Что нужно знать УО для оспаривания «пожарного» предписания

Управляющая компания получила от органа пожарного надзора предписание об устранении ряда нарушений требований пожарной безопасности и попыталась оспорить его в суде. Дефекты были допущены ещё при строительстве дома, исправить их нет возможности. Суды выносили противоречивые решения, но всё по местам расставил ВС РФ.

Что нужно знать УО о пожарной безопасности в многоквартирном доме

44055

3

Предписание об устранении нарушений требований пожарной безопасности

Орган пожарного надзора провёл в отношении управляющей компании внеплановую проверку, в результате которой выявил ряд нарушений пожарной безопасности:

• с двух продольных сторон здания нет проезда для пожарных машин;
• в доме не установлена система оповещения и управления эвакуацией;
• здание высотой более 28 метров, но в нём нет автоматической установки пожарной сигнализации;
• не оборудована система противодымной вентиляции из коридоров и холлов;
• не установлена система создания избыточного давления воздуха в шахте лифта при пожаре;
• не обеспечен предел огнестойкости строительных конструкций деревянных балок на чердаке;
• не проверено состояние огнезащитной пропитки чердака;
• не оборудовано ограждение кровли;
• неправильно организован выход с лестничной клетки на чердак;
• не в том направлении открываются двери в лестничных клетках;
• не уменьшено до 12 метров расстояние от двери наиболее удалённой квартиры до выхода непосредственно в лестничную клетку.

В результате управляющей компании было вынесено предписание исправить перечисленные нарушения. УО не согласилась с этим и отправилась в суд.

Арбитражный суд: управляющая компания не должна устранять конструктивные дефекты дома

Арбитражный суд признал предписание незаконным. Дело в том, что УО получила дом в управление уже с такими недостатками. Указанные дефекты, вероятно, были допущены ещё при строительстве дома. После ввода МКД в эксплуатацию, исправить ошибки невозможно без внесения конструктивных изменений.

А эти изменения могут привести к уменьшению устойчивости и безопасности дома. К тому же забота об этом не входит в обязанности управляющей организации: подобные работы не перечислены в договоре управления и в Минимальном перечне работ и услуг по содержанию общего имущества МКД (ПП РФ № 290).

Законодательство предусматривает обязанность управляющих организаций содержать имеющееся в многоквартирном доме общее имущество. Но не возлагает на УО обязанности устранять конструктивные дефекты дома, оборудовать его противопожарной сигнализацией и осуществлять другие капитальные вложения, в том числе в области пожарной безопасности.

Суд отметил: оборудовать многоквартирный дом противопожарной сигнализацией и другими противопожарными системами, не установленными застройщиком, после подписания актов приёма-передачи жилых помещений, должны собственники таких помещений в МКД.

Как проводится проверка пожарной безопасности в МКД

88666

1

Апелляционный суд: УО должна доказать, что дом введён в эксплуатацию с дефектами

Апелляционный, а за ним и кассационный суды встали на сторону органа пожарного надзора и приняли решение, что управляющая организация должна исправить нарушения.

Они указали, что управляющая компания не предоставила доказательств того, что дом был введён в эксплуатацию со спорными дефектами. В качестве доказательств могли быть исполнительная и техническая документация на МКД, разрешение на ввод и акт ввода дома в эксплуатацию, заключение о соответствии или несоответствии принимаемого в эксплуатацию МКД предъявляемым требованиям.

Управляющая компания таких документов суду не дала, а значит, именно она не приняла меры по обеспечению надлежащего технического состояния общедомового имущества, чтобы исполнить договор управления. Это закреплено в подп. 4, 6, 11 Минимального перечня услуг и работ, в пунктах 3.2.2, 3.2.8, 4.2.1.1, 4.2.3.1, 4.2.1.14, 4.3.1, 4.3.2 Правил № 170.

Выполняя определённый законодательством круг обязанностей, УО в то же время должна соблюдать общеобязательные требования закона, которые направлены на надлежащее содержание общего имущества в МКД. И тут не важно, упоминаются ли они в договоре управления и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения решение ОСС.

Если выполнение неотложных работ и услуг текущего и капитального характера будет вызвано обстоятельствами, которые УО не могла предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсировать собственники помещений в доме.

Рекомендации УО по противопожарной безопасности в домах

11374

9

Верховный суд РФ: УО должна доказать, что МКД вводился в эксплуатацию без противопожарных систем

Верховный суд РФ сравнил решения всех инстанций и определил, кто из них прав.

Суд первой инстанции, вынося решение в поддержку управляющей компании, указал, что устранение нарушений обязательных требований пожарной безопасности, после ввода МКД в эксплуатацию не входит в круг обязательных работ, оказываемых УО. Если появилась необходимость поставить дополнительное оборудование или устранить нарушения, то собственники помещений в доме должны принять соответствующее решение на ОСС и определить источник финансирования.

Апелляционная, а затем и кассационная инстанции, напротив, поддержали орган пожарного надзора. Ссылались при этом они на положения статей 161, 162, 193 ЖК РФ, статей 37, 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ, статей 2, 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ, пп. «б» п. 3 Положения № 1110, п. п. 3.2.2, 3.2.8, 4.2.1.1, 4.2.3.1, 4.2.1.14, 4.3.1, 4.3.2 Правил № 170 и п. п. 4, 6, 11 Минимального перечня услуг и работ.

Суды сочли, что управляющая организация, как лицо, управляющее жилым домом, обязана принять меры и обеспечить надлежащее техническое состояние имущества собственников во исполнение договора управления. В том числе, она должна инициировать собрание собственников для решения вопроса обеспечения противопожарной безопасности.

К тому же УО не привела доказательств, что приняла многоквартирный дом в эксплуатацию уже с дефектами, связанными с нарушением требований пожарной безопасности.

Вот что решил ВС РФ: у управляющей организации есть закреплённый законодательством круг обязанностей. Однако это не освобождает её от соблюдения общеобязательных требований, которые направлены на надлежащее содержание общедомового имущества и не зависят от того, упоминаются ли в договоре управления конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОСС.

Таким образом, Верховный суд РФ отказал УО в пересмотре дела, сославшись на то, что нет доказательств принятия в эксплуатацию МКД c нарушениями требований пожарной безопасности. Чтобы оспаривать предписания об установке противопожарных систем, необходимо доказать, что многоквартирный дом вводился в эксплуатацию без них.