Заключение договора обслуживания с собственниками ИЖС, соответствующий по всем признакам МКД

Дано: жилой дом, по документам ИЖС, по всем признакам МКД (3 этажа, 1 подъезд, общие коридоры, 18 квартир). В правоустанавливающих документах у жильцов указаны доли. Рассматриваем вопрос взять их на обслуживание (не управление!).
Вопрос: правомерно использовать положения ЖК в части заключения договора обслуживания с собственниками, обладающими 2/3 помещений? Будет ли такой договор действителен, в том числе при возможных судебных тяжбах с неплательщиками?