Одна из управляющих организаций Владимирской области выполнила предписание органа ГЖН о ремонте балконных плит в доме оригинальным способом – демонтировала их. Орган ГЖН с этим не согласился, и конфликт перешёл в зал суда. При рассмотрении дела суды рассказали, в каком случае УО вправе демонтировать аварийные балконные плиты. Узнайте подробности.
Балконная плита входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД
В орган ГЖН Владимирской области обратился житель одного из многоквартирных домов, указав на аварийное состояние балконной плиты, прилегающей к его квартире. Ведомство провело проверку и потребовало, чтобы управляющая домом организация устранила нарушения и надлежащим образом выполняла обязанности по содержанию и ремонту общего имущества собственников в МКД.
УО привлекла к обследованию конструктивных элементов балконных плит подрядчика. Компания выдала заключение о том, что плиты балконов находятся в аварийном состоянии, эксплуатировать их нельзя. Тогда управляющая организация демонтировала аварийные балконы и восстановила штукатурку на фасаде.
Однако орган ГЖН не согласился с таким методом выполнения требований и обязал компанию надлежащим образом выполнить выданное ранее предписание. УО это не устроило, и она обратилась в суд, утверждая, что при демонтаже аварийных плит компания действовала в интересах собственников, имущественный ущерб лицам, проживающим в доме, причинён не был.
Орган ГЖН настаивал на том, что УО, демонтировав балконы, нарушила жилищное законодательство: ст. 161 ЖК РФ, п.п. 4.2.3.5, 4.2.3.10, 4.2.3.8, 4.2.4.2, 4.2.4.1 Правил № 170, п.п.10, 11 Правил № 491 (дело № А11-128/2020).
В каких случаях и за чей счёт УО должна ремонтировать балконы2419336
Повреждения балконных плит устраняются в соответствии с требованиями Правил № 170
Суд первой инстанции отметил, что УО отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором управления (п. 42 ПП РФ № 491).
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены Правилами № 170. В них перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, указаны параметры и условия, которым должны отвечать строительные конструкции и системы инженерно-технического обеспечения МКД.
В соответствии с п. 4.2.4.2 Правил № 170, при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.
Так, в соответствии с п. 4.2.3.5 Правил № 170, фактурные слои блоков и панелей или штукатурку с усадочными мелкими трещинами необходимо защищать от разрушения затиркой жидким полимерцементным раствором с окраской. Стабилизировавшиеся широкие трещины следует заделать материалом, аналогичным материалу стен или полимерцементным раствором.
Согласно п. 4.2.3.8 Правил № 170, участки стеновых панелей с обнаженной арматурой должны быть оштукатурены цементно-песчаным раствором. Отдельные стержни арматуры, выступающие из плоскости панелей, следует углубить в конструкции, предварительно вырубив под ними раствор. Отделку необходимо восстановить в соответствии с существующей.
В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту.
Суд первой инстанции отметил, что УО не представило доказательств проведения таких работ, которые относятся к надлежащему содержанию и ремонту элементов общего имущества собственников МКД. Техническое состояние балконов дома создавало угрозу жизни и здоровью людей, и именно УО обязана была незамедлительно принять меры по обеспечению безопасности граждан и восстановлению балконов.
Довод компании о том, что в предписании не указано, каким образом провести ремонт демонтированных балконов, не основан на нормах права: в документе были указаны пункты Правил № 170, которыми должна была руководствоваться УО.
Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания15786315
Демонтаж балконной плиты – уменьшение общего имущества МКД и делается только с согласия всех собственников помещений
Разбирая спор УО и органа ГЖН о демонтированных балконах, суд первой инстанции отметил, что компания нарушила не только нормы Правил № 170, но и городские правила оформления фасадов зданий.
Проектирование и производство работ по оформлению фасадов, реставрации, ремонту, покраске главных и дворовых фасадов проводятся на основании проектов, согласованных с городской администрацией. Согласно п. 5 ст. 30 Правил, утвержденных решением Совета народных депутатов г. Коврова от 01.12.2011 № 460, элементы архитектурного и декоративного оформления фасадов являются частью архитектурного решения здания. Они должны соответствовать первоначальному архитектурному проекту здания или выполняться на основе проекта реконструкции, оборудования, оформления фасада.
При этом УО демонтировала балконы квартир не только при отсутствии согласованного с администрацией проекта, но и без согласия собственников, при отсутствии решения ОСС о реконструкции дома.
В силу указанных норм права балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями. Демонтаж балконных плит – это уменьшение площади общего имущества, а такие действия возможны только с согласия всех собственников помещений дома путём его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Суд отклонил иск управляющей организации, оставив в силе требование органа ГЖН устранить нарушения и исполнить предписание по ремонту, а не демонтажу, балконных плит дома надлежащим образом. УО подала апелляционную жалобу, но новый суд лишь повторил доводы первой инстанции и отменять её решение не стал.
Об обязательных для УО работах по содержанию общего имущества дома2889316
Без согласия собственников на демонтаж аварийного балкона УО обязана закрыть его до ремонта
Управляющая организация должна помнить о том, что работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов МКД, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В него включено в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).
Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 Правил № 170). По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 Правил № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.
Осмотр балкона может проводиться не только по плану УО, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 Правил № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив дальнейшее развитие деформаций:
- Составить акт осмотра повреждённой балконной плиты: описать характер и место повреждений, причину, если она известна.
- Определить характер и объём требуемых восстановительных работ, источник финансирования ремонта.
Если балконная плита находится в аварийном состоянии и создаёт угрозу безопасности людей, то закрыть и опломбировать вход на балкон вплоть до выполнения ремонтных работ (п. 4.2.4.3 Правил № 170).
