Содержание земельного участка на несколько домов с общими элементами благоустройства

Question

Можно уточнить мнение коллег. Если земельный участок с элементами благоустройства (детские и спортивные площадки, скамейки, беседки и тп.), построены и введены в эксплуатацию вместе с домом, но не переданы УК, и ещё момент земельный участок один для нескольких домов и разделить благоустройство не представляется возможным, и земля так и осталась в собственности застройщика. Как обосновывать и разделять траты на содержание и ремонт для собственников? Новый закон пока ясности не внёс, решений судов крайне мало ( решение Оренбурга читали), но практика арбитража может быть иной....кто как делает?

Ирэн Парсамян · Answer

В идеале у каждого МКД должна быть своя придомовая территория. Двух домов на одном участке быть не должно.
Эта позиция отражена в письмах различных ведомств:
Минфин РФ в письме от 02.10.2007 № 03-05-06-02/111 отметил, что единый участок, на котором находятся несколько домов, не может перейти в общую долевую собственность собственников помещений.
Это происходит только после раздела и формирования самостоятельных земельных участков, на каждом из которых был бы расположен соответствующий МКД.
Росреестр в письме от 15.02.2013 № 14-00559/13 «О возможности расположения на земельном участке нескольких многоквартирных домов» выразил аналогичную позицию.
При этом, 09 февраля 2023 года Верховный Суд вынес Определение № 307-ЭС22-19570 по делу № А56-21432/2021, в котором разъяснил нижестоящим судам, что положения действующего законодательства не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
К объектам, которыми жители разных МКД пользуются совместно, если у них общий двор, могут относиться парковка, контейнерная площадка, спортивные тренажёры, детские площадки, скамейки, столы, ограждения в зелёной зоне.
В такой ситуации управляющие организации в домах могут заключить договор о совместном содержании указанных объектов. Тогда плату нужно распределять пропорционально площади квартир в МКД, включив свою часть расходов в утвержденный размер платы за содержание.
Ситуация, где в качестве общего имущества на несформированном участке выступала детская площадка, была рассмотрена в рамках дела № А73-13544/2019 арбитражными судами четырех инстанций.
Суды при определении обязанности содержания ОИ на несформированном земельном участке пришли к следующим выводам:
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).
Согласно п. «ж» п. 2 ПП РФ № 491, в состав общего имущества МКД включаются детские площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В силу п. 10 ПП РФ № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе о техническом регулировании, в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надёжности и безопасности дома, для жизни и здоровья граждан.
В силу п. 66 постановления от 29.04.2010 Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Содержание элементов благоустройства в границах придомовой территории относится к обязанностям управляющей организации независимо от того, упомянуты ли они в договоре и имеется ли по вопросу их выполнения решение общего собрания собственников помещений в жилом доме.
Наличие государственного кадастрового учёта земельного участка под МКД и прилегающей к нему территории имеет значение для определения собственника земельного участка, но не влияет на обязанность УО обеспечивать надлежащее состояние ОИ на придомовой территории.

Таким образом обязанность по содержанию и ремонту внутридомовых бордюров лежит на УО независимо от того, сформирован или нет земельный участок, на котором они расположены.