Правомерен ли отказ в составлении акта и замене радиатора, основанный на договоре управления
Ирэн Парсамян 22 мая 2023
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 491), пунктом 10 которых предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в частности: безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
Из пункта 6 Правил N 491 следует, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного в этих сетях.
Согласно подпункту "д" пункта 2 Правил N 491 в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения квартиры.
Согласно пп. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и пп. "б" п. 2 Правил N 491 ответственность за сохранность и надлежащее состояние общего имущества многоквартирного дома несет организация, управляющая этим домом.
Исходя из вопроса, границей эксплуатационной ответственности между УО и собственником по отоплению является – отсекающая арматура (первый вентиль от стояковых трубопроводов, расположенных в квартире), при отсутствии вентилей – по первым сварным соединениям на стояках. Радиатор в квартире не оснащен запорной арматурой.
Исходя из правовой позиции, отраженной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009 года N ГКПИ09-725, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 ноября 2009 года N КАС09-547, Постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 6 июня 2016 года N 91-АД16-1, вопрос об отнесении расположенного в конкретной квартире прибора отопления к общему имуществу собственников помещений в жилом доме в каждом конкретном случае решается с учетом индивидуальных особенностей прибора отопления.
При этом для определения возможности отнесения обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) к общему имуществу в многоквартирном доме существенным обстоятельством является наличие или отсутствие на таких элементах отключающих устройств.
Таким образом, в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир.
Следовательно, если на радиаторах (батареях) отопления внутри квартир имеются отключающие устройства (запорная арматура), то они не относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Если же таких отключающих устройств нет, то радиаторы (батареи) отопления включаются в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
Согласно пункту 11 Правил N 491 содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ.
Из системного толкования указанных выше положений закона следует, что УО, осуществляющее управление жилым домом, обязана производить все текущие, неотложные, обязательные работы и услуги по надлежащему содержанию системы отопления многоквартирного дома, в том числе составление соответствующих актов обследования и производство работ по замене аварийных радиаторов отопления, не оснащенных запорной арматурой, на исправные.
Из пункта 6 Правил N 491 следует, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного в этих сетях.
Согласно подпункту "д" пункта 2 Правил N 491 в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения квартиры.
Согласно пп. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и пп. "б" п. 2 Правил N 491 ответственность за сохранность и надлежащее состояние общего имущества многоквартирного дома несет организация, управляющая этим домом.
Исходя из вопроса, границей эксплуатационной ответственности между УО и собственником по отоплению является – отсекающая арматура (первый вентиль от стояковых трубопроводов, расположенных в квартире), при отсутствии вентилей – по первым сварным соединениям на стояках. Радиатор в квартире не оснащен запорной арматурой.
Исходя из правовой позиции, отраженной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009 года N ГКПИ09-725, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 ноября 2009 года N КАС09-547, Постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 6 июня 2016 года N 91-АД16-1, вопрос об отнесении расположенного в конкретной квартире прибора отопления к общему имуществу собственников помещений в жилом доме в каждом конкретном случае решается с учетом индивидуальных особенностей прибора отопления.
При этом для определения возможности отнесения обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) к общему имуществу в многоквартирном доме существенным обстоятельством является наличие или отсутствие на таких элементах отключающих устройств.
Таким образом, в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир.
Следовательно, если на радиаторах (батареях) отопления внутри квартир имеются отключающие устройства (запорная арматура), то они не относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Если же таких отключающих устройств нет, то радиаторы (батареи) отопления включаются в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
Согласно пункту 11 Правил N 491 содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ.
Из системного толкования указанных выше положений закона следует, что УО, осуществляющее управление жилым домом, обязана производить все текущие, неотложные, обязательные работы и услуги по надлежащему содержанию системы отопления многоквартирного дома, в том числе составление соответствующих актов обследования и производство работ по замене аварийных радиаторов отопления, не оснащенных запорной арматурой, на исправные.
Упс! Полностью посмотреть обсуждение могут только участники форума.
Вступите в сообщество, чтобы увидеть обсуждение и получить доступ ко всем возможностям раздела.
Узнать больше
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Договором управления предусмотрены следующие границы эксплуатационной ответственности в системе отопления — отсекающая арматура (первый вентиль от стояковых трубопроводов, расположенных в квартире). При отсутствии вентилей – по первым сварным соединениям на стояках.
В квартире радиатор без запорной арматуры, в аварийном состоянии. Собственник просит провести обследование, составить акт, заменить за счет УО.
Правомерен ли наш отказ в составлении акта и замене радиатора, основываясь на договоре управления (считаем, что это собственность жильца)?