22 июня наш постоянный эксперт Елена Шерешовец провела для нас онлайн-семинар, на котором рассказала, как проходит привыкание УО, РСО и собственников к прямым договорам. Одна из главных тем – как провести ОСС о переходе на прямые договоры.

Работа управляющих организаций после принятия № 59-ФЗ
31810
5

Узнайте организационные моменты

С 3 апреля 2018 года появилась новая возможность перейти на прямые договоры – по решению общего собрания собственников помещений в МКД. Для этого ст. 44 ЖК РФ о компетенции ОСС была дополнена частью 4.4.

На таком собрании за переход на прямые договоры собственники должны проголосовать простым большинством (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом собираться по этому вопросу они могут сколько угодно раз.

Но может ли собрание сегодня выбрать прямые договоры, а потом перейти обратно? Жилищный Кодекс РФ не предусматривает в компетенции ОСС принятие решения о переходе на «общую» схему.

Тем не менее есть два варианта действий, чтобы отказаться от прямых договоров:

  1. Провести новое собрание с решением об отмене предыдущего.
  2. Выбрать новую УО или новый способ управления. При этом главное – отсутствие решения о сохранении предыдущей договорной схемы.

После того, как собственники приняли решение о переходе на прямые договоры, РСО не может отказаться от заключения договора, если только не придумает какой-либо формальный повод. Что может быть таким поводом?

Собственники могут принять решение о заключении с РСО договоров холодного  и горячего водоснабжения, водоотведения, газо- и электроснабжения и отопления, в том числе и теплоснабжения. Проблема возникает, если в доме горячее водоснабжение готовится с использованием общего имущества – стоит ИТП или крышная котельная.

Сложилось два подхода, которые по-разному отвечают на вопрос о возможности заключения прямого договора в такой ситуации:

  1. Можно. Просто в этом случае нужно вместо договора горячего водоснабжения заключить отдельные договоры на холодную воду, газ и электроэнергию.
  2. Нельзя. Потому что закон даёт право принять решение о заключении договора горячего водоснабжения с соответствующей РСО. В данном случае РСО, которая поставляет горячую воду, нет. Ст. 44 ЖК РФ не даёт права отдельно заключить договор на тепловую энергию.
Минстрой РФ отвечает на вопросы о переходе на прямые договоры с РСО
138332
18

Составьте повестку дня собрания

Во время массового перехода на прямые договоры управляющие организации хотят снизить риски. Поэтому Елена Шерешовец рассказала, какая должна быть повестка дня собрания.

Первый, второй и третий вопросы повестки стандартны и обязательны для каждого собрания в силу требований приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр. Это выбор председателя, секретаря и счётной комиссии собрания.

Четвёртый, главный вопрос собрания о переходе на прямые договоры, нужно сформулировать точно в соответствии с пунктом 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ – «заключение собственниками помещений в МКД, действующими от своего имени, договора <напишите услугу> с ресурсоснабжающей организацией».

Обязательно укажите в четвёртом вопросе, с какого числа какого месяца будет заключаться такой договор. Ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ предусматривает, что такую дату собственники могут определить в своём решении на собрании.

И ещё один вопрос – внесение изменений в договор управления МКД с момента перехода на прямые договоры, поскольку после перехода на прямые договоры часть обязанностей управляющей организации из договора управления прекращается.

Так ли необходим этот пункт в повестке собрания? Минстрой РФ считает, что договор управления меняется автоматически в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ. Об этом он пишет в письме от 04.05.2018 № 20073-АЧ/04.

Но в ст. 157.2 ЖК РФ ничего нет про договор управления, там написано, что коммунальные ресурсы теперь предоставляются по прямому договору с РСО. Так как письма Минстроя РФ не являются нормативными актами, Роспотребнадзор штрафует УО за нарушение прав потребителей.

Делаем вывод: лучше включить вопрос о внесении изменений в договор управления МКД в повестку дня, чтобы снизить риск получения штрафов.

Последний вопрос, который нужно включить в повестку дня, – о порядке доведения до сведения собственников итогов голосования. Этот вопрос также, как и первые три, обязателен для всех собраний, согласно ч. 3 ст. 46 ЖК РФ.

Минстрой РФ о заключении прямых договоров в домах с ИТП
49372
4

Реализуйте решение общего собрания собственников

Общее собрание собственников помещений в МКД простым большинством решило перейти на прямые договоры с РСО. Подлинник протокола ОСС со всеми обязательными приложениями, оформленный согласно приказу № 44/пр, у вас на руках. Теперь его необходимо передать на хранение в ГЖИ и разместить в ГИС ЖКХ.

Если инициатором собрания был собственник, то он в течение 10 дней передаёт подлинник протокола в УО, а управляющая компания с момента получения этого протокола в пятидневный срок направляет его в ГЖИ. Если инициатор – сама управляющая компания, то она в течение 5 дней отдаёт оригинал протокола в инспекцию.

В эти же сроки – 10 дней для собственника и 5 дней для управляющей компании – инициатор собрания передаёт копию протокола со всеми решениями в ресурсоснабжающую организацию.

В протоколе указывается срок перехода на прямые договоры. Удобнее всего, если срок начинается с первого числа месяца. Если сроки не прописаны, решение ОСС вступает в силу через 30 дней.

Посмотрите полную запись онлайн-семинара Елены Шерешовец, чтобы узнать:

  • может ли РСО признать протокол ОСС о переходе на прямые договоры недействительным;
  • кто передаёт показания ПУ при переходе на прямые договоры;
  • что будет УО, если она продолжит выставлять плату за КУ при прямых договорах;
  • кто отвечает за неблагоприятные последствия отключения КУ при прямых договорах.

Пример повестки ОСС о переходе на прямые договоры, а также полную запись онлайн-семинара вы найдёте в раздаточных материалах, которые прикреплены к этой статье. Делитесь в комментариях, понравилась ли вам статья.