схемах работы УО по устранению дефектов в новостройках, узнайте из выпуска онлайн-журнала.
Должна ли УО устранять дефекты, допущенные застройщиком в новом МКД110063
Ходатайствовать в суд о запрете до устранения брака вносить в ЕГРЮЛ сведения о банкротстве застройщика
Павел Кузнецов подробно остановился на разборе одной из проблем, с которой могут столкнуться управляющие новостройками организации при работе с застройщиками по устранению строительных недостатков.
Выиграть дело в суде – это не всегда значит получить желаемое. Например, пока идёт суд, застройщик может начать процедуру банкротства или ликвидации юридического лица. В таком случае УО может остаться с исполнительным листом, но без реально проведённых работ. Чтобы избежать этого, УО вправе одновременно с иском о проведении работ подать в суд ходатайство о введении запрета налоговой службе вносить в ЕГРЮЛ запись о ликвидации застройщика (дело № А21-10399/2017).
Ещё один важный нюанс в работе с застройщиком – начать работать с недоделками и браком до истечения гарантийного срока на дом. На инженерные коммуникации он составляет три года, а на весь дом – пять лет с момента сдачи МКД в эксплуатацию. Узнайте больше о проблемах УО при спорах с застройщиками в видеоролике.
С какими проблемами сталкивается УО при управлении новостройкой82960
Ремонтировать дом по предписанию органа ГЖН и взыскивать его стоимость с застройщика
Эксперт советует управляющим домами принимать решение о начале судебного спора с застройщиком после оценки его платёжеспособности и других факторов, которые могут повлиять на исход дела.
При этом УО нужно иметь в виду: орган Госжилнадзора, обнаружив при проверке недостатки в конструкциях нового дома, выдаст предписание на их устранение ей, а не застройщику. И суд может обязать компанию сделать ремонт несмотря на то, что ещё не истёк срок гарантии на МКД от строительной компании.
С таким подходом согласен Верховный суд РФ: с одной стороны, застройщик обязан устранить строительные дефекты в период гарантийного срока, а с другой – пока он этого не сделает, за любые нарушения в состоянии дома несёт ответственность управляющая организация. Управляющим домами следует иметь в виду эту позицию суда, не затягивать с обращением к застройщику с требованием исправить свой брак.
